产业地产开发模式

工业地产开发模式

1.工业园区开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。

缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

2.工业地产商模式

指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。

3.主体企业引导模式

指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

如上海金山的上海石化工业园区。

4.综合运作模式

指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

5.私人业

主题地产发展模式 主题地产发展模式

主题地产按其盈利模式可分为两种高尔夫球会 销售核心式 教育产业 主题地产 主题公园 经营核心式 度假村

盈利模式

存在形式

销售核心式主题地产能为居住地产创造需求需求高尔夫 高尔夫 客户 需求房地产 居住地产 前提条件： 高尔夫必须经营起来， 并享有跨区域的品牌 度

身份需求 独一无二

需求教育 教育产业 客户

需求房地产 居住地产

前提条件： 教育必须是城市中端 客户所稀缺的

利益需求 直接关联销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。

经营核心式主题地产只能为居住房地产提供 附加价值， 附加价值，而不能创造对居住地产的需求1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益； 2、经营核心式主题地产能为居住地产带来： ——提升区域形象； ——完善区域基本居住条件； ——形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势； 3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在 市场需求产生后才能得以体现；经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来 后才得以体现。

两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值 关联盈利模式 与居住地产的价值关联 对地产的作用

养老地产开发模式

一、开发模式

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。通过对国内外养老项目的梳理和借鉴，养老地产开发模式可分为五个类别，共15种开发模式。

（一）与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

模式1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理

令狐采学创作

房地产合作开发4大模式学起

令狐采学

导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合

令狐采学创作

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作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种

适合你。

一、选择项目合作开发是必由之路

虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。

1、万科眼中的3大好处

万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作

房地产合作开发10种模式

最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。”

明确合作策略，制定合作章程

在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下：

而进行这种合作的理由和办法有以下三点：

（1）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。

（2）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。

（3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。跨行业合伙也有优势，比如当

商业地产专业培训提要

商业地产开发技术和盈利模式

姜新国

中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地

产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产 服务机构—“在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联

合会专家委员、学术委员。谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有 《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》 “南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规 划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时 担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。

从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，

(清华大学房地产总裁班重点教材),主持或参与了“世博轴”、

商业地产真经经营实心化 资产优质化 开发系统化

项目品牌化

上

篇

基 础 知 识

一、商业地产概念 二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势 四、商业地产的业务流程

五、商业地产评价标准

1、商业地产概念 固化资本 2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金，租金支持 房价。

3、商业地产两种开发类型 一是产品性开发 二是资产性开发

4、商铺和住宅的差异比较项目 最

商业房地产开发项目实施BOT模式初探

摘要：改革开放以来，随着经济的迅猛发展，房地产业也经历了曲折的发展。BOT模式作为一种新的融资和建设模式已经开始应用于一些项目。本文在分析了商业房地产开发项目实施BOT模式的可行性和优势的基础上，提出了BOT模式在应用中的问题和对策。 关键词：BOT模式、商业房地产开发、优势分析

The discussion about the BOT model of the commercial real estate

development project

Abstract: Since the implementation of reform and open policy, with the rapid development of the economic, as a new financing and building model, BOT has been used in some projects. In this paper, the feasibility and advantages of the BOT in the commercial real estate and the counterm

高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式

新浪体育讯 一、高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式

1、概述

2、标杆经典案例

深圳观澜湖，百亿地产神话背后的高尔夫力量

观澜湖，世界第一大球会，216洞规模，以高尔夫构筑高端生活方式的典范。

用十年时间打造中国乃至世界最具知名度球场品牌，以高尔夫球场品牌拉动了观澜湖地产溢价价值空间，在偏僻且并无产业优势的深圳观澜镇连续实现了大宅、翡翠湾、长堤、上堤近十个别墅项目的溢价销售与开盘售罄，创造销售成交总额近100亿的高端地产神话。 成功关键因素：

1. 对高尔夫球场品牌十几年如一日的大力投入，用高端高尔夫球场品牌建立了观澜湖在中国乃至世界的知名度与影响力，观澜湖成为了高端生活、高尚生活的代名词，成为了高端富人向往的生活方式与场所，从而拉动观澜湖地产的超溢价价值提升与销售。

2. 深挖高尔夫球场会员资源，以会员资源作为地产项目最大客户群体，以会员客户带动其他周边朋友圈子，从而为地产项目的销售积累大量客户资源。

3. 06年之后的战略定位转型，从运动场所到高端生活方式缔造者，12大品牌传播运动以及非高尔夫爱好者人群的圈营销会议模式，进一步提升观澜湖在整个深莞两地的品牌影响

高尔夫旅游地产之高尔夫主体开发运作模式

力，积累了大

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用十年时间打造中国乃至世界最具知名度球场品牌，以高尔夫球场品牌拉动了观澜湖地产溢价价值空间，在偏僻且并无产业优势的深圳观澜镇连续实现了大宅、翡翠湾、长堤、上堤近十个别墅项目的溢价销售与开盘售罄，创造销售成交总额近100亿的高端地产神话。 成功关键因素：

1. 对高尔夫球场品牌十几年如一日的大力投入，用高端高尔夫球场品牌建立了观澜湖在中国乃至世界的知名度与影响力，观澜湖成为了高端生活、高尚生活的代名词，成为了高端富人向往的生活方式与场所，从而拉动观澜湖地产的超溢价价值提升与销售。

2. 深挖高尔夫球场会员资源，以会员资源作为地产项目最大客户群体，以会员客户带动其他周边朋友圈子，从而为地产项目的销售积累大量客户资源。

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房地产业开发(全过程细解)

第一章房地产业开发概述

第一节房地产业的概念

房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。

房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。

房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使

用权或者转让、出租地面建筑物。

房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：

第一类，也是通常的运作，即