某房地产估价所拟采用市场比较法

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。

关键字：市场比较法 房地产估价 房地产市场 市场信息 交易实例

目录

1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题

3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大

3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明

3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析

4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 4.

市场比较法是房地产估价中最主要方法（房产估价师试题）

模拟试题一

一、 问答题（共3题，每题10分）

（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

二、 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付

了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些 类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法， 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的 房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写 字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房 学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行房地产状况修正； 7、求取比准价格。

第二章房地产估价的理论基础 格。 2、收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公

寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场

高中物理教学艺术

关于改进房地产市场比较法比准价格求取公式的思考.txt
关于改进房地产市场比较法比准价格求取公式的思考
2008-7-14 19:53　　【大 中 小】【打印】【我要纠错】
　　市场比较法是最常用的房地产估价方法之一，即通过市场调查，选择几个与对象房地产类似的近期交易的房地产作为参照对象，然后对参照对象已知的价格进行必要的修正，从而求得对象房地产价格。其主要包括“实例的收集、调整项及调整系数的确定、实例比准价格的求取并最终确定估价对象的价格”三个阶段，其中比准价格的准确性直接影响到估价结果的可靠性及合理性。目前，在估价实践中关于比准价格的求取主要依据两种模式：一种是调整系数连乘模式；另一种是调整系数累加模式。两者的公式如下：

　　对象房地产价格（P）＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数公式（1）

　　对象房地产价格（P）＝可比实例价格×（1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数）公式（2）

　　式（2）中的系数为百分率系数，取值在-1～1之间，而式（1）中的系数为[1＋式（2）中的系数]

　　一、关于模式的合

市场比较法

公式：委估对象房地价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数

具体思路：针对同类住宅进行客观调查，选取可比实例进行比较修正，评估委估对象的房地产公开市场价值。 （1）选取可比实例

经筛选确定A、B、C三个可比实例。 实例A：

位于锦绣江山，建于2008年，所在层数为第3层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币2980元，交易日期为2010年。 实例B：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第2层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3264元，交易日期为2010年。 实例C：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第5层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3055元，交易日期为2010年。

确定可比实例修正系数依据：

交易情况修正：房地产市场是一个不完全市场，成交价格易受非正常情况的影响，要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。以上可比实例的成交价格为正常情况下的价格，故不做修正。

交易日期修正：将可比实例在其成交日期时

摘.任石弓七

房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐 步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。论文 主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产价格的形成、房地 产估价常用的估价方法及其比较，并在最后提出了完善我国房地产估 价制度的相关政策建议。论文在绪论中提出了房地产及房地产估价的 概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意 义以及论文的研究思路。第二章分析了国内外房地产估价的相关理 论，提出了本文研究的出发点。第三章分析了房地产的价格形成机制， 引入和完善了房地产价格形成的动力学模型、房地产开发熟化度指标 以及运用GM(1，1)模型预测房地产价格。第四章分析了房地产估 价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法。第五章运用 常用的三种估价方法进行了实证分析。第六章提出了完善我国房地产 估价制度的相关政策建议。

关键词:房地产价格房地产估价市场法成本法收益法 AbstraCt

TheaPPraiseoftherealestate15animPortantm田名Inalsubjeet.Withthe

eomPletlnentofthesystemofourcountryecono而ea

中国标准房地产估价

GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范

GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）

编辑本段总则

1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定， 制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。

1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 编辑本段术语

2．0．1房地产real estate，real property土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3估价对象subj

房地产估价案例

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：**市*路**号* 幢*房地产抵押价值

评估

委 托 方：**

估 价 方：北京**房地产评估有限公司 估 价 人 员：** **

估价作业日期：2002年 月 日至 月 日

估价报告编号：广万[2002]房产或房地产(估)字第

* 号

国宾嘉园2号楼房地产抵押评估 第 1 页

#

房地产估价案例

目 录

第一部分 致委托方函

第二部分 估价师声明

第三部分 估价的假设和限制条件

第四部分 房地产估价结果报告

一、委托估价方 二、受托估价方 三、估价对象 四、估价目的 五、估价时点 六、价值定义 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法 十、估价结果 十一、估价人员 十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

第五部分 房地产估价技术报告

一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、市场背景分析 四、最高最佳使用分析

房地产估价概论心得

在大三下学期，我们开设了《房地产估价概论》这门课程，通过学习收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。 一、房地产估价的定义

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 二、房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 土地使用权出让价格评估；房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税估价；征地和房屋t征收拆迁补偿估价；房地产分割、合并估价；房地产纠纷估价；房地产拍卖底价评估；企业各种经济活动中涉及的房地产估价；其他目的的房地产估价。

三、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识 老师的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则”，反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作

第一章 绪论

一、单项选择题

1、一种资产具备了（{{{(>_<)}}} ）等条件，才真正需要专业估价。 A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性

{{{(>_<)}}}、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大

二、多项选择题

1、房地产需要专业估价的理由有（ ）。

A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价 C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价 2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。

A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖 3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（ ）等方面。

A、确立房地产估价的法律地位 B、实行房地产估价师执业资格考试制度 C、制定“房地产估价规范” D、成立房地产估价师学会

三、简答题

1、房地产为什么需要估价？

2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？

3、房地产抵押贷款能否以交易价格作为抵押价值？为什么？

第二章 房地产与房地产价格

一、单项选择题 1、（ ）不属于他物权。

A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权 2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。

A、开发成本