土地估价理论与方法

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

土地估价师：土地估价理论与方法讲解(20)考前冲刺

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对建筑承包商而言，在情况下，可以采用固定总价合同。 A：开工前对工程内容尚不十分清楚 B：开工前才有完备的施工图

C：设计图纸和技术说明书相当详细

D：有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 E：土地

2、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。 A．交易底价 B．基准地价 C．课税价格 D．公告(示)地价 E．申报地价

3、下列关于土地复垦，说法正确的是__。 A．土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动

B．土地复垦恢复后的土地，要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地．但应优先用于建设用地 C．土地复垦，实行“谁使用、谁复垦”的原则

D．承包复垦土地，应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务 E．用地单位和个人应当承担土地复垦的义务

4、甲公司出租房屋100平方米，房屋租赁合同签订年租金为110元/平方米，则甲公司每年应交纳的房产税为（）元。 A．12

一、判断题(10题，题号1—10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)

1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。（ ） 2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。（ ）

3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。（ ）

4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。（ ）

5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。（ ）

6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。（ ）

7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。（ ）

8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。（ ） 9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。（ ）

《房地产估价》学习领域课程教学大纲

房地产估价与土地估价的基本理论与方法

一、房地产基本概念和内涵

1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。

2、土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。

3、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、

卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。

4、房屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

5、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树

2017土地估价师理论与方法：基准地价评估的程序与方法

试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、我国土地资源的特点包括__。

A．土地面积绝对数量大，相对数量小 B．后备土地资源有限

C．土地类型多样，平地多于山地 D．森林覆盖率低 E．森林覆盖率高

2、财务上盈利能力的主要评价内容有__。 A．项目建成后的盈利水平 B．项目偿还贷款期限的长短 C．项目整个寿命期内的盈利水平 D．项目的获利能力分析 E．项目建成后的费用支出

3、下列不属于国土资源部职能部门的是（） A．办公厅 B．政策法规司 C．规划厅 D．财务司

4、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。 A．土地低效利用 B．未交纳土地使用税

C．为了社会公共利益的需要 D．划拨土地用于出租、抵押

5、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是__。 A．耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据 B．耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据 C．按照规定税率一次性计算征收 D．耕地占用税实行据实征收原则

E．耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据 6、用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有__。 A．设置标准

方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 建筑成本成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正法 主要原则 替代 收益 +地价=房地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物； 建筑物；新开发土地 土地 道路系统土地 适宜有交易适用范围 实例地区的土地及不动产估价 有交易地适宜有收益的土地或建筑物 区且地产有开发、再开发价值 建筑物或新开发地 完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必须考虑所限制 有差异的项目，并加以适当修正；3必须查证比较案例资料的准确性。 1对无收益不动产评估困难；2收益数据必须合理、准确；3还原利率必须适当。 1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以准确；3开发费用难以准确。 1地价=房地价-建筑成本1未来纯收益还原现值即为价格；2有理论基础。 -利润利息；2建筑价=房地价-地价；3有理论基础。 1建筑价=重置成本-折旧；2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。 宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。 1不适宜于已建成地或已开发地；

第二章 地土估价的基理论本

本 主章要内： 1容 、地理论 租、 区2位论 理3、 土地市理场 4论、土地报酬递 减规 律点重及点 难1、租地本的质类、型 、2统传地理论租的基本观及指导点用应3 区、位论中的理念、分类及概农区业论 位基本观的

点第

节一 本基要求

:租理论地 握：掌租的地定义地租，与地的关系价。 熟：马克思主悉地义租理论，新典城古市租地论。 理 了：解地理租论在地土价估的中应用 难点： 有关基观本点 点：地租重本的、类型质，传地统租理 论基本观的点及导应用。指

第一

节 租理地论 主要内容： 1 地、租念 概 、马克思2租地论 理 (1) 级地租差 ( 2)绝地租对 ()垄3地断租 4)(矿山租地 ( )建5筑段地租 地 、新古3城市地典租理论(自学，作)业 4地、与地租的关系 价、地5租论在土地估理价中应的用

、一租地念概 地 租直接是生者产农在业( 或他产业其)所创中造生的产物被土地所者占有的部分，有土是地 所有借权以现的实济经式。 形 马 思指克出：地“的租占是土地所有权借有 以实现经济形式的”。 资 阶产级济经学把租定义地为土地“生在产利 用自中产生然的或该产应生的经

2013年土地估价理论与方法模拟题第三套

?

一、判断题(共20题，题号1-20，每题1分。请判断下列说法正确或错误，并在答

题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”认为错误的涂“×”。答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分)

1. 市场经济是和一定的社会经济制度相结合面存在，不同的社会制度和历史条件下的市场经济具有不同的特征。(√ )

2.价值规律、竞争规律和供求规律统称为市场经济运行的三大基本规律。(√ )

3.如果甲、乙两商业路段样点地价的平均差异程度分别为150元每平方米和300元每平方米，标准样点地价的平均值分别为860元每平方米和1650元每平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。 答案：(√ )

4.递延资产是指不能全部记入当期损益，应在以后年度内分摊的各种费用。 答案：(√ )

5.在建设项目中，建设工程定额就是在正常施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。 答案：( × )

6.我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不记入产品成本，应直接列入当期损益。 答案：( × )

7.建筑工程定额是在正常的施

土地估价案例与报告

一、宗地估价

一、土地估价程序

(1)确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 4．作为记忆重要内容。

(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全考虑使用年期。

(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理

(一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

2．企业或个人委托 3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使