万科地产领导名单

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万科员工手册目录

前言

第一章 入职指引

个人资料 报到程序 试用与转正 入职引导人 工作时间

第二章 职员纪律

办公管理 考勤制度 工作相关责任

第三章 薪金

发薪日期 薪金系列 薪金调整机制

第四章 福利

假期 社会保险

贺仪与奠仪（限转正后） 独生子女费用 职员活动 职员宿舍

第五章 奖励和处分

奖励 处分

第六章 培训、考核与发展培训与发展 培训体系 培训形式 培训种类 培训积分制度

培训信息公布和查询 考核评估 内部调动 晋升机制

第七章 劳动合同

适用范围 合同期限

合同签订、续订、变更和解除 完备调离手续 离职面谈 纠纷处理

第八章 员工关系与沟通

沟通渠道 意见调查 信息沟通 职员申诉程序

第九章 职工委员会 第十章 职员职务行为准则基本原则 经营活动 兼职 个人投资 利益 佣金和回扣 交际应酬 保密义务 保护公司资产

行为的自我判断与咨询

第十一章 其他

职员劳动安全 台风安全措施 保护知识产权政策

权利保障

批准、修改与解释

其他

前 言

本条例根据国家有关法规以及公司章程，就公司人事管理的基本事项而制定，为职员提供有关权利、责

置业顾问KPI考核 项目名称 权重 细分权重 32% 业绩 42% 10% 5%(额外) 10% 美立方 18% 4% 4% 4% 分享 12% 4% 4% 5% 物料 11% 3% 3% 客户分析 10% 5% 5% 3% 销售灵敏度 9% 3% 3% 职业形象 总计 8% 100% 4% 4% 100% 销售手续 死转活奖励 销售说辞 美立方意向客户梳理 美立方试住邀约与汇总 疑难杂症汇总 当天接客户分享 经验总结分享 物料齐全度 客户调查表信息完整度 客户登记表信息完整度 成交客户分析 未成交客户分析 测试电话 客户追访 每周踩盘 案场整洁度 衣装仪表 指标 规定目标达成率 描述 一次周目标=绩效7%,每月4次周目标=绩效28%,4次周目标皆完成额外奖励绩效4%,Σ绩效=32%。 办理认购、签约过程中，若出现一次忘记盖章、没有收据等情况，则直接扣除10%绩效，Σ绩效=10%。 若每月能从死转活名单中成交2组，则奖励绩效5%。一来为激活所谓“非意向客户”,二来为填补达不成 周目标所扣的绩效4%,Σ绩效=5%(额外) 随机考核，翔实全面=4%,通俗易懂=3%,声情并茂=3%,Σ绩效=10%。 每天晚会将两类信息统一汇总，着重考察信息完整度，

置业顾问KPI考核 项目名称 权重 细分权重 32% 业绩 42% 10% 5%(额外) 10% 美立方 18% 4% 4% 4% 分享 12% 4% 4% 5% 物料 11% 3% 3% 客户分析 10% 5% 5% 3% 销售灵敏度 9% 3% 3% 职业形象 总计 8% 100% 4% 4% 100% 销售手续 死转活奖励 销售说辞 美立方意向客户梳理 美立方试住邀约与汇总 疑难杂症汇总 当天接客户分享 经验总结分享 物料齐全度 客户调查表信息完整度 客户登记表信息完整度 成交客户分析 未成交客户分析 测试电话 客户追访 每周踩盘 案场整洁度 衣装仪表 指标 规定目标达成率 描述 一次周目标=绩效7%,每月4次周目标=绩效28%,4次周目标皆完成额外奖励绩效4%,Σ绩效=32%。 办理认购、签约过程中，若出现一次忘记盖章、没有收据等情况，则直接扣除10%绩效，Σ绩效=10%。 若每月能从死转活名单中成交2组，则奖励绩效5%。一来为激活所谓“非意向客户”,二来为填补达不成 周目标所扣的绩效4%,Σ绩效=5%(额外) 随机考核，翔实全面=4%,通俗易懂=3%,声情并茂=3%,Σ绩效=10%。 每天晚会将两类信息统一汇总，着重考察信息完整度，

万科偿债能力分析

一、概述

企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。

二、万科基本情况介绍

万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准 统一技术标准 （2011版） 编制 校对 审核 批准 中心研发部 日期 日期 日期 日期 2011年12月30日 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 校对人 审核人 批准人 参加讨论认定人员：

1

万科房地产业集团有限公司 统一技术标准 万科工程设计统一技术标准

目录

总则

第一部分 总图设计

第一章 规模等级.模式与主要配套指标 第二章 总平面规划要点 第三章 公共设施规划要点 第四章 营销体验区规划要点 第五章 小区内交通系统设计要点 第二部分 建筑专业 第一章 万科现有风格纯化 第二章 住宅技术要求 第三章 会所技术要求 第四章 配套商业技术要求 第五章 地下车库技术要求 第六章 建材选用标准 第三部分 结构专业

第一章 各类建筑的结构形式及材料限额标准 第二章 结构设计总则 第三章 材料选用范围 第四章 各类建筑的具体要求

第五章 填充墙中构造柱、圈梁、过梁的布置原则及配筋要求 第四部分 给排水专业

第一章 住

万科：“服务”推动地产平台

万科成立幸福驿站，试水社区食堂，这些项目本身也是盈利的，表面上看是为了丰富社区配套，提升客户满意度，实际上则是万科市场竞争策略的进一步调整，是多品牌服务万科地产。

