营改增对房地产企业的影响

系统财务培训提供商 www.goldenfinance.com.cn “营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析

随着“十二五规划”的进一步实施及“营业税改征增值税(“营改增”)试点工作”的深入推进，对建筑及房地产相关行业的营改增税制改革已是势在必行。本文就“营改增”可能对房地产开发企业产生的影响进行分析，并在此基础上提出相应对策，以期为房地产开发企业及早作出税务筹划提供参考，从而实现行业的良性发展。

关键词：营改增;房地产开发企业;影响;对策 一、“营改增”税制改革的形成背景

“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期(2011-2015)的一项重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展。

自1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行的局面。营业税与增值税作为我国流转税的两大主要税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税是以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通

运输、

房地产企业常见营改增会计处理

房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。

例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。(单：元) 借：固定资产 3000 贷：银行存款 3000

借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000 贷：递延收益 3000 日后发生的技术维护费 借：管理费用 300 贷：银行存款 300

借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300 贷：营业外收入 300

例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。 已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。(单位：万元，下同

“营改增’’对企业的影响■桂青云桂林基础设施建设有限公司摘要：营业税改征增值税(以下简称“营改增” ),已被确定为我国十二五期间税制改革的重头戏和结构性减税的重要举措。实施“营改增”,一方面，可以使增值税的“链条”更加完整，有效避免重复征税，有利于完善现行税制、优化产业结构、减轻纳税人的税负、

提升税收征管效率；另一方面除了税负之外，对企业的产品定价、经营模式、绩效考核都有影响。因此，建筑企业在实施这一税制改革时，应全面评估营改增对其的利弊影响。本文对“营改增”对建筑企业的影响进行了探讨关键词：“营改增”;建筑企业；影响；策略

从经济学视角分析，企业税务筹划，是通过熟知相关的法

的不规范性，建筑业税改后，建筑材料、劳务等方面可能存在增

律、法规，合理科学的运用国家赋予的权利，实现合理避税的目的，从而为企业的创造利益的过程。也是就是，企业的税务筹划可以在合理合法的前提下，正确行使国家赋予的自身权利，通过对相关税法的研究分析，采取合理方式实现风险规避，对企业自

值税专用发票无法取得的问题，进而导致建筑业进项税额总体偏小，建筑业如果按 1 1%征税，则企业的实际税负无疑会大大增加。假设税改之后实际税负与 3%的营业税基本相同，专家推算的结果是将增值税定为 6

“营改增’’对企业的影响■桂青云桂林基础设施建设有限公司摘要：营业税改征增值税(以下简称“营改增” ),已被确定为我国十二五期间税制改革的重头戏和结构性减税的重要举措。实施“营改增”,一方面，可以使增值税的“链条”更加完整，有效避免重复征税，有利于完善现行税制、优化产业结构、减轻纳税人的税负、

提升税收征管效率；另一方面除了税负之外，对企业的产品定价、经营模式、绩效考核都有影响。因此，建筑企业在实施这一税制改革时，应全面评估营改增对其的利弊影响。本文对“营改增”对建筑企业的影响进行了探讨关键词：“营改增”;建筑企业；影响；策略

从经济学视角分析，企业税务筹划，是通过熟知相关的法

的不规范性，建筑业税改后，建筑材料、劳务等方面可能存在增

律、法规，合理科学的运用国家赋予的权利，实现合理避税的目的，从而为企业的创造利益的过程。也是就是，企业的税务筹划可以在合理合法的前提下，正确行使国家赋予的自身权利，通过对相关税法的研究分析，采取合理方式实现风险规避，对企业自

值税专用发票无法取得的问题，进而导致建筑业进项税额总体偏小，建筑业如果按 1 1%征税，则企业的实际税负无疑会大大增加。假设税改之后实际税负与 3%的营业税基本相同，专家推算的结果是将增值税定为 6

编号

南京航空航天大学金城学院

毕业论文

“营改增”对房地产企业的影

题 目 响及研究

——以万科集团为例

学生姓名 学 号 系 部 专 业 班 级 指导教师

二〇一七年三月

南京航空航天大学金城学院 本科毕业设计（论文）诚信承诺书

本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

作者签名： 年 月 日 （学号）：

毕业设计（论文）报告纸

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

摘 要

2016年5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分

编号

南京航空航天大学金城学院

毕业论文

“营改增”对房地产企业的影

题 目 响及研究

——以万科集团为例

学生姓名 学 号 系 部 专 业 班 级 指导教师

二〇一七年三月

南京航空航天大学金城学院 本科毕业设计（论文）诚信承诺书

本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

作者签名： 年 月 日 （学号）：

毕业设计（论文）报告纸

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

摘 要

2016年5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分

营改增后房地产企业会计处理

一、开发阶段，归集开发成本

1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算） ——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等科目 2、发生开发成本

借：开发成本（XX项目、成本对象）

——前期工程费

——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施

——借款费用 （或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）

借：开发间接费用

借：应交税费—应交增值税（进项税金） 贷：银行存款等科目

说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本—XX项目(对象) ——XX 贷：银行存款（应付账款）

不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。

成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 其中土地成本——按占地面积法【国税发

房地产行业营改增政策解读

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50个房地产企业营改增抵扣问题

1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？

股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。 2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？

依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。

对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。

3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36号规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收

学号 1320130630

硕士学位论文匿名评阅封面

(2015/2016学年)

论 文 题 目 营改增对建筑业的影响及对策

--以A建筑公司为例

二 级 学 科 MBA 研 究 方 向 财务管理

南京财经大学研究生处制

学位论文独创性声明

本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。

作者签名： 日期：

学位论文使用授权声明

本人完全了解南京财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此规定。

作者签名： 导师签名： 日期：

2

摘 要

作为我国目前第一大税种的增值税，自从20