房地产企业营改增时间

房地产企业常见营改增会计处理

房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。

例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。(单：元) 借：固定资产 3000 贷：银行存款 3000

借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000 贷：递延收益 3000 日后发生的技术维护费 借：管理费用 300 贷：银行存款 300

借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300 贷：营业外收入 300

例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。 已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。(单位：万元，下同

营改增后房地产企业会计处理

一、开发阶段，归集开发成本

1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算） ——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等科目 2、发生开发成本

借：开发成本（XX项目、成本对象）

——前期工程费

——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施

——借款费用 （或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）

借：开发间接费用

借：应交税费—应交增值税（进项税金） 贷：银行存款等科目

说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借：开发成本—XX项目(对象) ——XX 贷：银行存款（应付账款）

不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。

成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 其中土地成本——按占地面积法【国税发

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

房地产行业营改增政策解读

50个房地产企业营改增抵扣问题

1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？

股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。 2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？

依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。

对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。

3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36号规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收

“营改”相增关策政解读建筑业房、产业地

建业筑与地产房是业我国国民济的支柱经行性， 也是业我国国 民济经的要物资生产重门部 ，建业筑发展的稳增对和 促就长均具业重有意义要，局结合建筑总房业地业产特点从 ，税制设计、征方式、纳收税务服等方面，对 其制订一了子 揽策安排和征管政措施并，《 在政财部国税务总家关于全面 推开局营业改税征值增税试点的通知》财税 2 01 36号6)这 政策主一件文中予以确明。 外，此针对建 企业、房筑产企业异地地供建提服筑务征 模式管特殊性的税务，局印发总《国家了税总务局于关发布 纳<人税县( 市跨、区)供提建服筑务值增税征收理管行办 暂>法公的告(》国税务家总局告公0162年第1号7、)《国 家税务总 关局于布发房地产开<企业销发自售开行发的地产 项房增目值税收征管理行暂法的办公告>国(家税务总局公 告216年018第),号

该法以建办筑务服及以房产服务地生地发预税缴款， 机构在地所纳税报为基申征本管原， 则按纳税照人别、类 计方法税 分，对别纳人跨税(县 、市 区) 供服提务如应何 服在发务生预地缴、 何如机构所在地在进纳税行申报 开、发票具内等容作细化明确。了以便 纳于税人行执税和 务关机的征

营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析！

2016年5月1日起，经国务院批准，在全国范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业最后四个行业由营业税纳税人纳入增值税纳税人营改增试点范围，自此，在全国范围内全部行业全面纳入营改增试点范围。

全面实行营改增后，房地产开发企业由原为营业税纳税人变为增值税纳税人，由于营业税与增值税属于价内税与价外税的区别，同时由于土地出让金及拆迁补偿费抵减销售额增值税政策，营改增前后房地产开发企业计税销售额、土地增值税清算收入、财务核算有较大的变化，许多的财税人员甚至专业咨询人员对于目前房地产行业的税收政策与会计处理理解不是很正确，。

一、房地产开发企业计税销售额的确认

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，适用一般计税方法的房地产开发企业纳税人，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 即一般计税方法房地产开发企业纳税人应纳销项税计税公式如下： 应纳销项税额=销售额×11%

=（全部价款和价外费用-

系统财务培训提供商 www.goldenfinance.com.cn “营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析

随着“十二五规划”的进一步实施及“营业税改征增值税(“营改增”)试点工作”的深入推进，对建筑及房地产相关行业的营改增税制改革已是势在必行。本文就“营改增”可能对房地产开发企业产生的影响进行分析，并在此基础上提出相应对策，以期为房地产开发企业及早作出税务筹划提供参考，从而实现行业的良性发展。

关键词：营改增;房地产开发企业;影响;对策 一、“营改增”税制改革的形成背景

“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期(2011-2015)的一项重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展。

自1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行的局面。营业税与增值税作为我国流转税的两大主要税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税是以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通

运输、

建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对

营改增的挑战

一、增值税如何计算？税负是否会增加？增加税负计算？ 二、本单位净利润预测增加还是减少？收入和成本费用发生哪些变化？

三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配？

四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如何协调关联方内部各公司利益？

五、如何积极应对营改增？哪些措施能合理转嫁增值税负担？ 六、企业采购、生产、管理和销售等内设机构的工作内容和职能是否需要改进？

七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期要做好哪些准备？过渡期营销策略需要调整？

八、营改增政策变化后，税收筹划发生哪些变化和调整？ 九、从财务管理处罚，应该给公司管理层提出哪些建议？ 主要内容

第一节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 第二节 营改增后涉及目前税收政策变化分析 第三节 营改增后企业税收筹划方案全新调整 第一节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 营改增的背景

1

增值税的计算

增值税专用发票的使用及管理 营改增应注意的涉税问题 营改增的应对思路 一、营改增背景

按照国务院的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改

编号

南京航空航天大学金城学院

毕业论文

“营改增”对房地产企业的影

题 目 响及研究

——以万科集团为例

学生姓名 学 号 系 部 专 业 班 级 指导教师

二〇一七年三月

南京航空航天大学金城学院 本科毕业设计（论文）诚信承诺书

本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

作者签名： 年 月 日 （学号）：

毕业设计（论文）报告纸

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

摘 要

2016年5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分

编号

南京航空航天大学金城学院

毕业论文

“营改增”对房地产企业的影

题 目 响及研究

——以万科集团为例

学生姓名 学 号 系 部 专 业 班 级 指导教师

二〇一七年三月

南京航空航天大学金城学院 本科毕业设计（论文）诚信承诺书

本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

作者签名： 年 月 日 （学号）：

毕业设计（论文）报告纸

“营改增”对房地产企业的影响及研究

——以万科集团为例

摘 要

2016年5月1日房地产业开始 “营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分