万科金色水岸

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万科金色花园-营销策划报告

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一、项目研析

（一）项目概况

项目名称：万科金色家园

项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋

开 发 商：南京万科置业有限公司

区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块

建设周期：3年

技术经济指标

占地面积：59500㎡

容 积 率：2.75

建筑面积：141600㎡

建筑密度：25.7%

绿 化 率：52.3%

（二）优势分析

区域位置

南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。

道路交通

本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。同时，为了增强景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地，

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规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。

本案目前周边

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万科金色花园-营销策划报告

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一、项目研析

（一）项目概况

项目名称：万科金色家园

项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋

开 发 商：南京万科置业有限公司

区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块

建设周期：3年

技术经济指标

占地面积：59500㎡

容 积 率：2.75

建筑面积：141600㎡

建筑密度：25.7%

绿 化 率：52.3%

（二）优势分析

区域位置

南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国发展最快、最有活力的城市之一。本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。

道路交通

本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。同时，为了增强景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地，

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规划面积分别约为80×50平米和50×50平米。

本案目前周边

2012届毕业（设计）论文

题 目 金色水岸施工组织设计 专业班级 建筑工程01班 学 号 0000000000 学生姓名 XXXXXXXXXX 指导教师 123 指导教师职称 副 教 授 学院名称 环境与城市建设学院

完成日期： 2012年 05 月 28 日

金色水岸施工组织设计

construction organization design of Jin Se Shui An

学生姓名

指导教师

武汉工程大学本科毕业设计（论文）

摘 要

施工组织设计是用来指导施工项目全过程各项活动的技术、经济和组织的综合性文

万科金色城市 09四季度策略探讨 小户旺销，价格居高后如何延续 的思考

纲

要回顾与发现 市场与竞争 消费者分析 品牌策略 传播策略 视觉表现

回顾与发现

前身为地杰国际城(1、2期) 上市时间 2006年6月1日始

现为金色城市(原地杰3 期) 5月27日

加推房源108套 7月25日

单价 总价

6500 60-200万

16700-19000(装修1500) 120-180万23400.5平米 70%

2000010000平米

供应(总) 32.5万平米 当时销 售罄 现在余 现二手房 单价11000-12000/平方 价格 涨幅 接近100%

?

?

销售：顶楼层和低楼层消化不畅，说明蓄水量不足就上马，应该是为了赶市场回暖的潮 流之举,同时70-90平户型的销售在现在市场下并非难度产品,故而考验在以后 推广：形象比较成功，已经完全脱离了 曾经很有知名度的 地杰国际城的范围，完全被 纳入了万科的品牌轨道

形象塑造比较成功 销售价格已经居高不下

有效客户群尚未完全认知项目品牌价值深化低于价格增涨

光芒· 未来· 城金色城市品牌导入

倾“城” 看“城” 恋“城” 2009国际家庭居住解决方案代表者 推“城”

看“人”

形象：主题成系列，诉求仍然停留在形象导入状

合肥万科金色名郡5期商业项目策划报告

1

序言：

本项目是万科地产在合肥二环内的一个综合性项目，涵盖住宅、商业、商务、公寓等物业，位于合肥望江路与石台路交汇处，具备优越的地理位置，优质的先天优势，本次报告要解决的核心问题是商业组团部分，主要集中在以下方面…… 商业物业整体定位商业物业整体定位……

…… 集中商业、办公写字楼、公寓式酒店的各自定位及相互促动关系集中商业、办公写字楼、公寓式酒店的各自定位及相互促动关系………… 各物业产品的优化建议及价值提升策略各物业产品的优化建议及价值提升策略………… 各物业营销推广策略各物业营销推广策略………… 商业物业的招商策略商业物业的招商策略……

