房地产开发市场分析

2010年房地产市场现状的分析与思考 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月7日，国务院办公厅再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 住房和城乡建设部部长姜伟新1月5日提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。 现状分析与思考：

一、面对房价不断攀升，政策剑指“地王”频出

2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

“国十一条”中明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

上海房地产市场分析

2016年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史新高，同时，上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降。此外，上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升。预计2016年上海楼市将保持上行态势。

1 开发投资和建设：增速均明显下降 （一）房地产开发投资：增速继续回落

回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8.2％，相比2014年增速回落5.5个百分点。与全国2015年房地产开发投资增速相比，高出7.2个百分点，连续两年高于全国增速。

从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大起大落，受国家宏观调控政策影响大。2004年投资增速升至30.4％的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至2006年2.3％的谷底。2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35.3％的历史最高值。在2011年“国八条”等严控政策影响下，上海房地产投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开始再度下滑，2015年投资增速创近6年新低。上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形

2009年末，宜兴市总人口不到107万人，其中城镇人口52.93万人，乡村人口53.85万人。总户数37.92万户，平均每户家庭人口2.8人。年末全市常住人口125.81万人，比上年末增加2.14万人，城市化率为55.55%。全年出生人口6606人，出生率为6.21％。死亡人口8386人，死亡率为7.88％。人口自然增长率为-1.67％。（政府数据）根据现有义务教育入学人数初中新生比小学、幼儿园的要多出一倍，人口自然下降幅度还将继续加大。

经济方面，2009年末，人均GDP突破8000美元，达到8250美元。如按常住人口计算，人均GDP突破7000美元，达到7038美元。县域经济基本竞争力蝉联全国第七名。全年城镇职工工资总额20.24亿元，比上年增长19.6%；城镇职工平均工资30656元，比上年增长18.8%。根据城市、农村住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入20752元，比上年增长13.2%；全年农村居民人均纯收入10191元，比上年增长12.6%。城镇居民人均消费性支出13521元，比上年增长12.0%；农村居民人均生活消费性支出7388元，比上年增长13.5%。年末城乡居民人均储蓄存款28657元，比上年增长30.8%。（政府

房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：12243平方米 2、建筑密度：≤35%

3、容积率(地上)：≤4.62 4、绿化率：≥25%

5、人口密度：≤1085人/公顷 6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 占地总面积 总建筑面积 居住面积 公建面积 绿化用地 居住户数 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 户 数量 121243 37899 5077 3060 306 项目 居住人数 单位 人 数量 1071 124 3.5

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业,又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。它具有服务性、流动性和灵活性的特点，在房地产业中起着重要作用。 市场机会分析：

优势：房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。房产中介行业是一个良好的投资机会,随着中国房地产业发展，特别是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实施，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住房二、三级市场已“浮出水面”，并日趋活跃。与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段，市场化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在几年前还比较陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能详的词汇。

劣势：地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务来体现。而又因为，地产中介的市场准入门槛低，必然决定了，其从业人员的进入该行业的门槛也不高！所以，进入这个地产中介行业

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房地产开发企业安全管理措施分析

作者：王永辉

来源：《经营管理者·下旬刊》2017年第05期

摘 要：改革开放以来，人们生活水平不断提高，我们的城市每天都在紧张的建设中，每天都发生着天翻地覆的变化。作为直接参与城市建设的一员，房地产开发企业的安全管理与生产更是性命攸关的大事，多年来，国家与地方政府、企业到个人，无不把安全生产放在了首要位置来抓，放在了人民利益的高度来抓，安全生产责任制落实到人，有法必依，有责必追。曾经安全生产中出现的重大世故的惨痛教训，无时无刻不在提醒和警示着我们，安全生产无小事，人民生命财产安全高于一切。这就需要我们层层落实安全责任，抓好日常安全生产的重要环节，时刻监督开展安全教育培训，真正的把安全生产意识深入到安全生产中的每一个环节，只有这样才能实现房地产开发企业安全管理的各项目标。现对房地产开发企业安全管理中所存在的问题进行认真分析，并提出了切实可行的措施。 关键词：房地产开发企业 安全管理 措施分析 一、引言

房地产开发企业所承建的工程项目有着投入资金量大、施工建设时间长、参加的多方施工个体较多等

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

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第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产开发与经营

房地产：是房产与地产的总称。指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 房地产开发：以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，为人民的生产生活提供空间的行为过程。

衡量城市化水平指标:人口变动指标、经济变动指标、社会变动指标

房地产市场：是买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。

房地产市场的特性:1．权益交易市场 2．区域性市场 3．不完全竞争市场 4．供给的滞后性5．需求的多样性、层次性和双重性（消费和投资需求）6．政策影响性

房地产市场的功能：1．优化存量资源配置，提高经营效益2．传递信息，引导供求变化3．适用消费需求，优化住房结构4．引导宏观调控、指导政府决策

房地产市场的供求均衡条件：1．深化住房体制改革，积极推进住房分配货币化2．完善房地产市场体系，搭建供需实现平台3．加强总量调控，注重供求均衡4．强化市场研究，调整供求结构

房地产市场指标：需求指标、供给指标、市场交易指标

房地产市场的主要运行机制:动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制

★房地产物业市场与房地产资本市场的四象限静态模型：

第I象限