房地产交易增值税减免政策

房地产交易的增值税立法问题

【内容提要】中国增值税立法已经列入十一届全国人大常委会立法规划，增值税立法的重要内容之一就是将营业税全部纳入增值税范围，这就触及到中国房地产税制改革的核心。现行房地产法制复杂，调整房地产的法律主要有物权法、城市房地产管理法、土地管理法等。房地产税制包括营业税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、城镇土地使用税等。在现有复杂的法制之下，中国房地产税制的创新受到诸多的制度约束。本文的观点是，未来的中国房地产税制，房地产保有将以物业税为主体税种，房地产交易则以增值税为主体税种，这就涉及到现有一些税种的合并，以消除重复征税。在新增值税法的设计中，针对土地、房产与相关服务如何进行增值税处理，其应税交易与免税交易如何界定，交易中销项税额与进项税额如何规定，本文提出一个基本的理论框架。 【关键词】房地产增值税 立法

本文研究的问题是关于中国房地产交易的增值税处理【1】。中国房地产税制复杂，目前正酝酿进行新的改革，有两则信息预示着这一改革已经提上议事日程。

信息之一，十一届全国人大常委会立法规划于2008年出台，正式确立《中华人民共和国增值税法》为第一类立法项目，争取在十一届全国人大常委

浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划

摘要：通过介绍房地产业土地增值税的情况，提出了房地产行业土地增值税的筹划思路及具体的筹划分析，最后讨论了纳税筹划应注意的几点问题，并得出结论纳税筹划主要就从税基和税率的方向上来考虑的并且是一个整体的工程，纳税筹划还需要相关企业的配合且纳税筹划不是不缴税只是降低企业的税负这对于多数企业都具有借鉴意义。

关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划 一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述

土地增值税是流转税的一种。转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。

二、房地产企业土地增值税纳税基本思路 （一）控制增值额

主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包括

大成方略纳税人俱乐部讲稿

土地增值税清算的涉税处理

第一部分土地增值税清算基础知识 第二部分清算收入的审核 第三部分 税前扣除原则 第四部分 转让税金的审核 第五部分 利息支出的审核 第六部分 期间费用的审核 第七部分 开发成本的审核

第一部分：土地增值税清算基础知识 一、土地增值税清算概念

二、增值额和扣除项目 三、开发成本的口径 四、税率的形式 五、清算对象（重点） 六、清算条件 七、清算审核 八、补缴土地增值税 九、清算后再转让

一、土地增值税清算概念

2009国税发91号土地增值税清算管理规程

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、增值额和扣除项目

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：

房地产土地增值税税收征管的调查与建议

杨培淑

摘 要：笔者通过对土地增值税预征、清算、核定、稽查四大管理环节进行调查分析，阐述了现行土地增值税税收征管中存在的问题及原因，提出了加强和改进土地增值税征管工作的建议。

关键词：房地产业 土地增值税 征收管理

近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产业也得到了蓬勃发展，在国家产业结构中的位臵日渐突出，已经成为拉动经济发展的支柱产业和新的税源增长点。以桂林市永福县为例，自2007年缴纳土地增值税186万元，增长到2010年(2010年数据截止10月份下同)505万元，自2007年占地税总收入的2.75%增长到2010年占地税总收入的8.25%。总体上看，土地增值税税收增长速度较快。然而，通过近几年对房地产企业的税收征管，我们发现土地增值税征管仍存在许多突出的问题，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点和薄弱点。为此，笔者对桂林市永福县房地产业土地增值税税收征管情况进行了调查，并就当前如何加强和改进房地产土地增值税的征管提出粗浅的看法。

一、 房地产土地增值税征管的特征及存在的问题

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的

【房地产】房地产开发企业需要关注的发票及增值税

等问题（3）

2017-09-21河北国家税务局远见财税

问题21、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入？

能。依据:财税〔2016〕36号，第三十二条纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；

第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。

国税函[2008]875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。

问题22：以接受投资取得的土地，开发商品，其土地价款是否可以从销售收入中扣除？

国家税务总局公告2016年第18号第五条：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

因此，接受投资取得的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地使用权。

投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换取股权，属于《试点办法》第十一条规定的有偿销售情形，应按“销售无形资产－土地使用权”税目，适用11%税率缴纳增值税，如为2016年4月30日前取得的土地使用权，根据财税[2016]47号文

i

如何用EXCEL 计算房地产企业应交土地增

值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并 收取收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种 税。以下是为您带来的关于用EXCEL 计算房地产企业应交土地增值 税，希望对您有所帮助

用EXCEL 计算房地产企业应交土地增值税其税率实行四级超率 累进税率，见下表：

级增值额与扣除税率速算扣除

数项目金额的比率（％）系数（％）

1 不超过50%的部分300

2 超过50%-100%（含）的部分405

3 超过100%-200%（含）的部分5015

4 超过200%的 部分

6035

土地增值税在实际计算过程中涉及大量的数据，人工计算难免会出现失误，用Excel则能很轻松解决这个问题，且能大大提高工作效率，下面作者将与大家共同讨论一下用Excel计算房地产开发企业土地增值税。

在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用中的利息支出，能够按房地产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

第一步：建立Excel工作表，取名为“土地增值税”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、11、J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收

宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

总则

为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条

国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定

凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。

对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非

积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计

准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省

建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。

纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证

证报告》，附件１）。

清算条件

符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

竣工并销售完毕并按规定已预缴

如何对分期开发的房地产项目进行土地增值税清算

问：我企业开发一个房地产项目，分为三期开发，一期工程已经竣工并交付使用，二、三期正在开发。但是，整个小区的地下停车场、会所及一些配套设施都无法划分清楚。请问，本小区的土地增值税可否等全部开发完成，具备清算条件时再清算土地增值税？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定， 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。土地增值税的清算条件： （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。对于成

江苏省地方税务局文件

苏地税发〔2011〕53号

关于加强土地增值税征管工作的通知

各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局：

为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下：

一、加强土地增值税清算管理

（一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。

（二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性

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和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务 机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。

（三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。

（四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳

《增值税减免税申报明细表》填写说明

一、本表由享受增值税减免税优惠政策的增值税一般纳税人和小规模纳税人填写。

二、“税款所属时间”、“纳税人名称”的填写同增值税纳税申报表主表（以下简称主表）。

三、“一、减税项目”由本期按照税收法律、法规及国家有关税收规定享受减征（包含税额式减征、税率式减征）增值税优惠的纳税人填写。

（一）“减税性质代码及名称”：根据国家税务总局最新发布的《减免性质及分类表》所列减免性质代码、项目名称填写。同时有多个减征项目的，应分别填写。

（二）第1列“期初余额”：填写应纳税额减征项目上期“期末余额”，为对应项目上期应抵减而不足抵减的余额。

（三）第2列“本期发生额”：填写本期发生的按照规定准予抵减增值税应纳税额的金额。

（四）第3列“本期应抵减税额”：填写本期应抵减增值税应纳税额的金额。本列按表中所列公式填写。

（五）第4列“本期实际抵减税额”：填写本期实际抵减增值税应纳税额的金额。本列各行≤第3列对应各行。

一般纳税人填写时，第 1行“合计”本列数=主表第23行“一般货物、劳务和应税服务”列“本月数”-《附列资料（四）》第2行“分支机构预征缴纳税款”第4列“本期实际抵减税额”。

小规模纳税人填写时，第1行“合计”本列数=主表第13行“本期