全过程咨询项目管理

项目全过程管理流程

目录

一、全过程管理总体要求 (2)

二、项目实施阶段划分 (2)

三、各阶段工作内容及流程 (3)

（一）项目策划阶段 (3)

（二）工程前期阶段 (3)

（三）设计阶段 (7)

（四）招投标阶段 (8)

（五）工程施工阶段 (9)

（五）工程施工阶段 (10)

（五）工程施工阶段 (11)

（六）竣工验收阶段 (16)

（七）后期管理 (17)

1

一、全过程管理总体要求

对项目的投资、质量和建设周期采用科学的方法和手段进行控制，协调有关单位之间的关系，向招标人提交可行的项目前期和后期的管理工作计划以及完整的建设管理服务档案资料，组织工程的交工、竣工验收及综合验收，并使工程顺利投入使用；在办理完相关产权证书后移交给招标人。

二、项目实施阶段划分

2

三、各阶段工作内容及流程

（一）项目策划阶段

1、组织策划机构和业主进行需求分析，确定项目的建设规模、建设标准；

2、组织进行项目策划报告的技术经济论证；

3、根据项目策划书，组织进行立项报批工作，并取得立项批文。（二）工程前期阶段

1、工作内容

1)办理用地土地、规划、环保、抗震、人防、消防、园林绿化、

市政等全部手续；

2)组织完成测绘、日照分析、环评、交评、景观等工件；

3)组织完成“三通一平”；

4)办理工程规划许可证、用

《建设项目全过程造价咨询规程（CECA/GC 4-2009）实施手册》

目录：

关于发布《建设项目全过程造价咨询规程》的通知中价协（2009）008号

1、总则 2、术语 3、一般规定 4、决策阶段 5、设计阶段 6、交易阶须 7、施工阶段 8、竣工阶段 附录：

A投资估算参考格式 B设计概算参考格式

C工程预算封面签署页、目录、编制说明、参考格式

D工程结算审查编制参考格式

本规程同说明 附 条文说明 1、总则 2、术语

3、工程量清单编制 4、工程量清单计价

附录A 建筑工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录B 装饰装修工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录C 安装工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录D 市政工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录E 园林绿化工程工程量清单项目及计算规则 附录F 矿山工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

建设项目全过程造价咨询规程

第 1 页 共 22 页

试行时间：2009年8月1日

1总则

1.0.1为规范工程造价咨询企业承担建设项目全过程造价管理咨询的内容、范围、格式、深度要求

浅谈工程项目全过程管理

全过程管理主要包括立项、设计、招投标、实施(施工)、验收、试生产、后评估等阶段。

1 项目决策立项

决策是为达到某一目的,对若干可行方案进行分析、比较、判断,从中选择较优的方案的过程,是在权衡各种矛盾、各种因素相互影响后做出的选择。长期以来,决策主要依据经验而做出。随着科学技术的发展,人类活动范围的扩大,检验决策逐渐被科学决策所取代。决策过程可以分为四个相互联系的阶段。即信息收集阶段、方案设计阶段、方案评价阶段序、方案抉择阶段。这四个阶段相互交织、往复循环,贯穿于整个决策过程。

建设项目投资决策是指决策单位或决策者按照客观的建设程序,根据投资方向、投资布局大战略构想,充分考虑国家有关的方针政策,在广泛占有信息资料的基础上,对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价,决定项目是否建设,在什么地方建设,选择并确定项目建设的较优方案。建设项目投资决策对于项目的成败具有决定性的作用。一个项目从投资意向到投资结束至项目运营的全过程,从项目周期的角度看,一般可以分为五个阶段,既决策阶段、实施前准备阶段、实施阶段、投产竣工阶段和生产运营阶段。其中决策阶段决定了项目的建设规模、产品方案、工艺技术、投资规模、融资方

《建设项目全过程造价咨询规程（CECA/GC 4-2009）实施手册》

目录：

关于发布《建设项目全过程造价咨询规程》的通知中价协（2009）008号

1、总则 2、术语 3、一般规定 4、决策阶段 5、设计阶段 6、交易阶须 7、施工阶段 8、竣工阶段 附录：

A投资估算参考格式 B设计概算参考格式

C工程预算封面签署页、目录、编制说明、参考格式

D工程结算审查编制参考格式

本规程同说明 附 条文说明 1、总则 2、术语

3、工程量清单编制 4、工程量清单计价

附录A 建筑工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录B 装饰装修工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录C 安装工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录D 市政工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

