房地产市场影响因素分析

影响房地产市场定位的因素分析

房地产作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活是国民经济的支柱性产业。房地产市场在经历了由卖方市场向买方市场的转变，逐渐走向良性发展轨道，但在实际的运行过程正中房地产企业并没有理性地分析我国的房地产市场的现状和存在的问题，市场定位不是建立在科学合理并结合我国的实际基础之上。众所周知，房地产具有很大的区域性，不同的地区由于经济、文化、习俗、消费者等方面存在差异，外化在对物业的要求上各不相同。而事实上目前我国的房地产市场无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论。还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素，缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自己的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。本文将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、专

分类号：C93

2017届本科生毕业论文

题 目: 北京市房地产价格影响因素分析

作 者 姓 名： 何峥 学 号： 2013080825

学院、专业 ： 管理工程学院 工程管理 指导教师姓名： 王 鹏

指导教师职称： 助 教

2017年5月25日

Thesisclassification number：C93

The 2017college graduate graduation thesis

Examination questions：The Investigation and Analysis on The Residential Market Demand in BeiJing City

Author full name: HeZheng Learn a number: 2013080825 School: Electrical and Mechanical college Special Field: M

分类号：C93

2017届本科生毕业论文

题 目: 北京市房地产价格影响因素分析

作 者 姓 名： 何峥 学 号： 2013080825

学院、专业 ： 管理工程学院 工程管理 指导教师姓名： 王 鹏

指导教师职称： 助 教

2017年5月25日

Thesisclassification number：C93

The 2017college graduate graduation thesis

Examination questions：The Investigation and Analysis on The Residential Market Demand in BeiJing City

Author full name: HeZheng Learn a number: 2013080825 School: Electrical and Mechanical college Special Field: M

成都市房地产价格影响因素分析

05级经济学基地班 徐媛媛40501140 杨倩40501114

1．绪论

1．1选题意义： 1．理论意义：

本文所作研究力求系统地分析引起房价变动的因素，进而分析各因素与房价变动的数量关系。解释这些原因和可能导致的后果对于因地制宜地制定对策措施具有重要意义，也能够为城市房地产制度的进一步改善和加强房地产宏观调控、促进房地产业持续健康发展提供更加坚实的理论依据和实证基础。 2．现实意义：

房地产是关系国计民生的重大经济课题。房地产市场是否正常运营关系到金融稳定和社会安定，保障大多数人拥有住房对促进社会进步和稳定有重大意义。

我国的房地产价格从 2002 年来一直处于上升状态。2005 年来涨幅有所下降，因为 2004 年来，国家出台了相关的宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了控制，房地产供求关系有一定的改善。但是从 2006 年开始，房价又开始悄悄回升了。政府虽然积极地调控房价，但全国的房价仍然涨声一片。成都市2003年与2000年相比四季度中房指数增长了11.41%，其中住房价格指数增长了13.69%,商业用房价格指数上涨8.47%。房屋销售价格指数从2003年的10

中国房地产价格影响因素分析

摘要 作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。 本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。

关键词 住宅价格 商品房市场 影响因素 实证研究

房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。

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房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析

作者：肖万福

来源：《房地产导刊》2014年第02期

摘要：采用2003年第一季度到2013年第三季度的相关经济数据，研究了房地产宏观调控政策对我国终端房地产价格的影响。研究发现当前经济基本面已很难对我国目前的房地产价格走势有足够清晰的解释，房地产调控政策正成为影响房地产价格的一个重要因素，土地和保障房政策对房地产有长期显著的影响。

文章最后提出了土地和保障房政策的建议。

关键词：房地产调控政策 房地产价格 影响因素 实证分析

2003年以来，我国房价呈现快速上涨态势，到2013年全国的房价上涨超过了1.5倍，部分一线城市更是上涨幅度达到3倍多。为控制房价快速上涨，我国政府相继出台了多个宏观调控政策。从2002年的“土地改革”，到2005年的“

国八条”和2013年的“新国八条”等，一系列的政策接踵而至，可见我国政府在调控房价上高度重视。那么这些政策最终的效果怎样呢？本文将对此采用定量的方法进行研究。 一、相关理论模型

来自

第27卷 第8期

2011年4月

甘肃科技

Vol 27 No 8Apr 2011

影响兰州市房地产价格的需求因素分析

何星纳

(甘肃省城乡规划设计研究院,甘肃兰州730000)

摘 要:通过对影响兰州市房地产价格的需求因素定性分析,确定了房地产价格的需求影响因素,并分析了各因素如何对房价变动起作用。商品房销售面积、城市人均居住使用面积、居民收入等需求指标持续上升,但供给结构不合理,激化供需矛盾导致价格上涨;地理位置因素通过需求对兰州市房价的影响较大。针对存在的问题必须积极调整市场中的商品房供给结构,调整保障性住房建设,充实市场供给,发展快速交通,延展城市可达范围,以稳定房价。关键词:房地产价格;需求;地理位置;影响因素;兰州市中图分类号:F424

1 影响房地产价格的需求因素

房地产价格的波动受供给因素、需求因素、金融因素

[1]

求因素主要有:商品房销售面积,反映了当年兰州市房地产市场中消费者对产品的消费和投资的实际数

量,反映实际需求;商品房销售总额,不仅反映了兰州市房地产需求情况,而且综合反映了价格的变化情况;城市人均居住使用面积,反映了兰州市居民的居住现状,这一指标直接影响着消费者对房地产产品的消费和投资需求预期。居民收入,收入也是影响需

一、房地产市场风险的涵义及其特征

所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。

二． 房地产市场的泡沫

实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。

2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软

一、房地产市场风险的涵义及其特征

所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。

二． 房地产市场的泡沫

实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。

2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软

2010年房地产市场现状的分析与思考 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月7日，国务院办公厅再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。 现状分析与思考：

一、面对房价不断攀升，政策剑指“地王”频出

2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

“国十一条”中明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改