正略咨询/赵丽燕

作为中国房地产行业的龙头企业，万科一直在根据市场不断调整并丰富竞争策略。在楼市竞争的初级阶段，万科将住宅质量作为重点，一直对户型进行研究并不断改进。

此后，在住宅概念竞争阶段，万科又率先在业内倡导绿色低碳住宅，并率先采取精装修进而走住宅产业化之路。

随着服务质量成为楼市竞争的重点，万科又持续在物业服务上发力，并提出“五步一法”创新服务法则。特别是在住宅市场屡遭调控，楼市竞争更加白热化的背景下，万科频出新招，不断创新服务模式。

万科的新服务举措，非“幸福驿站”和“第五食堂”莫属（见链接）。从去年开始，万科将幸福驿站（原名“万汇驿站”）从服务中心另辟出来，以社区实体店的形式，通过专业的服务场所和服务流程，解决了物业热线和服务场地的限制，有效解决了邮包配送“最后一公里”的瓶颈。另一方面，万科的“第五食堂”亦密锣紧鼓地相继开设，业主居住体验进一步强化。

这些举措背后，到底是什么样的扩张路线图？

链接： 2012年2月20日，武汉首个社区收发室――“幸福驿站”(

万科：“服务”推动地产平台

万科成立幸福驿站，试水社区食堂，这些项目本身也是盈利的，表面上看是为了丰富社区配套，提升客户满意度，实际上则是万科市场竞争策略的进一步调整，是多品牌服务万科地产。

正略咨询/赵丽燕

作为中国房地产行业的龙头企业，万科一直在根据市场不断调整并丰富竞争策略。在楼市竞争的初级阶段，万科将住宅质量作为重点，一直对户型进行研究并不断改进。

此后，在住宅概念竞争阶段，万科又率先在业内倡导绿色低碳住宅，并率先采取精装修进而走住宅产业化之路。

随着服务质量成为楼市竞争的重点，万科又持续在物业服务上发力，并提出“五步一法”创新服务法则。特别是在住宅市场屡遭调控，楼市竞争更加白热化的背景下，万科频出新招，不断创新服务模式。

万科的新服务举措，非“幸福驿站”和“第五食堂”莫属（见链接）。从去年开始，万科将幸福驿站（原名“万汇驿站”）从服务中心另辟出来，以社区实体店的形式，通过专业的服务场所和服务流程，解决了物业热线和服务场地的限制，有效解决了邮包配送“最后一公里”的瓶颈。另一方面，万科的“第五食堂”亦密锣紧鼓地相继开设，业主居住体验进一步强化。

这些举措背后，到底是什么样的扩张路线图？

链接： 2012年2月20日，武汉首个社区收发室――“幸福驿站”(

A.一、万科房地产营销策划销售部职责

为明确销售部工作范围，知道部门员工工作，特制定本《销售部职责》。

1. 参与项目谈判和投标 2. 参与项目的可行性分析研究 3. 参与项目规划，提供客户信息

4. 根据公司安排，参与或主导售楼处及内部功能的概念性规划设计 5. 参与项目营销总体思路的制定

6. 参与销售资料、道具的设计和制作，提出意见和建议 7. 负责销售文档及文件的起草、印制

8. 负责销售策略的制定和执行，挖掘客户，促进成交

9. 负责销售现场的组织、管理和控制，包括人员、无聊及流程管理等

10. 负责客户的接待、讲解、洽谈、成交、付款、签约（公司或发展商另有安排的除外）及

所有客户的跟进工作 11. 负责客户资料的管理和运用

12. 收集和反馈市场信息，为项目策略提供支持

13. 负责就项目销售工作开展情况向公司及发展商作及时的汇报

B 二、万科房地产营销策划有限公司销售部介绍

1、万科房地产营销策划有限公司销售部发展规划

1） 抓住机遇，实现快速、稳健的发展 2） 立足，业务范围逐步向全省扩展

3） 走专业细分路线，针对住宅和商业地产都建立专业的操作团队 4） 走专业化、规范化、模式化发展路线

5） 加强资源整合，做到资源利用最大化

A.一、万科房地产营销策划销售部职责

为明确销售部工作范围，知道部门员工工作，特制定本《销售部职责》。

1. 参与项目谈判和投标 2. 参与项目的可行性分析研究 3. 参与项目规划，提供客户信息

4. 根据公司安排，参与或主导售楼处及内部功能的概念性规划设计 5. 参与项目营销总体思路的制定

6. 参与销售资料、道具的设计和制作，提出意见和建议 7. 负责销售文档及文件的起草、印制

8. 负责销售策略的制定和执行，挖掘客户，促进成交

9. 负责销售现场的组织、管理和控制，包括人员、无聊及流程管理等

10. 负责客户的接待、讲解、洽谈、成交、付款、签约（公司或发展商另有安排的除外）及

所有客户的跟进工作 11. 负责客户资料的管理和运用

12. 收集和反馈市场信息，为项目策略提供支持

13. 负责就项目销售工作开展情况向公司及发展商作及时的汇报

B 二、万科房地产营销策划有限公司销售部介绍

1、万科房地产营销策划有限公司销售部发展规划

1） 抓住机遇，实现快速、稳健的发展 2） 立足，业务范围逐步向全省扩展

3） 走专业细分路线，针对住宅和商业地产都建立专业的操作团队 4） 走专业化、规范化、模式化发展路线

5） 加强资源整合，做到资源利用最大化

房地产招标管理流程

1.目的为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。 2.范围 本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3.职责

3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。

3.2 万科集团所属各房地产公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。

4. 方法与过程控制（包括总则、合格承包商数据库、招标工作程序、其他规定） 4.1 总则

4.1.1 本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。

但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。 4.