逾期交房违约金是否适用诉讼时效

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。

一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。

一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算

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随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。

一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算

商品房买卖交房、办证与诉讼时效的适用 重庆渝新律师事务所 2012-09-05 王大伟

案例：1996年8月，刘某与某房地产开发公司签订数份《房屋买卖合同》，购买其公司开发修建的商场1楼6间门面。合同约定：刘某应于同年10月30前付清260万元房款，如逾期未付，则开发商有权解除终止合同，已付房款不返还，交房期为同年11月25日。合同签订后，刘某仅向开发商支付了部分房款，因工程延误，交房期限届满时，房屋不符合交房条件。1998年12月15日，房屋经竣工验收并取得房屋产权证书，符合交房条件，因刘某未付清房款，开发商未交房，也未通知刘某解除终止合同。同时，刘某租赁了商场其它楼层经营，拖欠开发商房屋租金一直未付。以后，刘某未对开发商提出交房、办证的要求，双方对《房屋买卖合同》是否继续履行未有任何意思表示。

2009年9月，刘某一纸诉状将开发商诉至法院，请求法院判令被告按合同约定交房、办理房地产权证书，并承担房屋占用费300多万元。法院开庭审理中，被告提出合同约定的交房期届满已超过二年，其交房、办证的请求已超过诉讼时效期间，刘某的请求不应得到法律的主张。为此，合议庭对商品房买卖交房、办证是否适用诉讼时效的规定产生不同的理解。一是关于买受人在约定交房

商品房买卖交房、办证与诉讼时效的适用 重庆渝新律师事务所 2012-09-05 王大伟

案例：1996年8月，刘某与某房地产开发公司签订数份《房屋买卖合同》，购买其公司开发修建的商场1楼6间门面。合同约定：刘某应于同年10月30前付清260万元房款，如逾期未付，则开发商有权解除终止合同，已付房款不返还，交房期为同年11月25日。合同签订后，刘某仅向开发商支付了部分房款，因工程延误，交房期限届满时，房屋不符合交房条件。1998年12月15日，房屋经竣工验收并取得房屋产权证书，符合交房条件，因刘某未付清房款，开发商未交房，也未通知刘某解除终止合同。同时，刘某租赁了商场其它楼层经营，拖欠开发商房屋租金一直未付。以后，刘某未对开发商提出交房、办证的要求，双方对《房屋买卖合同》是否继续履行未有任何意思表示。

2009年9月，刘某一纸诉状将开发商诉至法院，请求法院判令被告按合同约定交房、办理房地产权证书，并承担房屋占用费300多万元。法院开庭审理中，被告提出合同约定的交房期届满已超过二年，其交房、办证的请求已超过诉讼时效期间，刘某的请求不应得到法律的主张。为此，合议庭对商品房买卖交房、办证是否适用诉讼时效的规定产生不同的理解。一是关于买受人在约定交房

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主债权超诉讼时效抵押权是否消灭

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读者提问

《物权法》第202条和《担保法》司法解释第12条第2款所称抵押权行使期间或被担保债权的诉讼时效期间届满的，抵押权是否因此消灭?还是抵押权不消灭，抵押人仅可对抵押权人主张债务人的时效抗辩权?

我们认为：(1)《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”该条规定的是抵押权的司法保护期，并非抵押权的存续期间。(2)主债权诉讼时效期满后，抵押权人丧失的是抵押权受法院保护的权利即胜诉

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权，抵押权本身并未消灭。因胜诉权的丧失一般等同于权利消灭的效果，故司法实务中不乏直接表

试论惩罚性违约金的适用及调整

一、违约金的性质

（一）违约金性质的分类

违约金制度最初起源于罗马法的罚金制度，其最初的目的是为了担保债权得以实现。由于违约金具有效益性、安全性等特点使得该项制度在民商交易中得到广泛的应用，成为一种常见的违约救济方式。违约金在性质上可分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。前者是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失。

惩罚性违约金，又被称为固有意义上的违约金，是指对债务人的过错违约行为实行的惩罚，其目的是确保合同债务得以履行。惩罚性违约金和实际损失无必然联系，通常是比较高的数额。

