龙湖地产面试

龙湖地产启示

龙湖地产简介 .............................................................................................................................................. 1 企业荣誉 ...................................................................................................................................................... 2 经典项目 ...................................................................................................................................................... 3 龙湖领军人物 ...............................................

龙湖地产营销战略分析

在房地产调控的“严冬”下，高端住宅产品受到了最大的冲击，作为过国内品质地产的翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容的姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫的房企具有很强的借鉴意义。

1.龙湖地产立足长远的战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险 龙湖地产始终保持战略的延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端的产品定位进行差异化竞争，运用“多业态、区域深耕”的战略争取所进入城市的规模优势，龙湖地产让其高品质的定位深入人心，在市场向上的环境下，为其从同质化竞争的同行中脱颖而出打下坚实的基础。

龙湖地产对风险的控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期的风险控制。

龙湖地产多业态的布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足的劣势。2011年初，龙湖提出大力发展商业地产的战略实际上是其自起家以来即多年坚持的“多业态”战略的延续，而不是为了抵御政策风险的被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上的发力游刃有余。早在2008年，北城天街项目在重庆就已成功运营。2010年，龙湖就已持有39.8万平方米商业面积，已建成或发展中的商业项目20个以上，并储备200万平方米商业土地。2012

龙湖地产交房样板标准

龙湖·春森彼岸 一期工程室内清水房交房标准交底重庆龙湖春森彼岸项目工程部 2010-03-02

龙湖地产交房样板标准

交底目的：贯彻龙湖项目样板带路的工作原则，结合二标区

的优缺点，对1-10及1-1交房样板进行说明，。交底依据：

1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001; 2、《龙湖 春森彼岸项目清水样板房施工方案》; 3、《龙湖工程观感质量验收标准》(2003版) 4、《重庆市住宅工程质量分户检验实施指南(第一号)》交底形式：以实体照片形式对各参建单位管理人员及作业班

组人员进行集中交底。

龙湖地产交房样板标准

观感要求室外墙部分——外墙涂料部分 1、室外墙面严禁渗漏。 2、从室内看外墙面应平整、洁净、无污染、缺损和裂 痕。颜色和花纹应协调一致，无明显色差，无明显修 痕。 3、不同材料界面交界处均使用美纹纸，界面清晰；墙 面分格缝应横平竖直、深浅一致、宽窄均匀、光滑顺 直。 4、阴阳角交汇处，线条顺直，无缺损及修痕。 5、外墙阴嘴、滴水线无缺损，流水坡向应正确、顺直。

龙湖地产交房样板标准

阴阳角交汇处，线条顺直， 无缺损及修痕。

龙湖地产交房样板标准

阳台外墙滴水线无缺损、顺直， 不同界面清析

飘窗鹰嘴流水坡向

龙湖十问

一问：很多人在选择岗位时，常常说到的一个词是“平台”。龙湖一直致力于提供怎样的平台？ 答：进入龙湖的员工，除了“放电”——为企业的正常运转发挥自己的能量，更重要的“充电”——在工作的过程中成长与进步，实现自我的价值。

二问：龙湖在招聘人才尤其是置业顾问上，似乎喜欢“一张白纸”型的人，为什么？ 答：在企业发展早期，是有这样的情况，但并非刻意。当时的背景是，许多有丰富的销售技巧的人却失败了。因为在龙湖看来，置业顾问不仅仅是把房子卖出去，更要成为消费者投资、置业的专家。个人素质和专业背景比销售技巧更重要。 现在我们对置业顾问的要求仍是这样：一是不能有很多销售工作人员都有的陋习，二是了解产品、了解投资、了解置业。只要符合以上条件，不管他们是大学生也好，还是在渌咀龉暮茫蓟队?/FONT>

三问：从龙湖对置业顾问的要求即可看出，龙湖对员工的素质要求很高。但对于一些能力稍强的人而言，怎么甘心到龙湖从普通员工做起？龙湖能给他们带来什么? 答：平心而论，现在行业处于一个浮躁的阶段。龙湖在用人上的务实，反倒显得有些“另类”。实际上，相对于一个虚无的头衔，社会的认可和尊重、更高的人生平台，更加重要和实在。 来龙湖工作的人，必须要有一颗平常心

龙湖地产人力资源策略研究,包括企业概况,经营亮点及人力资源策略

龙湖地产人力资源策略研究报告作者：刘旭 彭伟目录1 2 3 4龙湖地产发展概况龙湖地产经营亮点龙湖地产人力资源战略分析总结龙湖地产概况龙湖地产有限公司（香港联交所股份 代码：960），创建于1994年，成长于重 庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注 品质和细节的专业地产公司。集团总部设 在北京，现有员工4000多人，业务领域涉 及地产开发、商业运营和物业服务三大板 块。公司于2009年11月19日在香港联交所 主板挂牌上市。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了 集投资规划、开发建设、商业管理和物业 服务为一体的全过程运作能力和系统、高 效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普 通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、 别墅、综合商业及大型城市综合体等多种 业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代 表作品。 从2004年起，通过实施“区域聚焦、 多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发 展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、 中心城市辐射到周边城市，利用业态和区 域的双重平衡来实现可持续的发展。截至 2009年12月，公司业务已拓展至重庆、成 都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈 阳、杭州、青岛等1

