资产评估方法主要包括市场法收益法成本法

市场法，成本法，收益法的区别

一、 含义

市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 成本法，是指在被评估资产现时重臵成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。

收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。

比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、 基本原理

市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重臵成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

三、 资产计价尺度

市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。

成本法，是以

1.电脑评估

评估目的：我想了解我的电脑现在的价值，并对我学过的知识得到很好的检验，制作出条理清明，全面而且易懂的评估报告。 评估对象：我的电脑

资产类别：有形资产

评估假设：公开市场假设、持续经营假设

价值类型：公允市场价值、

本人的电脑规格型号：ideapad z360

制造厂家：联想笔记本

出厂日期：2010年6月17日

投入使用日期：2011年9月

附件：鼠标耳机

可使用年限为5年

评估基准日：2013年10月1日

资产的取得方式：外购

评估方法：市场法、成本法

一、市场法

评估程序: 1.选择参照物

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素

3.指标对比量化差异

4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

5.综合分析确定评估结果

评估过程：

用直接比较法，直接比较法中采用市价折扣。这个型号的电脑刚上市时候的价格是4800元，我买的时候的价格是4500元。

公式:评估价值=参照物价格×（1-折扣率）×100

折扣率=1-4500／4800×100

折扣率=6.25%

至评估基准日为止，我的电脑已经使用了25个月。折旧价为4800300元。此电脑尚可使用年限为35个月

待估资产成新率=尚可使用年限／总使用年限

=（60-25）／ 60

=58%

企业价值评估的价值类型分为：市场价值和非市场价值；

1、市场价值是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；

公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指有一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 公开市场假设中的市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。

公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大、最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。

2、非市场价值下的持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所的实现的预期收益的折现值。

收益法：必要的前提是企业是否具有持续的盈利能力。只有当企业具有持续的盈利能力时，运用收益法对企业进行评估才具有意义。

也许是由于历史原因，其不属于一般的正常企业，能否用常态对待？

3、评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。

如果这样，就要启动破产清算程序，最终还是实现清算价值。

目前企业价值评估中多采用自由现金流折现（DCF）方法，但由于该方法

（一）无形资产评估

成本法：该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。但由于受某种无形资产能否获得替代技术或开发替代技术的能力以及产品生命周期等因素的影响,使得无形资产的经济收益很难确定,使得此法在应用上受到限制。 百度（http://zhidao.http://m.wodefanwen.com//question/139020549.html） 一、成本法在无形资产评估中的应用 （一）无形资产成本特性 1.无形资产成本包括

研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。 2.无形资产的成本特性 （1）不完整性

①与购建无形资产相对应的各项费用是否计入无形资产的成本，是以费用支出资本化为条件的。

②我国现行财务制度一般把科研费用从当期生产经营费用中列支，企业账簿上反映的无形资产成本就是不完整的，大量的账外无形资产的存在是不可忽视的事实。

③即使是按国家规定进行费用支出资本化的无形资产的成本核算一般也是不完整的。 因为知识资

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价

值评估

委 托 人：江苏**大酒店有限公司

估 价 机 构：江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：景** 张** 估价报告出具日期：2010年12月10日

估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号

江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告

致 估 价 委 托 人 函

江苏**大酒店有限公司：

我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万

第三章机器设备评估

第一节机器设备评估的特点

一、机器设备及其分类

（一）机器设备的特点

机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和工作部分三大部分组成。

特点：1、机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点。

2、机器设备属于动产类资产。（整体属于动产，不排除局部属于不动产）

3、机器设备属于有形资产。

4、机器设备更新换代比较快。

确定机器设备评估范围时应注意区别下列几个问题：1、机器设备和土地、房屋及构筑物。2、机器设备和无形资产。3、机器设备和流动资产。

（二）机器设备的类型

1、按国家固定资产分类标准分类：⑴通用设备；⑵专用设备；⑶交通运输设备；⑷电气设备；⑸电子及通讯设备；⑹仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。

2、按现行会计制度规定分类：⑴生产经营用机器设备；⑵非生产经营用机器设备；⑶租出机器设备；⑷未使用机器设备；⑸不需用机器设备；⑹融资租入机器设备。

3、按机器设备的组合程度分类：⑴单台设备（独立设备）；⑵机组，如柴油发电机组等；⑶成套设备（包括生产线），由若干不同设备按生产工艺过程

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价

值评估

委 托 人：江苏**大酒店有限公司

估 价 机 构：江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：景** 张** 估价报告出具日期：2010年12月10日

估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号

江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告

致 估 价 委 托 人 函

江苏**大酒店有限公司：

我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万

第六部分 整体资产评估收益现值法评估验证说明

收益现值法评估验证说明

一、收益现值法的应用简介 （一）方法简介

收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值。在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。

在本次对企业所有者权益即净资产进行评估时，收益额为企业的净利润，折现率取预期的净资产收益率。

（二）适用条件

运用收益现值法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估，评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：

1.被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。 2.被评估资产未来的收益能用货币衡量，并基本可以预测。 （三）基本评估思路

在本次评估中,按照如下思路进行： 1.企业收益现状的分析判断；

2.对企业未来可预测

第二节 报酬资本化法的公式-2

五、净收益按一定比率递增的公式（掌握）

净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。

（一）收益期限为有限年的公式 收益期限为有限年的公式如下：

【例7-10】某宗房地产的受益期限为48年；未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。

【解】该房地产的收益价值计算如下：

（二）收益期限为无限年的公式

收益期限为无限年的公式为：

公式原型为：

此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为此后按比率g逐年递增：②报酬率为，且g＜；③收益期限为无限年。

此时要求g＜的原因是，从数学上看，如果g≥，就会无穷大。但这种情况在现实中不可能出现，原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去，原因之二是较快的递增速度意味着较大的风险，从而要求提高报酬率。

【例7-11】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。

【解】该房地产的收益价值计算如下：

六、净收益按一定比率递减的公

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收益法与市场法评估案例讲解

阮咏华

中国资产评估协会CHINA Appraisal Society

主要内容 第一部分 企业价值评估简介 第二部分 收益法评估企业价值 第三部分 市场法评估企业价值

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第一部分企业价值评估简介

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一、企业价值评估起源

1、企业价值评估目的 企业产权转让 企业并购 企业增资扩股 股权质押 股权司法诉讼 股权激励 其他

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一、企业价值评估起源

2、国外企业价值评估起源 企业价值评估最早出现在市场经济比较发达的某些 西方国家。 美国的评估行业迄今已经有一百多年的历史，最初 以实物性资产的评估为主，主要是为了满足财产保险、 资产抵押贷款、政府税收、法院判决等经济活动的需 要。 随着企业并购和资本市场的进一步发展，企业未来 的盈利能力、无形资产的重要作用等因素开始为世人 所重视，企业价值评估逐渐成为一项重要的资产评估 业务。

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