龙湖北岛户型

重庆龙湖业主和意向客户对龙湖户型设计评价定性研究报告战略与公司品牌部客户价值管理中心

2009年7月

部门–文件名

研究背景

研究背景

研究背景

龙湖的房子？？

研究背景

2008年业主满意度调查数据显示，重庆业主对房屋设计满意度评价较低，其中又以“房间布局合理”评价较低。

由此，我们希望深入挖掘典型业主和意向客户对龙湖户型满意度较低的原因。

房屋设计在所有业务分布图的位置

100%

“房间布局合理”在所有设计因子分布图的位置

100%

90%

表现

表现

80%

80%

70%

60%

0.00

60%

0.15

0.30

0.45

0.60

0.15

重要性

重要性

0.400.65

研究背景

后果……

“龙湖重视外观和视觉效果，忽视业主的居住便利” “华而不实”、 “不周到”、 “不人性化” ……

现阶段，户型设计不是绝大多数首次购房者买不买龙湖的关键（首要因素为品牌、景观、物业），但却是业主事后评价龙湖“好不好”的重要维度。

“…我们就是想以后在这里养老。但是这个根本就不符合要求……这个房子的户型视野还是比较宽阔，就是内部结构不是很好……自己住起来不舒服……先不动他。等房市好一点的话就把他卖了……我们就想换一套……这个房子不能细想，越想越生气。”

研究背景

后续深访 （深入访问 Deep Dive）

目的：

　　北岛是我国著名的作家，诗人，以下是小编整理的北岛经典散文，欢迎参考阅读！

　　养兔子（1）

　　一天，楼下来了个挑担的农民，头戴破草帽，高一声低一声吆喝，招来不少孩子围观。我随父亲路过，凑近一看，担子两头的多层竹屉里，竟是一簇簇刚孵出来的小鸡，黄灿灿毛茸茸的，让人心痒痒。在我纠缠下，父亲上楼取来纸箱，买下六七只。回家，他用剪刀在纸箱上戳些小洞透气，便成了临时鸡窝。

　　那纤声细语让人牵肠挂肚。我放学回家冲向纸箱，先看后摸，再用双手捧起其中一只。小鸡用爪子钩住手指，瑟瑟发抖，阵阵哀鸣。不禁让我有一丝快感。

　　从五十年代末起，粮食日渐紧张，只能把白菜帮剁碎当鸡食。鸡嗉子鼓胀起来，转瞬化作灰绿色稀屎，招来无数苍蝇。转眼成明日黄花——秃顶脱毛，浑身脏兮兮，脚趾尖利。我们身后的成人世界早有打算：母鸡下蛋、公鸡食肉。可离那目标尚远，它们因一场瘟病相继死去。

　　相比之下，养蚕要单纯得多——总不能指望吐丝纺纱织布吧？首先成本低，一只空鞋盒，几片桑叶铺垫足矣。蚕宝宝小得像米虫。所谓“蚕食”，肉眼难以察觉，只留下点点黑粪。就身体比例而言，蚕宝宝的成长速度和食量都是惊人的。桑叶紧缺，方圆数里的桑树几乎全秃了，只剩下梢头几片孤叶。我晕高。“春蚕到死丝方尽”，可我的春蚕

北岛新诗赏析

北岛，原名赵振开，1949年生于北京。曾当过建筑工人、编辑。1978年与芒克创办《今天》。出版主要诗集有：《北岛诗选》（1986）、《在天涯》（1993）、《北岛诗集》（2003），及散文集《失败之书》《时间的玫瑰》（2006）等，作品被译成二十多种文字出版。这里选出北岛的《回声》和《黑色地图》两首诗进行赏读。 1.读《回声》 你走不出这峡谷 在送葬的行列

你不能单独放开棺材 与死亡媾和，让那秋天 继续留在家中

留在炉旁的洋铁罐里 结出不孕的蓓蕾 雪崩开始了——

回声找到你和人们之间 心理上的联系：幸存 下去，幸存到明天 而连接明天的 一线光线，来自 隐藏在你胸中的钻石 罪恶的钻石

你走不出这峡谷，因为 被送葬的是你

象喻：从意象到象征

北岛在艺术上的最大贡献，就是率先进入并成熟象喻写作。他深谙对应交感论，在主客体间，巧妙“接通”双方契合点，经由精准的意象，完成象征的微言大义（北岛的意象，多数为孤峻的，如“古寺”，“彗星”“岛”“云母”，“珠网”），成就了一种从意

