商业银行向消费者提供住房贷款属于

商业银行个人住房贷款风险管理

摘要

当前房地产市场走势扑朔迷离，而个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大，在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。

关键词：个人住房贷款；风险管理

一、我国商业银行个人住房贷款的现状

（一）商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患 在国内金融业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额，纷纷打起“擦边球”，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争，纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款的发生率。

（二）房产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现 近年来，中国房地产业得到了飞速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。前几年，“宽松”的货币政策助推了房地产行业的迅猛发展。然而，房价的持续上升给人们带来的一种思维定势，那便是房价的上涨是必然的，房产投资的收益永远是可观的，加之商业银行个人贷款门槛的放低，很多投机者

商业银行消费者管理

测试成绩：93.33分。恭喜您顺利通过考试！ 单选题 1. 决定顾客参与程度的最关键影响因素是： √

A 顾客的主动性

B 顾客的兴趣

C 外界环境要素

D 顾客水平

正确答案： C

2. 下列不属于顾客参与服务的要素的是： √

A 了解顾客的习惯

B 建立顾客信任

C 监督和测评业绩

D 管理消费者等待

正确答案： D

3. 取得顾客信任的根本方法是： √

A 刺激顾客来尝试采用

B 向顾客说明提供自助式服务的机会以及潜在的顾客利益

C 告诉顾客如何使用服务创新

D 了解顾客的习惯

正确答案： B

4. 顾客往往会抵御自己试图使用银行新方案的诱惑，这时服务人员应该：

A 主动引导顾客

B 向顾客说明白

√

C 激励顾客

D 刺激顾客

正确答案： A

5. 占有顾客等待时间的最佳方式是： √

A 给客户提供舒适的座椅

B 提供免费的饮用水

C 让顾客无所事事

D 提供阅读材料

正确答案： D

6. 要减轻消费者等待的焦虑，银行可以: √

A 让顾客坐着等待

B 给

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我国商业银行个人住房贷款风险防范措施

作者：刘文文 王芳

来源：《科学与财富》2018年第01期

摘要：由于个人住房抵押贷款风险具有滞后性、隐蔽性和强传递性的特点，商业银行重视个人该项风险的管理从而提高银行资产质量使得银行以及金融行业健康有序发展就显得尤为重要，加强该项风险管理与控制成为商业银行经营管理的永恒主题。 关键词：个人住房贷款、风险防范、商业银行 一.商业银行建立内部风险防范机制

（一）开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更重要的是应当以风险资本和信贷资产组合的优化配置为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，这就要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率（PD）、违约损失率（LGD）、风险暴露（EAD）和期限（M）指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来

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我国商业银行个人住房贷款风险防范措施

作者：刘文文 王芳

来源：《科学与财富》2018年第01期

摘要：由于个人住房抵押贷款风险具有滞后性、隐蔽性和强传递性的特点，商业银行重视个人该项风险的管理从而提高银行资产质量使得银行以及金融行业健康有序发展就显得尤为重要，加强该项风险管理与控制成为商业银行经营管理的永恒主题。 关键词：个人住房贷款、风险防范、商业银行 一.商业银行建立内部风险防范机制

（一）开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更重要的是应当以风险资本和信贷资产组合的优化配置为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，这就要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率（PD）、违约损失率（LGD）、风险暴露（EAD）和期限（M）指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来

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工商银行一手个人住房贷款

☆ 业务简述

一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。

☆ 适用对象

一手个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。

☆ 特色优势

1. 贷款期限长--最长期限可达30年。

2. 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的80%。

3. 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。

4. 还款方式灵活--为您同时提供等额本息、等额本金、按周还本付息、递增还款法、递减还款法、随心还还款法、入住还还款法等多种还款方式以及自主确定还款日、宽限期等还款特色服务，借款人可根据需求自由选择。

5. 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。

6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。

☆ 申请条件

申请我行一手个人住房贷款需要具备以下条件：

1. 具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；

2. 具有良好的信用记录和还款

(2011年6月)近来中国的房地产市场“高烧不退”,近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放,使得商业银行的贷款集中度显著提高,且贷款结构不平衡,使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。

近年国家政策对商业银行个人住房贷款风险的影响

摘要：近来中国的房地产市场“高烧不退”，近期国家推出了一系列为房地产市场降温的消息。高速增长的信贷投放，使得商业银行的贷款集中度显著提高，且贷款结构不平衡，使投资风险还是转移到银行体系而埋下金融风险隐患。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金而面临着收不回来的风险，许多贷款最终成为呆账、坏账、不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后会造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行破

建行按揭住房贷款流程

(一) 咨询：借款申请人可以到建行分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。

(二)受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。

(三) 审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。

(四) 签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合同正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。

购房贷款步骤

当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续：

第一步借款人(购房人)持有关资料(身

个人住房贷款操作流程

每个人的生活中都有可能会遇到个人住房贷款问题，今天小编给大家带来个人住房贷款操作流程，希望今后

对大家有帮助。

步骤/方法

1. 2.

一、操作流程图

提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明 1、提供咨询、受理申请 、贷前调查

（1）提供咨询 经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。

（2）受理申请 借款人在向建设银行咨询后，根据要求填写《中国建设银行浙江省分行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。 （3）贷前调查 经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。 2、贷款审批

（1）经办行审批权限内 经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经

　　办理流程：贷款人本人或配偶持相关资料到中心营业大厅柜台经办人员受理审核，打印提前还款凭证和贷款结清证明交申请人签名确认，返还申请人客户联→申请人持提前还款凭证和贷款结清证明到营运科盖章→申请人持提前还款凭证和贷款结清证明到档案室领取权证→房产局撤销抵押。

　　办理材料：1.贷款人身份证原件及复印件1份。

　　2.配偶代办或配偶同时提取住房金的，还需配偶身份证、结婚证原件及复印件1份。

　　3.个贷业务人员打印《个人贷款还款清单》。

　　4.一次性还清住房公积金余额不够冲抵的，需带银行卡到会计结算科刷卡还贷。

　　办理时间：周一至周五(法定节假日除外)上午9:00-12:00，下午13:30-17:00。

　　办理时限：当日办理完成。

　　电子邮箱：hhzfgjj@126.com 。

　　联系电话：　公积金服务热线：12329。

　　各管理部电话：市本级：0745-2278606;沅陵：0745-4222742;辰溪：0745-5229843;溆浦：0745-3222626;麻阳：0745-5852209;芷江：0745

岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《贷款通则》和《湖南省住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制订本办法。

第二条 本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款），是指以我市住房公积金为资金来源，由岳阳市住房公积金管理中心及其授权的分支机构（以下简称管理中心）委托各商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买自住住房的专项贷款。 第三条 管理中心负责贷款的调查、审批和提供资金，受托银行根据管理中心确定的贷款对象、金额、期限、利率和还款方式代为发放、协助回收和办理结算。贷款风险由管理中心承担。

第二章 贷款对象和条件

第四条 凡在本市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工，在本市范围（含所辖县、市、区）购买自住住房时，未办理住房公积金提取手续的，均可向住房所在地住房公积金管理机构申请贷款。

第五条 借款申请人必须具备下列条件：

（一）借款申请人及所在单位均正常汇缴住房公积金一年以上