物权法合同效力与物权效力

租赁权物权效力的善意取得——以合同法第229条的不足为出发点

《经济与法》2003-9第51页

王玉环

一、问题的提出：合同法第229条存在的不足

从条文表面观察，合同法第229条不仅没有区分动产不动产，而且完全混淆合同效力、履行和移转问题，不当性可谓十分严重。之所以赋予债权性质的租赁权以物权效力，立法者最主要的一个政策考虑也许就是认为承租人相对于出租人来说处于一种弱势地位。如果将此假设局限于不动产租赁，尤其是房屋租赁中来看，合理性是存在的。由于居住是人类生存的一大必要，购房居住成本过高，并非轻而易举。在此情形房屋出租人与承租人相较，后者可能会处于一种弱势地位。但也不能一概而论，因为许多房屋租赁并非仅为居住，而是为了从事商业经营，承租人可能是一个大公司，此时就很难说哪一方处于弱者地位。放在动产方面来观察，立法政策衡量的不当性就更加明显。动产种类繁多，价值不等，大到一艘巨轮，小到一支铅笔。在动产租赁关系中，就更难谓出租人承租人两者的地位究竟孰优孰劣了。合同法以“租赁物”而涵盖动产与不动产，均赋予承租人租赁社以物权效力，立法者对承租人的保护是否过于周到2难道也仅仅是由于“如此规定在立法政策上自较周全”2按下来产生的一个问题就是如此广泛的政策干

租赁权物权效力的善意取得——以合同法第229条的不足为出发点

《经济与法》2003-9第51页

王玉环

一、问题的提出：合同法第229条存在的不足

从条文表面观察，合同法第229条不仅没有区分动产不动产，而且完全混淆合同效力、履行和移转问题，不当性可谓十分严重。之所以赋予债权性质的租赁权以物权效力，立法者最主要的一个政策考虑也许就是认为承租人相对于出租人来说处于一种弱势地位。如果将此假设局限于不动产租赁，尤其是房屋租赁中来看，合理性是存在的。由于居住是人类生存的一大必要，购房居住成本过高，并非轻而易举。在此情形房屋出租人与承租人相较，后者可能会处于一种弱势地位。但也不能一概而论，因为许多房屋租赁并非仅为居住，而是为了从事商业经营，承租人可能是一个大公司，此时就很难说哪一方处于弱者地位。放在动产方面来观察，立法政策衡量的不当性就更加明显。动产种类繁多，价值不等，大到一艘巨轮，小到一支铅笔。在动产租赁关系中，就更难谓出租人承租人两者的地位究竟孰优孰劣了。合同法以“租赁物”而涵盖动产与不动产，均赋予承租人租赁社以物权效力，立法者对承租人的保护是否过于周到2难道也仅仅是由于“如此规定在立法政策上自较周全”2按下来产生的一个问题就是如此广泛的政策干

租赁权物权效力的善意取得——以合同法第229条的不足为出发点

《经济与法》2003-9第51页

王玉环

一、问题的提出：合同法第229条存在的不足

从条文表面观察，合同法第229条不仅没有区分动产不动产，而且完全混淆合同效力、履行和移转问题，不当性可谓十分严重。之所以赋予债权性质的租赁权以物权效力，立法者最主要的一个政策考虑也许就是认为承租人相对于出租人来说处于一种弱势地位。如果将此假设局限于不动产租赁，尤其是房屋租赁中来看，合理性是存在的。由于居住是人类生存的一大必要，购房居住成本过高，并非轻而易举。在此情形房屋出租人与承租人相较，后者可能会处于一种弱势地位。但也不能一概而论，因为许多房屋租赁并非仅为居住，而是为了从事商业经营，承租人可能是一个大公司，此时就很难说哪一方处于弱者地位。放在动产方面来观察，立法政策衡量的不当性就更加明显。动产种类繁多，价值不等，大到一艘巨轮，小到一支铅笔。在动产租赁关系中，就更难谓出租人承租人两者的地位究竟孰优孰劣了。合同法以“租赁物”而涵盖动产与不动产，均赋予承租人租赁社以物权效力，立法者对承租人的保护是否过于周到2难道也仅仅是由于“如此规定在立法政策上自较周全”2按下来产生的一个问题就是如此广泛的政策干

物权法草案关于物权公示效力表述缺陷及其矫正

刘保玉

演讲人：刘保玉

山东大学法学院教授，博导 山东大学法学院副院长

主持人：吴春岐

中国人民大学法学院博士研究生

时间：2006年9月28日晚6点30分 地点：中国人民大学明德法学楼708报告厅 [摘要]

2006年9月28日，中国人民大学民商事法律科学研究中心邀请山东大学法学院副院长刘保玉教授做题为“物权法草案关于物权公示效力表述缺陷及其矫正”的报告，报告由中国人民大学法学院博士研究生吴春岐主持。

报告中刘保玉教授以物权法草案第五次审议稿为范本，对其中关于物权公示的效力表述存在的问题及其矫正提出自己的看法。刘教授首先把草案关于物权公示的效力问题的规定概括为“公示要件主义”、“公示对抗主义”和“无须公示即可享有或取得物权的例外规定”等“三种模式”并列举了草案中相应采取的“多种表述”方式。接着通过比较分析检讨指出这些相关规定在规范模式选择和立法文句表述等五大类型方面存在的十个问题。随后刘教授还就存在的这些问题提出了相关矫正建议，比如在立法模式上应该以“公示要件主义为原则，公示对抗主义为例外”，规范表述上应该将“物权自公示时发生效力”修改为“物权自公示时成立”，在其他三大类问题上刘教授也都分别提出独