解说如何趋利避害地介绍户型,并附户型解说时常见的问题与解答。

户型说辞

一、讲解顺序

1. 明确户型（几房几厅几卫），明确面积（多大面积）

2. 确定方位（上北下南左西右东）

3. 讲解路线

ａ、纵向讲解：进门（大门朝向、寒暄）——厨房——生活阳台——餐厅——客厅——阳台（穿插个功能区的优势、总结组合优势）——客卫（方位、优势）——主卧（优势、设计重点讲解）——次卧（优势简明扼要）——整体组合优势总结

ｂ、环向讲解：进门——客厅——阳台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活阳台——餐厅——整体组合优势总结

二、注意事项

1. 把客户引导至户型南向

2. 手势为四指并拢，指定位置，（指定一个位置时，手指不可在户型上乱晃，直到该位置讲解完毕）

3. 多用“您的”，让客户身临其境

4. 注意感情渲染，描绘客户住进去之后的情景

5. 注意每个功能区的优势

6. 增加互动，多提肯定回答的问题

三、各个户型的优、劣势及劣势回避办法

（1）四房

* 优： *

1. 户型方正，面积适中。

2. 布局舒展，尺度宽松，动静分区

3. 全明设计，南北通透，即充分采光，又有利于室内空气流通。

4. 客厅超大开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好。

5. 厨房与餐厅东西相连，就餐、

重庆龙湖北城天街项

目简况

精品文档

重庆龙湖北城天街

开发商：

重庆龙湖地产发展有限公司

项目概况：

位于重庆江北区观音桥洋河大道（原客车总厂旧址）的龙湖北城天街，总用地57150 〃，总建筑面积近30万川，其中商业区建筑面积近14万川，住宅建筑面积11万川左右。该项目总投资近8个亿，以综合性商业区为重心，由综合商业区（北城天街）、高档住宅区（枫香庭）和酒店式商务公寓（北岸星座）三大部分组成。

项目定位和特色：

北城天街购物广场由占地3万平方米的商业建筑及一条长400

米的商业步行街组成。北城天街购物广场运用SHOPPING MALL国际商业流行理念，集购物，休闲，餐饮，娱乐于一体，拥有两家主力百货店（北京华联和银太百货），两家超市，300余专卖店，三个

休闲景观广场，一个多厅电影城及拥有数百泊车位的大型停车场，包容百货，超市，专卖店，大卖场等各种商业形态，吸纳全市消费力。是目前重庆规模最大，业态最丰富，功能最完善的超大型购物中心。

经营模式：

龙湖?北城天街采取只租不售、统一招商、统一经营管理、统一宣传推广的形式。坚持只租不售原则，龙湖专业招商团队整合资源，科学布局，保证所有商家共享客群。北城天街专设客户服务中心，一站服务、全程管理，及时周到的解决商家的问题。

主力

解说如何趋利避害地介绍户型,并附户型解说时常见的问题与解答。

户型说辞

一、讲解顺序

1. 明确户型（几房几厅几卫），明确面积（多大面积）

2. 确定方位（上北下南左西右东）

3. 讲解路线

ａ、纵向讲解：进门（大门朝向、寒暄）——厨房——生活阳台——餐厅——客厅——阳台（穿插个功能区的优势、总结组合优势）——客卫（方位、优势）——主卧（优势、设计重点讲解）——次卧（优势简明扼要）——整体组合优势总结

ｂ、环向讲解：进门——客厅——阳台——次卧——主卧——北卧——客卫——厨房——生活阳台——餐厅——整体组合优势总结

二、注意事项

1. 把客户引导至户型南向

2. 手势为四指并拢，指定位置，（指定一个位置时，手指不可在户型上乱晃，直到该位置讲解完毕）

3. 多用“您的”，让客户身临其境

4. 注意感情渲染，描绘客户住进去之后的情景

5. 注意每个功能区的优势

6. 增加互动，多提肯定回答的问题

三、各个户型的优、劣势及劣势回避办法

（1）四房

* 优： *

1. 户型方正，面积适中。

2. 布局舒展，尺度宽松，动静分区

3. 全明设计，南北通透，即充分采光，又有利于室内空气流通。

4. 客厅超大开间，与景观阳台相连，使客厅的空间感增强，采光效果更好。

5. 厨房与餐厅东西相连，就餐、

北岛诗集

1、《回答》

宣读那些被判决的声音。

告诉你吧，世界 xuāndúnàxiēbèipànjuédeshēngyīngàosùnǐbashìjièbyibǐshìbyibǐzhtdetōngxíngzhang

