房地产项目股权转让税费

房地产企业股东股权转让需缴纳哪些税费？

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来源:中国税网

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日期:2010-07-21

问：我公司联合3个私人股东合伙注册了房地产开发公司，该公司注册资本为1000万元。2008年通过挂牌取得了56亩国有住宅建设用地，总价为3400万元。至今，累计已为该项目投入了约5000万元（含土地款）。现在股东决定转让95%的股权给另外的投资商，作价9300万元。请问在此次转让中，股东应该缴纳哪些税费？

答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第二条规定，对股权转让不征收营业税。

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《个人所得税法》及其《实施条例》规定，财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

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《印花税暂行条例》第二条规定，权转移书据为应纳税凭证。 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用

转让方（甲方）： 受让方（甲方）：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就 房地产项目（简称项目）转让达成致意见，特签定本合同。 第一条 房地产项目概况

1.1 项目名称： ，位于 ，其四至范围为： （详见附件一，规划拴桩红线图）。 1.2项目使用性质：

1.3项目规划条件指标见附件二： 第二条 项目开发建设现状

2.1本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等，由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件（详见附件三），作为本合同的内容。 第三条 项目法律手续

3.1 甲方以出让方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号： ；甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为 ；国有使用权使用期限从 年月 日计算，为 年； 3.2 ；

3.3该项目的建设用地规划许可证号为 ； 3.4该项目的建设工程规划许可证号为 ；

公司股权转让形式下的房地产 转让的优缺点、转让程序及风险分析

一、优点。

公司股权转让形式下的房地产转让相对于土地使用权转让、房地产项目转让和在建工程转让，具有以下优点:

1.费用节省。土地使用权、项目或在建工程的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方须多交相当于成交金额3%的契税和房地产交易中心的交易手续费0.5%，转让方也须承担转让的营业税5%和土地增值税。

2.手续简单。收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。而土地使用权、项目或在建工程的转让涉及土地使用权过户及建设手续更名等手续，比较复杂。

3.项目开发速度加快。一旦股权转让手续获得有关部门的审批通过，在项目公司的名义下，投资者即可立即投入资金进行后续开发建设，无须再重新立项办理建设手续。

二、缺点。

公司股权转让形式下的房地产转让还存在以下缺点:

1.收购方承担的风险因素增加。收购方除考虑房地产项目本身的建设风险外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。

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2.前期谈判调查时间比较长。批租地块或在建工程通常停建原因复杂，存在项目权利人多个的现象，由于商业秘密的关系，外部人

房地产信托股权投资项目管理操作指引

第一章 总则

第一条 为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分

离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按 时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原 则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。

第二条 本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托

资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房 地产开发的信托业务。

第三条 房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。

第四条 现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。

后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行

分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。

第五条 公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目

公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的 委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位 时间不得超过半年。

第六条 监管人员进行现场监管的期限为我司

北海XX房地产开发有限公司股权转让合同 第一条订立合同双方当事人

转让方(以下简称甲方): 法定代表人:

委托代理人: 身份证号码: 联系电话: 住址: 受让方(以下简称乙方): 法定代表人:

委托代理人: 身份证号码: 联系电话: 住址:

鉴于甲方在北海XX房地产开发有限公司合法拥有100%股权,该股权包含位于北海市江苏路南、南京路以西、高新技产业城内的一幅面积12000.46平方米的国有土地，现甲方有意转让其在北海XX房地产开发有限公司拥有的100%股权。

鉴于乙方同意受让甲方在北海XX房地产开发有限公司拥有的100%股权，股权转让价人民币贰仟壹佰陆拾万元（21，600,000元）. 甲、乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就甲方拥有位于北海市江苏路南、南京路以西、高新技产业城内的一幅

房地产开发程序与税费

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[关键字]: 房地产开发程序、税费

[简介]:

通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企

业所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供 一定的借鉴意义。

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中国的房地产开发程序

Step 1. 投资机会选择 与决策分析

Step 2. 前期工作

Step 4. 租售阶段

Step 3. 建设阶段

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一、投资机会选择与决策分析

投 资 机 会 选 择

机会寻找

市场分析

投 资 决 策 分 析

机会筛选

财务分析

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二、前期工作

项目立项及 可行性研究

取得土地 使用权

确定规划 设计方案 并获得许 可

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1、开发项目的立项和可行性研究

签订 合作意向书

确定初步 开发方案

编制、申报、审批 项目建议书 (代可行性研究报告)

