房地产项目开发贷款条件

房地产项目开发贷款基本

流程

Prepared on 22 November 2020

房地产项目开发贷款基本流程

开发贷款定义

房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体

经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

贷款条件

1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。

2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。

3.开发项目与其资质等级相符。

4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。

5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。

6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

7.贷款用途符合国家有关法规和政策。

8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。

贷款所需

房地产项目开发流程

一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。 4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段

1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、 扩初方案

房地产开发贷款项目封闭管理协议

甲方： 乙方：

为确保甲、乙双方签订的 号《固定资

产项目贷款合同》及其担保合同的履行，完善甲乙双方对本借款合同项下权利义

务的约定，确保乙方发放的贷款资金全部按计划用于 项目（以下简称开发项目），保证该开发项目按计划竣工，维护购房人的按揭贷款客户的利益，确保乙方贷款有还款资金来源，保证信贷资金的专款专用、封闭运行，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：

一、甲方开发项目中，由乙方贷款项目对应的土地使用权、在建工程或竣

工房屋作为贷款的担保抵押给乙方，未经乙方许可上述资产不得向乙方以外第三人设定抵押。

二、甲方承诺在足额清偿乙方的开发贷款和项目竣工之前，甲方自筹项目

建设资金、预售、销售、出租收入和乙方发放的开发贷款只能用于本协议项下约定开发项目的开发建设，不得以任何形式抽逃、占压和挪用上述资金。

三、本协议项下约定的贷款开发项目涉及的个人房屋按揭贷款，甲方原则

上全部交由乙方办理，但因达不到乙方审批条件而未获批准的可交由

房地产项目开发流程指南

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目

房地产开发贷款资料目录

一、借款单位提供（加盖鲜章）：

1、 企业法人营业执照复印件(需年检)； 2、 组织机构代码证复印件； 3、 税务登记证复印件；

4、 开发资质等级复印件(需年检)； 5、 贷款卡（需年审）复印件及密码； 6、 法定代表人证明书；

7、 法定代表人、财务主管简历和身份证复印件； 8、 公司章程； 9、 验资报告；

10、经审计的近3年度财务报表和借款申请前1个月财务报表（资产负债表、

损益表、现金流量表及详尽的会计附注）； 11、（股东）董事会成员身份证明及签字样本（签订合同前）； 12、（股东会）董事会决议（签订合同前，须面签）；

13、企业简介与组织结构图——（含组织架构、成立以来的开发经营与销售情

况、近期开发项目简况、企业竞争优势、近2年销售或发展计划等）； 14、借款申请（含企业基本情况，经营情况，详细的借款用途，还款来源，期

限等）；

15、项目相关资料：

（1） 项目立项批文（含投资计划等相关文件）； （2） 项目总平面图及分层平面图复印件（缩印）； （3） 项目可行性研究报告；项目现金流量表；

（4） 项目自筹资金到位情况、进度（分项）完成情况表和文字说明； （5） 项目“四证” 复印件；

（6） 项目土

房地产项目贷款调查评估报告

借款人：中机浦发房地产公司 项目名称：浦发广场F地块项目

1

目 录

第一章 项目融资方案 第二章 项目概要 一、 评估背景

二、 借款人及项目主要关系人评价 三、 项目评价

四、 偿债能力和风险提示 五、 评估结论

第三章 借款人及项目主要关系人评价 一、 基本概况 二、 经营情况评价 三、 财务状况分析 四、 信用情况评价 五、 发展前景评价 第四章 项目建设情况评价 一、 项目基本情况评价 二、 项目建设条件评价 三、 项目实施进程评价 四、 设计施工监理评价 五、 环境保护评价 第五章 项目市场评估 一、 房地产投资环境评价 二、 项目市场定位评价 三、 项目市场竞争力评价 第六章 投资估算和筹资评价 一、 投资估算评价 二、 资金筹措评价 三、 项目投资计划评价 第七章 项目财务及偿债能力分析

2

一、 评估原则与评估依据 二、 项目基础数据预测 三、 项目财务效益评价 四、 偿债能力评价 五、 项目不确定性分析

3

第一章 项目融资方案

借款人：中机浦发房地产公司 借款金额：12000万元 借款用途：用于浦发广场F地块开发 借款利率：

房地产开发项目审批服务流程示意图

国有土地使用权招拍挂出让（国土局21-30日） 签订《成交确认书》（国土局即办） 缴纳土地出让金 （国土局即办） 业主委托设计（约一个月） 项目名称核准（地名办2方案指标核算（规划信息中心3－4日） 需要修缴纳土地签订《国日） 改 交易契税 有建设用总平及单体方案审核 地使用权(契税处出让合（规划局10日，规委会15日） 即办) 同》 (国土局2总平及单体方案审批（规划局即办） 日) 工程需做防空地下室设计条件申报 委托编委托做场地安评征征（人防办2日） 制环评水土保参数报告建设用地规求水求文件 持评估 报告划许可证 建(区利委委托人防工程初步设计 书地震(规划局5日) 局意意需见要施工图 中介机(地局60见(1（修2改人防工程初步设计审核设计 构评审 水土震服日) 日日 ）（人防办3日） 保持务中） 人防工程施工图审人防工程大型非环评审审批 心3易地修建住宅消批(环(水日） 建设用地批准书、 查（中介机构） 利局国有土地使用证市政规划报建 图纸审查 许可证防审核保局3日) （国土局15日） (规划局4日) 人防工程建设许可(规划局4日) （人防办（消防5-15抗震设防审批意见书证(人防办2日） 3日） 1

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

房地产开发项目手册

信阳市房产管理中心

说 明

1．依据《城市房地产开发经营管理条例》和原河南省建设厅监制的《房地产开发项目手册》，制定本《房地产开发项目手册》。

2．房地产开发企业在获得开发项目（以取得国有土地使用权证为准）之日起五日内，到市房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册，定期报送房地产开发主管部门核验备案。

3．房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开发项目手册》中。

4．房地产开发企业应当下载《房地产开发项目手册》电子版，按季度如实填报，并于每季度末向市、县房地产开发主管部门报送项目手册电子文档（邮箱地址：）。

5．房地产开发企业应当在申领《商品房预售许可证》或资质延续前，将《房地产开发项目手册》并附有关凭证送房地产开发主管部门验核，《房地产开发项目手册》在验核后应当由验核部门签署验核意见，并加盖验核章。

6．房地产开发项目交付使用后，房地产开发企业应当

将《房地产开发项目手册》交房地产开发主管部门统一存档。

项目概况

项目编号 项目名称 项目地址 NO 开发单位名称