本报告将在以下篇幅重点阐述以上问题的解决之道！

2

房市金碟

报告目录第一章、项目概况第二章、社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位 2、城市交通与规划 3、发展方向与功能布局二、宏观经济发展状况 2010年GDP及常驻人口 1、蜀山区、蜀山区2010 2010年 GDP及常驻人口 2、周边同类项目销售情况分析

第三章、周边商业市场关键要素分析一、周边商圈分析及区域竞争性商业项目分析二、投资者行为分析

3

房地产智库

房市金碟

SWOT分析第四章、项目第

合肥万科金色名郡5期商业项目策划报告

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序言：

本项目是万科地产在合肥二环内的一个综合性项目，涵盖住宅、商业、商务、公寓等物业，位于合肥望江路与石台路交汇处，具备优越的地理位置，优质的先天优势，本次报告要解决的核心问题是商业组团部分，主要集中在以下方面…… 商业物业整体定位商业物业整体定位……

…… 集中商业、办公写字楼、公寓式酒店的各自定位及相互促动关系集中商业、办公写字楼、公寓式酒店的各自定位及相互促动关系………… 各物业产品的优化建议及价值提升策略各物业产品的优化建议及价值提升策略………… 各物业营销推广策略各物业营销推广策略………… 商业物业的招商策略商业物业的招商策略……

本报告将在以下篇幅重点阐述以上问题的解决之道！

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房市金碟

报告目录第一章、项目概况第二章、社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位 2、城市交通与规划 3、发展方向与功能布局二、宏观经济发展状况 2010年GDP及常驻人口 1、蜀山区、蜀山区2010 2010年 GDP及常驻人口 2、周边同类项目销售情况分析

第三章、周边商业市场关键要素分析一、周边商圈分析及区域竞争性商业项目分析二、投资者行为分析

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房地产智库

房市金碟

SWOT分析第四章、项目第

四、万科战略分析 （一）理论导入

“战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。

公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。

本节将从公司战略分析万科的战略发展。 （二）万科战略演变道路分析

回顾万科发展的三十几年，

全心全意全为您走近万科物业

目录 万科物业概况 万科物业发展历程

万科物业服务特色 大连万科物业介绍

走近万科物业公司历史1990年 1992年

物业行业的领跑者万科开始从事物业管理类业务 深圳市万科物业管理有限公司正式注册 中国首批一级物业管理资质企业 1996年 大连万科物业服务有限公司成立 北京 长春 沈阳 大连 天津

发展规模业务遍及全国44个城市，管理面积超过3500万平方米，拥有一支15000

人的专业队伍，物业管理项目达192个，国家级优秀示范小区、大厦31个，省级优秀示范小区29个，市级优秀示范小区28个。 多次被中质协评为“用户满意的物业管理企业”。

成都

南京 上海 苏南 武汉 南昌 杭州 东莞 广州 厦门 佛山 深圳 中山

万科物业助推品牌价值“破百” 万科物业一直是万科品牌的核心要素之一 引领行业健康、快速发展。万科物业连续两年蝉联

“中国物业服务百强企业第一名” 万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55 亿元 在万科的所有客户中，60%以上的客户是冲着万科的品 牌和物业来的

走近万科物业

万科物业愿景愿景： 万科物业根据战略发展的需要建设成为独立运营的事业部，作为万科集团的 利润中心。万科物业矢志成为中国最让客户安心

陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

【小组成员】：

09B511307 陈一丹（组长、资料整理 ）

09B511311 詹纯( 查找资料、文档编排整理 ) 09B511312 路光茜( 查找资料、整理 ) 09B511318 伍思杭( 参与讨论、检查 )

1

陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

目录

一、公司治理结构分析 .................................................................... 1 1.公司简介........................................................................................ 1 2、高管分析 .................................................................................... 2 3、董事会构成 Board of Directors .............................................

四、万科战略分析 （一）理论导入

“战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。

公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。

本节将从公司战略分析万科的战略发展。 （二）万科战略演变道路分析

回顾万科发展的三十几年，