合同效力案例分析

一、无权处分导致的民事行为效力未定 [案情]

甲乙为兄弟关系，父母早亡，另无兄弟姐妹，均未结婚。甲外出经商，托乙照看房屋，乙因赌博欠债，无力还款，竟以自己名义将该房屋出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，约定5月9日一同办理过户登记手续。5月5日甲因他事回家，知晓此事，未表示反对，但因心脏病突然发作，不治而亡。5月6日，丙因另外购买了便宜的房屋，欲不履行与乙的买卖合同，提出该房屋不属于乙所有，故买卖合同无效。遂与乙发生争议。 [问题]

1．在甲死亡以前，乙与丙所签订合同效力如何?为什么? 2．本案应如何处理?为什么? [答案及解析]

1．乙以自己名义与丙所签订的合同为效力未定的合同。无权处分人订立的合同为效力 未定的合同。

依《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，无处分权人在未取得处分权时与他人订立的合同为效力未定的合同。该合同如果权利人本人予以拒绝，则为无效合同；如果权利人本人事后予以追认，或者无处分权人事后取得处分权的，则该合同为有效合同。本案中，乙并非房屋所有人而以自己名义将甲的房屋出售与丙，因此所订立的合同为效力未定的合同。甲知此事以后

问题：以房产抵工程款如何缴税？ 答：《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 根据《企业所得税法实施条例》第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。 《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期

或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。也就是说，或是企业自己按公允价值确定，或是由主管税务部门核定。 最高

合同订立原则

平等原则：

根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则：

根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争

经营权

土地承包经营权转让合同效力的认定

姜梅

裁判要旨：在具备法定理由的情况下，发包方不同意承包方采取转让方式流转其家庭土地承包经营权的，法院应认定转让合同无效。

案情:

原审法院查明：2003年10月29日经人介绍，双方当事人就以被告韩文德为户代表承包的7200平方米菜田签订土地承包经营权流转协议，协议约定，被告将土地承包经营权永久性转让给原告，原告一次性交付流转费人民币2万元，如有国家和有关部门征占该地块时，地上、地下一切补偿费归原告所有，与被告无关，如单方违约，双倍赔偿对方损失，双方当事人及证人陈晓峰在协议书上签字按印。协议签订后即进入履行状态，原告在协议签订当日支付流转费用人民币2万元，被告将土地交付原告使用，原告开始果树种植。2004年4月，被告提出其所在村全村范围内进行新一轮承包，原流转给原告的土地不再属于其所有，原合同解除，并在原告已经进行耕种的诉争土地上进行其他作物耕种，虽经原告多次要求停止侵害未果，为此，原告诉至原审法院。

二审法院另查明，1998年，被告韩文德从沈阳市东陵区汪家镇石庙子村以家庭承包方式承包了双方诉争土地，现该块土地石庙子村并未调整给其他农户。詹晓明将韩文德诉至原审法院，请求法院判决双方当事人之间的合同继续履行，在原审

案 例

欠缴保费对合同效力有何影响？

2004年11月13日，个体户李某驾驶未投保第三者责任险的货车外出办事，中途被查扣。经过与A保险公司协商，李某同意投保第三者责任险，保额10万元，需缴纳保费1890元。但当时没有现金，就通过其亲属赵某（系保险公司的员工）协商，给保险公司出具一张1890元的欠据，并保证回去后将此款及时缴纳。经办人赵某当时就在欠据上注明，保费在2004年11月25日前缴纳保险合同有效，过期不交保单作废，同时给李某出具了保险单和收款凭证。事后，李某并没有在约定期限内缴纳保险费。2004年12月25日，保险公司用批单批注原保单作费，于当日通知了李某，并让其将作废保单退回，李某以保单被车带走为由迟迟不退还作废保单。

2005年3月21日，李某驾驶该车在行驶中发生交通事故，与一辆夏利车相撞，造成1人重伤，夏利车严重受损，合计损失金额5.3万元。事故发生后，李某报告了当地交通部门，并通知A保险公司，提出索赔申请。保险公司认为保单已作废，不再与李某有任何关系，没有受理理赔案，拒绝赔偿。李某于2005年底将保险公司起诉至法院，要求保险公司履行保险合同，赔偿5.3万元经济损失，承担全部诉讼费用。

本案保险合同是否成立？是否生效？保险人是否

涉及划拨土地使用权出租的合同效力问题

本文由最高人民法院的两个判例进行展开。

第一个案例:

甘肃兰州红丽园商贸有限责任公司与甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案（2002）民一终字第4号（法公布（2003）第2号）。在这个案件中，最高院仅仅引用了《城市房地产管理法》做出判决，认为划拨地上建筑物的租赁合同有效。

判决书中对此部分的主文为：“由于租赁房屋座落的土地为国有划拨土地，依据《城市房地产管理法》第五十五条规定：以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第25条规定：以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。据此，一审判决认定《房屋租赁合同》有效是正确