附录E 园林绿化工程工程量清单项目及计算规则 附录F 矿山工程工程量清单项目及计算规则

一、实体项目 二、措施项目

建设项目全过程造价咨询规程

第 1 页 共 22 页

试行时间：2009年8月1日

1总则

1.0.1为规范工程造价咨询企业承担建设项目全过程造价管理咨询的内容、范围、格式、深度要求

精品文档

精品文档工程项目管理合同协议书

委托方（简称甲方）：承接方（简称乙方）：

为了加强项目的科学规范化管理，提高经济效益，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院《建筑工程质量管理条例》和其他有关法律、法规以及地方有关文件规定，并参照国家推行的各种建设工程合同〈示范文本〉，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商一致，签订本合同。一、甲方委托乙方的建设项目（以下简称本项目）概况及内容见项目管理任务委托书。

二、工程管理期限：自项目合同签订之日起至工程项目全面竣工验收交付使用之日延后一年为止，且完成工程决算工作（未委托除外）。

服务范围及酬金：服务的详细内容在本合同专用条件中约定。

四、下列文件均为本合同的组成部分：

①工程项目管理合同；

②工程项目管理合同标准条件；③工程项目管理合同专用条件；④工程项目管理考核办法；

⑤在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。五、项目质量等级和执行规范、标准：

1、项目要达到国家合格工程标准，即GB50300-2001验收标准。

精品文档

2、项目执行国家现行的相关规范、标准。

六、甲方向乙方承诺按照合同约定的期限和方式，支付合同价款及其他应支付的款项。

本合同正本一式贰份，具有同等法律效力，双方各

全过程造价控制咨询方案

招标控制价编制阶段

一、招标文件及控制价的编制

招标文件是全面保护业主利益的首要保证条件，编制一份内容严谨的招标文件可以帮助业主规避风险，并为工程的顺利进行创造条件。根据我们的招标代理实施方案，本项目需要编制的招标文件主要有监理招标文件、施工总承包招标文件和专业分包（土方、钢结构、装饰等）招标文件。因为招标文件所包含的主要内容基本相似，下面我们以施工总承包文件为例加以说明。

1．招标文件的主要内容

第一章 投标须知及投标须知前附表 第二章 合同条款 第三章 合同文件格式 第四章 工程建设标准 第五章 图纸 第六章 工程量清单

第七章 投标文件投标函部分格式 第八章 投标文件商务部分格式 第九章 投标文件技术部分格式 第十章 附件

2．招标文件的进度控制

（1） 控制目标：通过有效计划、组织、协调、控制，使招标文件的编制工作能够按时按质的完成，保证招标工作进度。

（2） 影响招标文件编制进度的因素。 a) 图纸

根据以往使用工程量清单的经验，施工图纸设计深度一般不能达到编制工程量清单的要求，因此，编制招标文件的时候，最好能够有设计单位人员配合答疑。这样能够保证招标范围能够

1/17

准确的界定，清单项目特征能够得到完整

目 录

一、总体服务方案 ............................................................................................................................ 2 （一）各类建设工程设计概算审查控制程序 .................................................................................. 2 （二）项目招标阶段工程量清单及栏标控制价的造价咨询服务工作........................................... 7 （三）工程结算审核阶段的造价咨询服务工作 ............................................................................ 12 （四）工程造价争议鉴证 .............................................................................................

作为地产人，必须知道房地产项目开发的流程。具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。 1

房地产项目整体开发流程

房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；

后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。 1、企业视角的房地产流程

2、客户视角的房地产流程

3、

2

项目全流程7大关键节点 1、土地获取

（一）企业获得土地的方式

1、行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 2、资本市场:

（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司； （2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；

（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企

全过程造价咨询工作方案

第一节 造价咨询指导思想和服务目标

我公司将高标准、高质量的完成各项工程造价咨询业务，并为项目各方面的管理工作提供全面的咨询服务，对涉及该工程商业机密的内容保守秘密。

１．以“独立、客观、公正、服务”为宗旨，秉承“以正为先、一诺千金”的公司精神，在工程造价咨询服务过程中依法维护建设单位利益，确保取得最佳投资效益。

2 ．从组织和管理的角度，采取经济、技术、法律等手段，公正行施权力，确保该项目的总投资控制在计划投资范围内，并通过造价工程师的努力工作，力争使工程总造价降低，确保工程审核结果误差率控制在±1％以内。

３．严格按照国家及地方的有关规范、标准、法律、法规、公司的有关规章制度和建设单位在《工程造价咨询合同》中授予的权力，对项目造价进行全面系统的控制，确保工程顺利实施，实现建设单位的建设意图。

第二节 造价咨询服务工作程序

业务实施阶段操作的一般程序如下：

（１）为取得造价咨询服务项目所开展的各项工作，包括获取业务信息，

接受委托人的邀请，提供咨询服务书等；

（２）签订咨询合同，明确咨询标的、目的及相关事项； （３）接受并收集咨询服务所需的资料、踏勘现场、了解情况； （４）制定咨询实施方案，