房地产招标流程

房地产招标管理流程

1.目的为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。 2.范围 本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3.职责

3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。

3.2 万科集团所属各房地产公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。

4. 方法与过程控制（包括总则、合格承包商数据库、招标工作程序、其他规定） 4.1 总则

4.1.1 本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。

但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。 4.

房地产 销售流程

房地产销售流程一：客户接待管理

1、客户推开售楼处大门服务即开始。

（1）客户推开大门是我们服务的开始；

（2）从此他就是我们的终身客户。

2、房地产销售人员迎客、问好、自我介绍。

（1）第一时间起身迎接，同时问好、自我介绍；

（2）问候、自我介绍用语一定使用规范：您好！欢迎看房。我是某某某（讲清自已的名字）。

3、介绍展板内容。

（1）按次序进行介绍，尽量突出卖点；

（2）声音柔和，音调不易过高；

（3）用语文明；

（4）介绍简单、专业。

4、请客户入座，讲解楼书资料。

（1）一定使用规范用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”；

（2）介绍属实、详细、专业；

（3）做到不诋毁别的楼盘。

5、带客户看房。

（1）一定亲自带客户看房；

（2）使用规范用语：请随我来或请往这边走；

（3）走在客户前，替客户开门、操作电梯；

（4）在样板房重点把握最大限度突出卖点；

（5）不得诋毁别的楼盘。

房地产 销售流程

6、替客户设计购买方案。 （1）在尊重客户的前提下，才可作消费引导； （2）方案设计合理可行，且不能出错； （3）房号提供一定准确。 7、作好客户登记。 （1）在尊重客户的前提下，要求客户留电话； （2）客房执意不留电话，不得勉强； （3）将

房地产项目开发流程

一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。 4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段

1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、 扩初方案

房地产项目开发流程指南

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目

房地产尽职调查

一、什么是尽职调查

尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后， 经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。

二、尽职调查的目的

完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点：

1、发现项目或企业内在价值

2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 3、为投资方案设计做准备 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料

通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。

2、参考外部信息

通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。 3、相关人员访谈

与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。 4、企业实地调查

查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产 。 5、小组内部沟通

调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。 四、尽职调查遵循的原则 1、证伪原则

站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

建风集团辽滨企业工程 知识培训房地产开发流程开发区土地规划建设局 办理相关手续流程图 建风集团

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

房地产开发流程 房地产开发流程四阶段： 一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段

四、项目销售及售后服务阶段

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

一、项目立项阶段投资机会研究 申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》

申请定点 申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件 申领《建设用地规划许可证》

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

1.1投资机会研究 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，

根据对自然资源的了解和市场情况的调查以 及对国家的经济政策和政治环境等情况进行 综合分析预测，找到最有利的投资机会，为 投资机会的选择提供依据

单位培训时自己做的培训讲稿,包含房地产开发的流程及各种手续办理所需要的资料及流程

1.2 申领项目《选址意见书》 及《项目立项

招标采购管理制度

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目录

一 总则 2 1 适用范围 2

2 招标、议标及直委的界定 2 3 招标原则 2 4 招标业务分类 2 5 招标层级分类 2 6 供方管理 3 二 招标管理 4

1 招标（采购）计划 4 2 招标决议小组 4 3 招标参与部门 4 4 招标文件 4 5 入围单位 5 6 发标 5 7 开标 5 8 评标、定标 6 9 公司规定的标准表格 7 三 集中采购 8 1 定义 8

2 参与部门的职责 8 3 实施 8

4 供应商的评价 8 四 议标 9

1 可以进行议标的业务类别 9 2 审批流程 9 3 操作要点 9

4 公司规定的标准表格 9 五 直接委托 10

1 可以进行直接委托的业务类别 2 审批流程 10 3 操作要点 10

4 公司规定的标准表格 10 六 供方库 11 1 管理部门 11 2 使用 11

3 供方的履约评估 11 4 供方的年度评审和更新 11 5 公司规定的标准表格 12 七 招标(采购)管理处惩细则 13 1 总则 13 2处罚罚则 13

10 1

一 总则 1 适用范围

1.1本制度规定了项目系统各类招标（采购）工作的权责划分和操作流程，但规划设计类招标（采购）管理除执行本制度外

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

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第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

某住宅项目策划及销售代理

业务招标

招 标 文 件

招标文件编号：xxxxxxx

建 设 单 位：某房地产开发有限公司 招标代理单位：某咨询有限公司

二〇〇八年二月

招标文件

目 录

第一章 招标邀请书 第二章 招标内容及要求 第三章 第四章 第四章 第五章 投标须知 合同主要条款 投标文件格式 评标办法

1

招标文件

第一章

招标邀请书

某咨询有限公司受某房地产开发有限公司的委托，对其XXXX住宅项目策划及销售代理业务进行招标，欢迎合格的投标人前来投标。 1、招标文件编号: XXXXXXX 2、项目名称：XXXXXXXX 3、招标内容：策划及销售代理

4、投标人资格要求：具有独立法人资格，具有房地产策划及销售业务资格和相应业绩，并具有大盘操作经历的房地产销售公司。

投标人报名时提交以下资料原件及复印件：公司简介、营业执照、税务登记证、财务性信用证明、相关业绩证明等。

5、发售招标文件时间: 200X年 XX 月XX 日9：00-17：00（节假日、休息时间除外）。

6、发售招标文件地点: 。

7、招标文件售价： 1000 元人民币/套，招标文件售出后一律不退（国内邮购须另加50元人民币）。

房地产企业对销售渠道的建设必须先行,因为当巨大的开发能力形成,而没有形成与之相适应的渠道网络时,必然造成开发能力的巨大浪费,其结果就是商品房空置面积增加；优秀的企业都很重视销售渠道建设,强调能够有效地控制整个目标市场的销售渠道,以保证销售渠道有效运转。

1、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为核心

在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为核心,以消费者为核心,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面：

1.1分析顾客的服务需求

房地产企业应为客户提供更多的物业信息。物业的设计和开发应符合客户使用的要求。重视物业的可靠性和完善性,并为购房者提供各种附加服务,包括向客户提供贷款、质量担保等服务。

1.2顾客渠道偏好调查

最好的顾客渠道偏好调查应涵盖不同细分市场的客户,分析现在已经存在的客户购买方式。加强对企业现有的客户的考察和对竞争对手的客户的考察。客户渠道偏好对渠道选择以及运营结果都能产生本质性的影响

1.3考虑顾客购买准则

在评估新的渠道机会的时候,重要的是用创新的方法接触到顾客