土地变性后怎么补交地价

工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区

地价的确定

采用基准地价系数修正法确定宗地土地价值 1、基准地价成果介绍及内涵

根据《武汉市人民政府关于公布武汉市市区国有土地基准地价的通知》，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

表1武汉市市区级别基准地价表

单位：元／㎡（万元／亩）

级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ 商业用地 10835(722) 6678(445) 4457(297) 3301(220) 2524(168) 1932(129) 1478(99) 1085(72) 733(49) 住宅用地 4398(293) 3221(215) 2330(155) 1715(114) 1278(85) 945(63) 686(46) —— —— 工业用地 1161(77) 892(59) 727(48) 625(42) 557(37) —— —— —— —— 根据《城镇土地估价规程》与《武汉市市土地定级估价报告》，其基准

地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：

基准

学科分类号 1108

本 科 毕 业 论 文

题 目(中文)

(英文)

城镇土地定级和基准地价的关系研究 Research on the relationship between urban land grading and benchmark land price

2011160666 资源与环境科学学院 土地资源管理专业2011级

帅红

二〇一六年五月

姓 名 学

号

院 （系） 专业、年级 指导教师

湖南师范大学本科毕业论文诚信声明

本人郑重声明：所呈交的本科毕业论文，是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

本科毕业论文作者签名： 二〇一六年五月六日

摘要

随着我国经济的快速发展和土地使用制度改革的不断深化，土地管理

集体土地征地价格空间分布

—以武安市为例

摘要：本文以河北武安市为例，研究分析区位因素中各因子如何影响征地价格的空间分布综合利用GIS法、图示法、文献资料法、比较分析法，通过多年的征地案例整理，将征地案例样点标注到行政图上，并结合GIS手段将武安市征地价等级分区，进而分析征地价格的空间分布规律。根据选取的区位因子与征地价格进行分析比较，发现武安市的征地价格在空间分布上有一定的规律性，这种规律性与城镇的区位分布具有很强的相关性。 关键词：征地价格 空间分布 城镇区位 集体土地 一、前言

随着工业化、城市化的快速推进，被征收的农村集体土地数量呈逐年上升趋势，而且从国家经济建设角度看，这种上升的趋势也是必然的。随着征地数量的不断上升，一些问题开始暴露和激化，例如征地补偿标准太低、征地价格计算随意性大、“同地不同价和同价不同地”等。解决这些问题首先要解决一个根本性问题，即征地价格到底由哪些因素影响和决定，这些因素又是怎样影响征地价格的。本文就这一问题从城市区位角度出发，分析在征地过程中区位因素是如何影响征地价格的空间分布规律。 二、武安市征地价空间演变 1.征地价空间分布分析

对武安市有关资料进行了收集整理，

科 目：项目投资评估

题 目：农村土地价值评估文献综述 专 业：资产评估 姓 名：闵鑫 学 号：S1514W0885 指导老师：戴子礼、周泓

农村土地价值评估文献综述

摘要

随着城镇国有土地使用制度改革的不断深化和完善，中国城镇国有土地市场已初步形成，建立了适合中国国情的城镇国有土地质量和价值评估体系。但是我国农村集体建设用地流转目前尚未出台价值评估的技术规程，流转价值存在较大随意性。而随着我国社会经济飞速发展，对集体建设用地需求不断增加，集体建设用地流转已成为不争的事实。目前，我国对集体建设用地流转的相关法律法规正在不断地调整，但关于集体建设用地流转评估的技术规程尚未出台,缺乏完整的集体建设用地价格体系,大量的集体建设用地私下流转扰乱了土地市场，损害了农民利益。因此，研究集体建设用地流转价格评估，健全集体建设用地地价评估体系具有重要的意义。