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开发项目的立项和可行性研究主要税费

可行性研究费估算投资额0.3-1亿元 1-5亿元

环境影响评估咨询费编制可行性 研究报告12-28万元 28-75万元

编制项目建 议书6-14万元 14-37万元

估算投资额0.3-2亿元 2-10亿元

编制环境影 响报告书6-15万元 15-35万元

编制环境影 响报告表2-4

美格行商业地产顾问机构专项研究报告

房地产投资基金研究

目录

引言 (1)

1. 国外房地产信托投资基金（REITS）介绍 (4)

1.1 REITs的定义及特征 (4)

1.1.1REITs的定义 (4)

1.1.2REITs的特征 (4)

1.1.3REITs的优势 (5)

1.2 REITs的分类 (6)

1.2.1权益型、抵押型和混合型REITs (6)

1.2.2开放式REITs和封闭型REITs (7)

1.2.3公募REITs和私募REITs (7)

1.3国外REITs的组织形式：公司型、契约型和有限合伙型 (8)

1.3.1公司型REITs (8)

1.3.2契约型REITs (9)

1.3.3有限合伙型REITs (9)

1.4 REITs在全球的发展 (10)

1.4.1REITs全球发展概况 (10)

1.4.2从全球REITs投资，展望各地投资前景 (13)

1.5 REITs的运作流程 (13)

1.5.1REITS在成立阶段的主要运作流程 (13)

1.5.2 REITS在正式运作阶段的主要运作流程 (14)

1.5.3房地产投资信托资金的流向 (15)

1.6国外REITs的终止和清算 (16)

1.6.1 REITS的终止 (16)

1.6.2REITs的清算

目 录

第一章 总论……………………………………………………（4） 1.1 项目名称及承办单位……………………………………（4） 1.2 编制依据、内容及范围…………………………………（4） 1.3 项目概述…………………………………………………（7） 第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性………（9） 2.1 某市城镇人口与城市住房建设现状…………………（9） 2.3 项目建设必要性…………………………………………（10） 第三章 建设内容与规模………………………………………（12） 3.1 工程概况…………………………………………………（12） 3.2 工程建设内容及规模……………………………………（12） 第四章 建设场址及条件………………………………………（13） 4.1 场址现状…………………………………………………（13） 4.2 场址条件…………………………………………………（13） 第五章 工程技术方案…………………………………………（21） 5.1 设计依据…………………………………………………（21） 5.2 区域位臵…………………………………………………（21）

房产转让协议书

协议当事人

出让方： （以下简称“甲方”） 身份证号： 联系电话：

受让方： （以下简称“乙方”）

身份证号： 联系电话：

甲、乙双方就甲方集资安置房产权指标出让事宜，依据双方意见，在自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以此共同遵守。

第一条 产权基本情况

甲方遵从本协议约定，向乙方出让在建集资安置房产权指标，该出让的房屋产权在过户前为甲方所有。

乙方受让房屋建设产权指标后，所有前期集资款项均由乙方以甲方的名义缴交，房屋竣工后，双方办理过户手续。

第二条 转让价格、产权交付及产权登记过户

1．甲、乙双方协商一致，确定甲方拥有的集资在建房产权指标的转让价为人民币陆万圆整（￥60000万元）。

2．甲方在收到乙方付款后的三天内，向乙方交付全部的所有房产及资料。

3．房产产权过户的相关税、费等按政府的现行规定全部由乙方负担。

第三条 付款方式及期限

乙方以一次性付款方式按期将转让款项汇入甲方指定的银

行帐户。

甲方指定的开户银行：

帐号：

第四条 双方的违约责任

a、乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本协议规定的时间付款，按违约处理，甲方有权单方解除本协议。甲方解除本协议的，乙方

二手房地产买卖税费项目及标准

（一）土地税费：（属出让地的, 转让方免征1、2、3、4项）

转让方：1.征地管理费：0.75元/平方米

2.出让金：(①村个人宅基地补出让的出让金标准：产权人是村民的（户口簿是农业户口），城区出让金按69元/平方米计收，镇区、西区沙朗及南区105国道以南出让金按30元/平方米计收；产权人是非村民的(非农业户口)，城区出让金按189元/平方米计收，镇区、西区沙朗及南区105国道以南出让金按45元/平方米计收。)

A.住宅用地：

a.国有：189元/平方米（城区）

45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

b.集体：69元/平方米（城区，本村村民）

30元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南，本村村民）

B.商住、商业、经营性办公用地：234元/平方米（城区）

45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

C.工业用地：39元/平方米（城区）

15元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

3.土地补出让合同印花税：出让金×0.05%

4.土地补出让契税：由市地方税务局契税征收窗口核收，咨询电话:88880463

受让方：1.工本费：国有土地使用证20元/本

集体土地使用证5元/本

2.印花税：5元/本