房地产行业企业所得税预缴

中央广播电视大学人才培养模式改革 和开放教育试点会计学专业毕业论文

浅析房地产企业所得税纳税筹划 —以淮安XXXX有限公司为例

学员姓名 学号 入学时间 年 季 指导老师 职称 试点学校

目 录

一、绪论 ................................................. 2 二、企业所得税的政策概述 ................................. 2

（一）企业所得税的定义 ............................... 2 （二）企业所得税的征缴管理 ........................... 3 （三）企业所得税的税收优惠 ........................... 4 三、房地产企业企业所得税纳税筹划存在的问题及分析 ......... 4

（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位 ................. 4 （二）税收筹划人员的专

房地产开发企业要办退税,依据的公告 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号），以下简称“81号公告”。 内容提要 81号公告针对的是没有后续项目的房地产开发企业，因土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。年度汇算清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税。 一、可以适用81号公告退税的条件是： 1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损的，且没有后续开发项目的； 2、亏损是由土地增值税清算导致的。 二、申请退税金额的计算方法

1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退

房地产开发企业要办退税,依据的公告 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号），以下简称“81号公告”。 内容提要 81号公告针对的是没有后续项目的房地产开发企业，因土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。年度汇算清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税。 一、可以适用81号公告退税的条件是： 1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损的，且没有后续开发项目的； 2、亏损是由土地增值税清算导致的。 二、申请退税金额的计算方法

1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退

2018新收入准则对房地产企业预缴所得税的影响

财政部于2017年7月19日发布了关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知，根据通知要求“在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。同时，允许企业提前执行。 按照新的收入准则规定：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。 （二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。

（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。 对于房地产企业而言：采用新收入准则的影响主要是部分开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，改为认定为某一时段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。根据公开资料显示，碧桂园控股有限公司（股票代号：2007.hk）已于2017年1月1日起率先采用新的收入准则，万科A（

学校编码：10384 分类号 密级 学号：13920081150939 UDC

硕 士 学 位 论 文

厦门市房地产行业企业所得税逃税问题研

究

The Research of the Real Estate Industry Enterprise Income

Tax Evasion problem in Xiamen

指导教师姓名： 教授

专 业 名 称：

论文提交日期： 2 0 1 2 年 月 论文答辩时间： 2 0 1 1 年 月 学位授予日期： 2 0 1 1年 月

答辩委员会主席： 评 阅 人：

2012 年5月

厦门大学学位论文原创性声明

本人呈交的学位论文是本人在导师指导下,独立完成的研究成果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和《厦门大学研究生学术

企业所得税法

1.依据企业所得税法的规定，判定居民企业的标准有（ ）。 A.登记注册地标准 B.所得来源地标准

C.经营行为实际发生地标准 D.实际管理机构所在地标准 【答案】AD

2.以下符合新企业所得税法规定的是（ ）。

A.居民企业应当只就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税 B.居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税 C.非居民企业就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税

D.非居民企业发生在我国境外的所得一律不在我国缴纳企业所得税。 【答案】B

3.依据企业所得税法的规定，下列各项中按负担所得的所在地确定所得来源地的是（ ） A.销售货物所得 B.权益性投资所得 C.动产转让所得

D.特许权使用费所得

【解析】利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定

4.下列各项中，不属于企业所得税纳税人的企业是（ ）。 A.在外国成立但实际管理机构在中国境内的企业 B.在中国境内成立的外商独资企业 C.在中国境内成立的个人独资企

一、单项选择题

1．下列企业适用25％的所得税税率的是（ ）。 A．国家重点扶持的高新技术企业

B．在中国境内未设有机构的非居民企业

C．在中国境内设有机构且所得与机构有关联的非居民企业 D．小型微利企业 2．甲公司向乙公司临时拆借资金100万元，借款期间为2013年10月1日～2013年12月31日，银行同期借款利率为0．3％／月，同期存款利率为0．1％／月。甲支付利息为3．6万元，则该项借款利息允许税前扣除的是（ ）万元。 A．3．6 B．0．9 C．0．3 D．0．86