关键字：集体建设土地；价格评估；经济价值；生态价值

第一章、前言

土地为复杂的区域生态综合系统，也是人类赖以生存的重要资源。关于土地的价值，如果只是根据经济学所提出的有

土地价格评估收费的通知

国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知

国发［1987］82号

1994年12月12日

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、土地（国土）管理局（厅）：

为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下：

一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照"自愿委托、有偿服务"的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》（附表一）执行。

四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》（附表二）协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的 50％计收评估费；每宗地评估费不足 300元的按 300元收

庄河市土地级别与基准地价更新成果

一、基准地价概念。基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估国有土地使用权的平均价格，并由市、县及以上人民政府公布。

二、基准地价的作用。基准地价主要作用体现在以下五个方面：一是可以宏观控制地价，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为政府制订管理措施和投资者制定投资决策提供依据；二是为政府在土地使用权有偿出让时提供依据；三是为城市拆迁补偿地价款提供依据；四是制订协议出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准；五是挂牌土地的最低限价。

三、基准地价更新依据。辽宁省国土资源厅于2013年，下发了《关于开展全省城市基准地价更新工作的通知》（辽国土资发〔2013〕302号）文件，要求为保持地价水平的现势性，今后基准地价每3年更新一次，每年调整一次。

四、我市土地级别与更新成果。我市此次更新，根据大连市国土资源和房屋局要求，基准日统一为2015年1月1日。具体成果如下：

（一）基准地价内涵。本次更新后的基准地价，是在开发程度为商业、住宅用地达到“五通一平”、工业用地达到“三

通一平”；土地使用年限为商业40年、住宅70年、工业50年；容积率为商业、住宅都为1.5条件

2016土地估价实务：界定土地价格定义考试试卷

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是。【2004年考试真题】 A：耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费 B：耕地补偿费、拆迁费、土地平整费 C：耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费 D：青苗补偿费、拆迁费、土地平整费 E：时间因素

2、下列土地估价中的技术处理不正确的是__。

A．当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例 B．当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C．收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D．剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

3、采用收益还原法评估地价时，其关键在于．(2002年真题) A：正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期 B：合理确定土地还原利率并掌握土地可供使用的年限 C：正确测定土地纯收益并合理确定土地还原利率

D：合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势 E：合法性

4、基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效

重庆市国有土地使用权基准地价

和公示地价实施细则

根据《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[20000]76号）的规定，制定本实施细则。 1、基本概念

1.1基准地价。基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府的宏观调控价格，也是土寺估价及有关部门制定各种土地费（税）的政策依据，不是具体收费标准。

1.2公示地价。公示地价是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。

1.3土地还原率。土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的得率（或比率）。制定本次基准地价和公示地价的土地还原率r＝0.0873。

1.4土地级别。土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。重庆市城镇土地级别另行公布。 宗地级别不确定时，可参照宗地周围土地级别确定。

1.5土地有偿使用费。土地有偿使用费是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。

有偿使用费包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。

1.6土地出让金。土地出让金是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地所有权向土地使用者收取的费用。 土

关于在土地一级市场中土地价格以楼面

地价表述的可行性研究

近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖工作的深入开展，土地资产得到了最大限度的显现和量化，伴随而来的改变土地使用条件，尤其是改变容积率现象时有发生。本次就容积率对土地价格的影响，土地价格能否以楼面地价来表述进行初步探讨，以期对此有所促进。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是影响地价重要的因素。虽然株洲一直执行的是以亩计价的方式，但对于大多数开发商来说，楼面地价并不是一个新概念，他们在竞拍土地前，一般都会对目标地块的楼面地价进行测算，以制定相应的竞价策略，就我们调查的锦绣江山和裕景龙苑楼盘来看，他们仅将楼面地价作为竞价参考，在实际操作中并未以该种形式直接计入成本。

按照楼面地价的测算方式，是地价总额除以总建筑面积的数值，

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单位是元/平方米；而规划容积率的高低直接决定总建筑面积的大小，因此，在项目实施阶段能否做足容积率