（二）违约金性质的法律规定

以德国和法国为代表的大多数大陆法系国家认为违约金具有双重属性，从发展过程来看，法国在1804年的《法国民法典》中首先确认了违约金的概念，并以法典的形式明确肯定了违约金具有补偿性，但未排除惩罚性违约金，如《法国民法典》第1229条：“债权人不得同时为给付主债务与违约金的请求，但违约金系纯为履行迟延而约定者，不在此限。”与法国稍有不同，德国更为强调违约金的惩罚性，《德国民法典》第339条：“债务人对债权人约定在不履行债务或不以适当方式履行债务时，应支付一定金额作为违约金者，于债务人迟延时，

试论惩罚性违约金的适用及调整

一、违约金的性质

（一）违约金性质的分类

违约金制度最初起源于罗马法的罚金制度，其最初的目的是为了担保债权得以实现。由于违约金具有效益性、安全性等特点使得该项制度在民商交易中得到广泛的应用，成为一种常见的违约救济方式。违约金在性质上可分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。前者是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失。

惩罚性违约金，又被称为固有意义上的违约金，是指对债务人的过错违约行为实行的惩罚，其目的是确保合同债务得以履行。惩罚性违约金和实际损失无必然联系，通常是比较高的数额。

（二）违约金性质的法律规定

以德国和法国为代表的大多数大陆法系国家认为违约金具有双重属性，从发展过程来看，法国在1804年的《法国民法典》中首先确认了违约金的概念，并以法典的形式明确肯定了违约金具有补偿性，但未排除惩罚性违约金，如《法国民法典》第1229条：“债权人不得同时为给付主债务与违约金的请求，但违约金系纯为履行迟延而约定者，不在此限。”与法国稍有不同，德国更为强调违约金的惩罚性，《德国民法典》第339条：“债务人对债权人约定在不履行债务或不以适当方式履行债务时，应支付一定金额作为违约金者，于债务人迟延时，

合同解除与违约金

王成

【摘要】2010年第5期《最高人民法院公报》刊登的桂冠案，否定合同解除时非违约方可以主张违约金。这一立场不仅与通说不合，在司法实务中也甚为罕见。这一立场尽管在表面上保持了逻辑的一致性，但导致违约金条款在合同被解除前无用、在合同被解除后也无用的后果。这既是对当事人意思的不尊重，结果也不公平、不妥当。理论的逻辑性要服从、服务于结果的妥当性。 【关键词】合同解除；违约金；逻辑性；妥当性 【全文】

编者按：经过数十年的发展，中国的法学研究已经从面向立法的法学研究逐渐转向面向司法的法学研究。面向司法的法学研究的重要特点，就是注重案例的实证研究。通过对个案中法官适用法律的逻辑的分析和批评，总结和发现法学发展的路径和规律，形成法学研究和司法裁判的良性互动。本期“主题研讨”刊登了三篇民法的论文对此进行研讨。《借名购房案件的实证分析》一文通过对大量真实案件的类型化分析，提出了此类法律问题的解决思路；《合同解除与违约金》、《旅游纠纷民事责任配置若干问题研究》分别从分析《最高人民法院公报》刊登的几个案例出发，对案例确定的规则提出了作者的不同看法。 2010年第5期《最高人民法院公报》刊登了一则合同解除以后是否承担违约责任纠纷审

所有权确认纠纷案收录于高院《案例指导》

一、不动产登记申请人故意提供虚假登记材料造成登记机关错误登记的，如果当事人不是针对登记机关的登记行为提起诉讼，则不属于行政诉讼。当事人提起民事侵权或确权之诉的，法院对登记机关的登记行为具有审查权。

二、继承开始后，遗产分割前，各继承人之间是共同共有的关系。共有人对共有物的分割以实物分割为原则，实物不能分割或者分割会减少实物价值的，可采用作价分割。

三、当所有权权属不明发生纠纷时，权利人可以请求法院确认所有权的权属，这是物权诉讼保护的一种。物权权属确认之诉不适用诉讼时效规定。

【案例索引】

杭州市萧山区人民法院（2007）萧民一初字第0523号（2007年5月8日）

【案情】

原告：孙金花，女，??。原告：曹玉甸，男，??。原告：曹玉明，男，??。原告：洪雅芬，女，??。原告：洪雅珍，女，??。

被告：曹玉海，男，??。被告：王叶华，女，??。被告：曹怡凯，男，??。

第三人：俞顺焕，男，??。

杭州市萧山区人民法院经审理查明：洪雅芬、洪雅珍系孙金花与洪茂法的女儿。洪茂法去世后，孙金花与曹金甫结为夫妻，并生育儿子曹玉甸、曹玉海、曹玉明以及女儿曹雅红。1986年，曹金甫因病去世。曹玉海与王叶华系