学习龙湖好榜样!——龙湖集团运营体系介绍

2009年9月

内容

走进龙湖 龙湖集团运营管理体系整体概述 PMO管理体系项目进度管理体系项目阶段成果管理体系

区域公司会议管理体系区域公司项目运营会议管理体系区域公司非项目运营会议管理体系

龙湖集团知识管理体系

龙湖项目进度管理系统介绍

您了解龙湖吗？ 您是“龙民”吗？

企业背景 龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产 和北京龙湖臵业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥 有员工2000余名。 截至2006年12月31日，龙湖地产累计累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万 平方米，规划面积约1100万平方米。 2006年，龙湖地产实现销售收入36亿元。2007年， 龙湖地产预计销售收入将超过60亿元。

龙湖地产连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”,三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，其中用户满意度方面得分为92.3分，忠诚度89.5分，连续10年摘冠重庆 “十佳住宅小区”第一名。

资料来源:龙湖公共信息传递部

业内人士眼中的“龙湖”第一，是龙湖多样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系； 第二，是龙湖在

龙湖地产的人力资源管理

龙湖的人才本地化：指本地区公司95％以上的员工，尤其是中高层管理人员，都是本地招聘。成都龙湖的人才本地化程度很高，在现有150余名员工中，140多人都是从本地人才市场招聘而来；北京龙湖进行了更彻底的本地化。在现有170余名员工中，只有极个别人是从其他地区支援的。

人才本地化的原因分析

首先，龙湖认为房地产行业是一个有较强地域性的行业，产品在最终表现形式上也具有较强的地域化特征。龙湖相信只有深刻了解和认同本地文化的人才能够更加准确的理解和表现这些细节，为客户呈现出满意的产品。

第二，“人才本地化”从根本上是龙湖的业务策略所决定的。龙湖有自己独特的“多项目”、“多业态”及“地域化聚焦”策略。

人才本地化优势

“多项目”、“多业态”、“地域化聚焦”业务策略为高素质的人才提供了最有竞争力的发展平台。首先，如果龙湖只有单一业态或少数几个业态的产品能力，这会严重的影响公司的拿地能力，拿地能力的受限就会影响公司在本地发展的稳定性，容易出现饥一顿饱一顿的现象，影响员工长期稳定发展。 其次是不同业态的组合可以消除员工的审美疲劳，有利于员工自身成长；还有，这种策略会减少员工大量、长期、频繁外派的需

学习龙湖好榜样!——龙湖集团运营体系介绍

2009年9月

内容

走进龙湖 龙湖集团运营管理体系整体概述 PMO管理体系项目进度管理体系项目阶段成果管理体系

区域公司会议管理体系区域公司项目运营会议管理体系区域公司非项目运营会议管理体系

龙湖集团知识管理体系

龙湖项目进度管理系统介绍

您了解龙湖吗？ 您是“龙民”吗？

企业背景 龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产 和北京龙湖臵业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥 有员工2000余名。 截至2006年12月31日，龙湖地产累计累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万 平方米，规划面积约1100万平方米。 2006年，龙湖地产实现销售收入36亿元。2007年， 龙湖地产预计销售收入将超过60亿元。

龙湖地产连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”,三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，其中用户满意度方面得分为92.3分，忠诚度89.5分，连续10年摘冠重庆 “十佳住宅小区”第一名。

资料来源:龙湖公共信息传递部

业内人士眼中的“龙湖”第一，是龙湖多样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系； 第二，是龙湖在

分析：

一、项目是否为普通住宅？

二、如是普通住宅，哪个价格区间为低效区间？哪个区间为规避区间？

销售价格销售利润率销售收入税后净现金收益净利率增长0%6,21518.2%108,46516,331

3%5,99017.2%104,53515,160-1.0%

6%6,12917.9%106,96916,3280.7%

9%6,26918.5%109,40417,4960.7%

12%6,40819.2%111,83918,6640.6%

15%6,54819.8%114,27319,8320.6%

18%6,68720.4%116,70821,0000.6%

21%6,82720.9%119,14222,1680.6%

24%6,96621.5%121,57723,3360.5%

27%7,10622.0%124,01224,5040.5%

30%7,24522.5%126,44625,6720.5%

33%7,38523.0%128,88126,8400.5%

36%7,52423.4%131,31528,0080.5%

39%7,66423.9%133,75029,1760.4%

42%7,80324.3%136,18530,3440.4%

45%7,94324.7%13

附表：

重庆龙湖地产造价管理规定（造价篇）

目录

一、

二、

三、 关于设计变更、现场签证、竣工图编制的规定 ........................ 1 工程预（结）算编制审核补充规定 .................................. 4 部分定额执行问题的统一意见 ...................................... 8

一、 关于设计变更、现场签证、竣工图编制的规定

为规范与该合同有关的设计变更、现场签证、竣工图编制（以下简称“变更”“签证”“竣工图”）的管理工作，分清责任，提高结算效率，保护双方的利益，特制定本规定：

第一条：承包人对于发包人正式发出的变更、签证，应及时、完整地执行，并在保证满足工程质量和进度要求的同时，同步进行竣工图的编制；发包人应按照变更、签证的内容及其完成情况，及时确认相应结算资料和对应竣工图编制情况、足量地支付承包人变更、签证的价款。

第二条：关于变更、签证办理、竣工图的约定

（一）发包人发出的变更、签证通知单，应加盖发包人指定的（如：XXXXXXXXXXXXX工程项目部）印章，否则承包人可以不接受。

有效印章式样如下：

①发包人指定印章式样：

***工程项目部（盖章）

②承包人指定印章