房地产开发各项成本估算

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房地产开发成本估算及计算135315060

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房地产开发成本估算及计算

房地产开发成本估算及计算

最近看到很多关于成本的贴,现在也把自己的总结拿出来晒晒,希望各位多指正!一、开发成本 1、土地成本

土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费(城镇土地)或征地费用(农业用地) 一般用楼面地价表示。

B楼面地价=每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。

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2、前期工程费

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项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算,水文地质勘察可根据工程量估算,三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

其中\规划设计 (含景观\\装饰)费\一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。 3、建安工程费

主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用,设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。此费用不是简单的土建+安装的费用,还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。

更重要的一点是,该费用一般按销售面积算,而不是建筑面积,这样便于核算,地下人防、物业、

房地产开发项目投资与收入估算

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房地产开发成本控制全

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房地产开发成本控制全

王石的“拐点论”把地产界搅得纷纷扬扬。房价无论是真的下跌,还是王石们虚晃一枪,房地产开发成本的控制是不能松懈的。有人把地产商称作贵族,其实说的就是地产商在成本的控制方面,没有做精细的管理,大手笔导致了高成本,如果王石的拐点论一语成谶,地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在中南集团成本管控的实践,向大家介绍房地产开发成本控制的全案,供各位同仁参考。

一、 投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段,此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据,直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段,公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组,成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成:建筑师、造价工程师、营销人员(或委托专业策划公司)、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员(或项目经理)。

在投资决策阶段,项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中,成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势

房地产开发项目成本费用估算表构成明细 - sec

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房地产开发项目成本费用估算表构成明细

一、 土地费用:

1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收;

二、 前期工程费:

1、 地籍测绘费:

按土地面积0.3元/平米左右计;(可忽略不计) 2、 总体规划设计费:

经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、 地质勘察费:

地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、 建筑设计费:

有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米?元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、 工程招标代理咨询费:

有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的1.8‰~2.5‰; 6、 质量安全监督费:

根据闽价[2003

房地产开发项目成本费用估算表构成明细 - sec

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房地产开发项目成本费用估算表构成明细

一、 土地费用:

1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收;

二、 前期工程费:

1、 地籍测绘费:

按土地面积0.3元/平米左右计;(可忽略不计) 2、 总体规划设计费:

经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、 地质勘察费:

地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、 建筑设计费:

有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米?元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、 工程招标代理咨询费:

有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的1.8‰~2.5‰; 6、 质量安全监督费:

根据闽价[2003

房地产开发成本核算程序

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房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途,可分为如下四类: 1、土地开发成本:指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本:指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价:指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有

房地产开发成本明细科目列表

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房地产开发成本科目列表

二级科目

三级科目

四级科目

备注

一、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金

二、前期工程费

土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用

三(七)通一平费

临时设施

可行性研究

市场调研费

营销推广费

按费用明细来划分

临时施工道路费 临时施工用水接入费

临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费

临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支

入费 场地平整

临时办公室费

临时厕所费 可以按明细划分则按明细划分,场地围墙费 不可以划分统一入临时设施

其他费

按实际发生列支,有单位按往来单位核算

按实际发生列支,有单位按往来单位核算

按实际发生列支,有单位按往来单位核算,开盘前营销费。

房地产开发成本科目列表

三级科目

四级科目

规划设计费 施工图设计费

装饰专项设计费 规划设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费

项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 行政规划费及规划报建 防雷检测费

房地产开发目标成本科目分类

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房地产开发目标成本科目分类

成本科目 主要包含内容 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2 合作款项 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等 3 红线外市政设施费 红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费 4 拆迁补偿费 地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等 水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 勘测丈量费 规划设计费 规化费:方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费:施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他:可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 建筑研究用房 2 报建费 报批报建费 材料及施工费 1. 项目报批报建费:报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费 2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配

房地产开发目标成本科目分类

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房地产开发目标成本科目分类

4

临时设施费 临时围墙 临时办公室 临时场地占用费 临时围板 围墙、围栏设计、建造、装饰费用 租金、建造及装饰费用 施工用临时占道费、临时借用空地租费 临时围板的设计、建造、装饰费用

三1 2

主体建筑工程费基础造价 结构及粗装修 土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基咨检测费、降水 砼框架(含独立柱基和条基等浅基础)、砌体、找平及抹灰、防水、 垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园 砌体(高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有 转换层结构并入塔楼)

3 4 5

门窗工程 公共部位精装修 户内精装修

单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用 大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及

雨蓬、栏杆等精装修费用 厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用

四1

主体安装工程费室内水暖气电 室内给排水 给排水 直饮水系统 热水系统

自来水、排水

室内采暖 室内燃气 室内电气工程

地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片

楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插 座、含弱电工程管盒预埋

2

设备及安装 通风空调系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装 消防系统 水消防系统 电消防系

太原市各项房地产开发手续办理程序

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太原市国土资源局《拍卖出让国有土地使用权》程序

一、交易名称:拍卖出让国有土地使用权

二、交易程序:索取文件资料→申请报名(交履约保证金)→审核报名资格并落实履约保证金→开拍卖会并报价→签订《成交确认书》 三、申请提交资料: 1、申请书;

2、营业执照副本(竞买人为个人的提供身份证复印件); 3、法定代表人证明书; 4、法定代表人身份证复印件;

5、如有委托的,提供委托书及受托人身份证复印件; 6、其它需提供的资料。 四、拍卖程序及方法:

1、拍卖须在拍卖前介绍出让地块的基本情况和其他有关事项。拍卖采取英格兰方式(即增价拍卖,由低往高递增);

2、竞买号牌代表竞买人竞价资格。竞买人以举牌方式应价,也可以口头报价,但必须高于拍卖师每次出价递增幅度。拍卖过程中,拍卖师有权根据应价情况调整递增幅度;

3、竞买人报出最高应价时,拍卖师三声报价,一槌定音成交(第三声报价后,未击槌之前,竞买人仍可应价);

4、签订《成交确认书》。

太原市国土资源局《挂牌出让国有土地使用权》程序 一、交易名称:挂牌出让国有土地使用权 二、交易程序:索取文件资料→申请报名(交履约保证金)→审核报名资格并落实履约保证金→报价→签订《成交确认书》。 三、申请提交资料: 1、