3．在计算企业所得税时，通过支付现金方式取得的存货，以（ ）为成本。 A．公允价值

B．公允价值和支付的相关税费 C．购买价款

D．购买价款和支付的相关税费

4．下列收入中，属于企业所得税不征税收入的是（ ）。 A．符合条件的非营利组织收入

B．居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益

C．企业取得的，经国务院批准的财政、税务主管部门规定专项用途的财政性资金

D．国债利息收入

5．企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入，以下方法不属于企业所得税劳

一、单项选择题

1．下列企业适用25％的所得税税率的是（ ）。 A．国家重点扶持的高新技术企业

B．在中国境内未设有机构的非居民企业

C．在中国境内设有机构且所得与机构有关联的非居民企业 D．小型微利企业 2．甲公司向乙公司临时拆借资金100万元，借款期间为2013年10月1日～2013年12月31日，银行同期借款利率为0．3％／月，同期存款利率为0．1％／月。甲支付利息为3．6万元，则该项借款利息允许税前扣除的是（ ）万元。 A．3．6 B．0．9 C．0．3 D．0．86

3．在计算企业所得税时，通过支付现金方式取得的存货，以（ ）为成本。 A．公允价值

B．公允价值和支付的相关税费 C．购买价款

D．购买价款和支付的相关税费

4．下列收入中，属于企业所得税不征税收入的是（ ）。 A．符合条件的非营利组织收入

B．居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益

C．企业取得的，经国务院批准的财政、税务主管部门规定专项用途的财政性资金

D．国债利息收入

5．企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入，以下方法不属于企业所得税劳

第十章 企业所得税法

一、单项选择题

1、以下适用20%企业所得税税率的企业是（ ）。 A、高新技术企业 B、在中国境内的居民企业 C、小型微利企业

D、在我国设有机构且所得与机构有关联的非居民企业

2、下列各项支出中，可以在计算企业所得税应纳税所得额时扣除的是（ ）。 A、向投资者支付的股息 B、合理的劳动保护支出 C、为投资者支付的商业保险费 D、内设营业机构之间支付的租金

3、根据企业所得税法的规定，下列税金在计算企业应纳税所得额时，不得从收入总额中扣除的是（ ）。 A、土地增值税 B、企业所得税 C、消费税 D、营业税

4、某企业2015年12月接受捐赠设备一台，收到的增值税专用发票上注明价款100万元，增值税17万元，企业另支付安装调试费用1万元，运输费用0.8万元，该项受赠资产当年应缴纳企业所得税是（ ）万元。 A、29 B、29.25 C、29.75 D、29.30

5、某企业2015年销售货物收入1500万元，出租房屋收入500万元，特许权使用费收入300万元，接受捐赠收入100万元，政府补助收入50万元。当年实际发生业务招待费20万元，广告费支出为52万元。2014年超标广告费90万元，则20

1、某机器设备生产企业，2014年全年主营业务收入6000万，其他业务收入1800万，营业外收入800万，主营业务成本3500万，其他业务成本500万，营业外支出600万，营业税金及附加320万，销售费用900万，管理费用700万，财务费用180万，投资收益1000万。当年发生的部分业务如下： （1）实际发放职工工资1500万，含向本企业安置的10名残疾人员支付的工资薪金36万； （2）发生职工福利费支出220万，工会经费24万并取得专用收据，发生职工教育经费40万； （3）发生广告费支出1000万，以前年度累计结转至本年的广告费扣除额为200万；

（4）取得经国务院批准，所在省财政厅补贴100万，并已全额计入营业外收入，省政府文件要求该项资金专门用于某种设备生产研发，企业对该项资金及支出进行单独核算，但当年尚未使用该资金； （5）因企业仓库所在地发生洪水，企业损失一批存货，价值150万，后收到保险公司赔偿100万，分别已计入营业外支出和营业外收入。

计算: （1）计算业务1应调整的应纳税所得额； （2）计算业务2应调整的应纳税所得额；

（3）计算业务3应调整的应纳税所得额； （4）计算业务4应调整的应纳税所得额； （5）计算业务5应调整的应