房地产成本增加原因

业内人士——房地产内幕揭秘

处于对房地产行业的深刻了解，看两会代表热议房价。

感觉很多建议都是在敲边鼓，触不到问题的深处和痛处。现提供一些我所知道的房地产行业内幕，供大家参考。

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1、暴利问题

用“暴利”两个字来形容当前的房地产行业，看起来很过

瘾，但实际上掩盖了很多行业问题，容易对市场认识和高层决策形成误导。

房地产“暴利”是怎么构成的？我想澄清一下。

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任志强曾经说过，房地产利润率大约在25%左右。这个言论并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。

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问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

举例，某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。

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我们推算一下这个项目的投资过程：

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1、假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首

期30%，实际上投入6000万元就拿到了土

房地产估价--- 成本法

第四章

成本法

房地产估价

房地产估价--- 成本法

成本法主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例

学习内容

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 (二)理论依据：

从卖方的角度来看：销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金

从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

适 用 对 象

特别适用于既无收益又很少发生交易的 房地产的估价 单纯建筑物

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

2011年工程造价平米汇总表

1、 全现浇结构住宅楼：

包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。

每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；

2、 全现浇结构板式小高层住宅楼：

包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。

每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；

3、 全现浇结构板式住宅楼：

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

序号

项目 总投资

合计(万元) 合计(万元)

标准单价

1

土地成本

#VALUE!

000元 1,000元/平方米

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 33.1

前期工程费规划设计费 可行性研究费 地质勘察测绘费 三通一平费 前期开办费

#VALUE! #VALUE! 50 #VALUE! #VALUE! 0 #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE! #VALUE!

元/平方米100元/平方米

25.0% 0.5%60元/平方米

25.0% 元/平方米160元/平方米 1,800元/平方米 1,200元/平方米 800元/平方米 500元/平方米 120元/平方米 40万元/台 160元/平方米 1,800元/平方米 1,200元/平方米 800元/平方米 500元/平方米 120元/平方

第一节成本核算概述

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 一、成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成

1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。

第二章、成本控制限额指标（一）

综合限额标准指标

序号

项目名称

档次

调整系数

住宅类

指标说明

别墅

住宅及公寓

1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；

主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；

3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评

审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；

主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；

2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评

审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。

1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；

主体概念设

2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗

计（方案评

、有梁无

1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。

第二章、成本控制限额指标（一）

综合限额标准指标

序号

项目名称

档次

调整系数

住宅类

指标说明

别墅

住宅及公寓

1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；

主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；

3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评

审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；

主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；

2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评

审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。

1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；

主体概念设

2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗

计（方案评

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房地产企业如何控制建安成本

摘 要：房地产作为一种基础的稀缺产业，在促进经济发展，带动城市建设，保障百姓居住等方面的影响功不可没，但近年来市场环境变化莫测，房地产企业间的竞争也日益激烈，如何控制成本是保持竞争力的关键之一，其中建安成本占到了总成本70%左右。基于此，本文对房地产企业中的建安成本进行分析，指出了控制建安成本中的问题及必要性，并对控制建安成本有效途径进行探究。

关键词：房地产；建安成本；控制要点 一、引言

纵观分析房地产企业中成本组成部分，包括了土地和前期成本、建安成本、销售和管理成本、配套费用、财务费用、维修基金等。显而易见，建安成本的比重是突出的，占到总成本的40%~70％左右，有效控制建安成本成为了关键环节。

建安成本全称是建筑安装工程成本，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项费用，包括了直接费、间接费、利润和税金四项费用。其中，直接费用耗费比例最大，由材料费用、人工费用以及机械设备使用费三项组成。可见，建安成本是影响商品房价格的最重要因素之一，同时也是近年来房地产企业开始控制建安成本重要原因之一，所以，如何竞争日趋激烈的大环境下有效控制建安成本将逐渐关系到房地产企业的生存和发展。

二、房