卑鄙是卑鄙者的通

行

证 gāoshàngshìgāoshàngzhědemùzhìm高尚是高尚者的墓志铭， kànba看吧，zàinàdùjīndetiānkōngzhōng在那镀金的天空中， piāom飘满ǎ了nles死ǐzhěwānqūdedàoy者弯曲的倒ǐ影ng。 bīngchuānjìguòqùle

冰川纪过去了，

wèishénmedàochùdōushìbīnglíng为什么到处都是冰凌？ h好ǎowàngji望角ǎ发ofāxiàn现了le

，

wèishénmes为什么死ǐ海hǎil里ǐqiānfānxiāng千帆相竞jì？ w我ǒláidàozhègeshì来到这个世jièshàng

界上，

zhīdàizhezh只带着纸ǐ、shéngsu绳索ǒhéshēny和身ǐ影ng， wèilezàishěnpànqián

为了在审判前，

，

w我ǒ--bù

度假,小户型,酒店式公寓,户型分析

：[2006]GW01

度假小户型

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

2007.6.24

度假,小户型,酒店式公寓,户型分析

公寓/客房户型演示-全景房，38.5平米 (套内面积) 大露台 无厨房、餐厅

本报告是严格保密的。

度假,小户型,酒店式公寓,户型分析

公寓/客房户型演示-海景房/园林景观房， 28.5平米(套内面积) 大露台 无厨房、餐厅

本报告是严格保密的。

度假,小户型,酒店式公寓,户型分析

观景套房户型演示-74平米(套内面积)

设计上尽量增大景观 面，减小进深，此外， 尽量减少空间的分割， 74平米的一方一厅两 卫，充分体现度假产 品的舒适要求 大面积的观景露台， 主卧与客厅直接与观 景台连通，采光很好 开放式西厨结合餐厅 干湿分离的洗手间 强化卧房的舒适与奢 侈，强化主卧卫生间 的景观

本报告是严格保密的。

度假,小户型,酒店式公寓,户型分析

市场户型评价

高层海景房-时代海岸

一房产品71平米，以景观为功能核心，功 能主题非常明确，保证了客厅与主卧的尺度

度假,小户型,酒店式公寓,户型分析

：[2006]GW01

度假小户型

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2007.6.24

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公寓/客房户型演示-全景房，38.5平米 (套内面积) 大露台 无厨房、餐厅

本报告是严格保密的。

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公寓/客房户型演示-海景房/园林景观房， 28.5平米(套内面积) 大露台 无厨房、餐厅

本报告是严格保密的。

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观景套房户型演示-74平米(套内面积)

设计上尽量增大景观 面，减小进深，此外， 尽量减少空间的分割， 74平米的一方一厅两 卫，充分体现度假产 品的舒适要求 大面积的观景露台， 主卧与客厅直接与观 景台连通，采光很好 开放式西厨结合餐厅 干湿分离的洗手间 强化卧房的舒适与奢 侈，强化主卧卫生间 的景观

本报告是严格保密的。

度假,小户型,酒店式公寓,户型分析

市场户型评价

高层海景房-时代海岸

一房产品71平米，以景观为功能核心，功 能主题非常明确，保证了客厅与主卧的尺度

A1验槽 验筋 垫层 防水 基础

17 25 26 27 28 33 34 35 36 37 43 44 45 46 47 48 52 53

A2验槽 验筋 垫层 防水 基础

7

8

9 10 11 12 15 16 29 30 31 32 38 39 40 41 42 54 55 56 57 58 59

A3验槽 验筋 垫层 防水 基础

19 20 21 22 23 24 49 50 51

B1验槽 验筋 垫层 防水 基础

92 93 94 99 ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ##

B2验槽 验筋 垫层 防水 基础

13 14 18 60 61 62 63 64 65 80 81 82 83 84 86 87 88 89 95 96 ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## ##

D验槽 验筋 垫层 防水 基础

## ## ## ## ## ## ##

C1验槽 验筋 垫层 防水 基础

1

2

3

4

5

6 90 97 ## ## ## ## ## ## ##

C2验槽 验筋 垫层 防水 基础

66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 91 98 ## ## ## ## ## ##