物业前期介入给开发商的建议

物业前期介入优化建议（电气、土建、绿化、清洁）

物业前期介入优化建议（电气、土建、绿化、清洁） 导读物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。 开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。 物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。 笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物

物业工程前期介入建议书

***物业管理有限公司

一、配套用房-- 物业服务用房设置要求

1、面积要求：依照贵州省地方法规规定，房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3?的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，物业服务用房的配置以300平方米为起点，超过10万平方米的部分，按照超过部分建筑面积2?的比例增加配置，超过50万平方米的部分，按照超过部分建筑面积1?的比例增加配置； 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。建筑面积应当不少于20平方米。

2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房屋。

前 期 介 入 物 业 方 案

【设施设备部分】

市物业管理有限公司前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建

设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功

能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣

工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工

作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，

打造一个具有特色的优秀物业示范小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广

和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保

业主买房放心，住得舒心。

为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持

和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入

工作。

一、物业管理职能机构的设置

（一）服务机构的设置：

设置“物业管理有限公司物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成

立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂

牌运作。

（二）人员的配备：

物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3

人，其中物业经理 1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐

步增补人员。竣工

物业管理前期介入合理化建议

一、对物业设计几点建议：

1要考虑物管用房的预留(管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口洗手池。

(5)信报箱的设置亦要考虑放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

6 小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

7 小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(8)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

9 绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。充分考虑到错落有致，四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物；注意保护原有树木、保存原有表土。

10 小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

11 小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械，以免给后期的物业管理造成不必要的安全隐患。

物业管理前期介入合理化建议

一、对物业设计几点建议：

1要考虑物管用房的预留(管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口洗手池。

(5)信报箱的设置亦要考虑放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

6 小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

7 小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(8)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

9 绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。充分考虑到错落有致，四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物；注意保护原有树木、保存原有表土。

10 小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

11 小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械，以免给后期的物业管理造成不必要的安全隐患。

楼宇承接查验

1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容：

3.1接管验收条件

按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：

注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照；

d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证；

c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电

物业管理前期介入方案

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企业或全体业主/使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划/销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用的角度有针对性的提出意见和建议，可以在一定程度上规避项目在使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

◆项目策划定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物

]物业前期介入设计关键点

1.0 户内部分 1.1厨房

1. 天然气管走向尽量减少天然气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影

响台面有效使用宽度。

2. 注意管线应安装牢固，不与其他管线发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不

影响开窗。

3. 天然气室内立管的安置应有竖向通道，天然气管道不得穿越卧室、楼梯

间、卫生间。

4. 天然气主管应设计在与厨房相接的生活阳台上。 5. 宜设置天然气泄漏报警装置。

1.2给排水

1. 水立管布置尽量集中，以不影响业主有效台面使用面积。上层使用的下水

支管不能暴露于下层住户的非橱、卫用房内。厨房设有排水立管的位置，应留200～300宽的砖砌体后，再设窗户，尽量避免排水立管遮蔽窗户，影响厨房采光。

2. 厨房、卫生间内排水横管下表面与地面净距不宜低于1.90m，且不得影响

门、窗开启。

3. 排水管入地上端应设置检查口，入地后横管应保持足够坡度，坡度大小应

该根据横管长度确定。横管太长影响排水及堵塞后疏通的，应该加设污水井。

4. 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于

50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。

1.3卫生间

1. 卫生间内应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔

精品合同

开发商与物业公司间物业管理服务协议

委托方（开发建设单位以下简称甲方）： 法定代表人： 联系电话： 住所： 邮编： 营业执照号码：

受托方（物业管理服务企业以下简称乙方）： 法定代表人： 联系电话： 住所： 邮编： 营业执照号码： 企业资质证号： 资质等级：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理

一、物业管理前期介入的内容及其运作过程物业管理的前期介入是一个长效服务的概念,是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策,制定物业管理方案,并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

维普资讯

李珊中原工学院经济管理学院一

、

物业管理前期介入的内容及其运作过程

派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、录，记并就有关问题提出意见和建议。 主要内容：施工中发现的问题与建设单位和施工单就位共同磋商，时提出并落实整改方案；合设备安及配装，场进行监督，保安全和质量；内外装修方现确对式、布局、料及工艺等从物业管理的角度提出意见；用 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，别特是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。4.销售阶段

物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，定物业管理方案，从管理和运作的角度为制并开发商提供楼宇设计、工监管、备选用、能规施设功划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

1项目可行性研究阶段 .向建设单