估价

1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

2、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。 A．确定估价时点在先，得出评估价值在后 B．得出评估价值在先，确定估价时点在后 C．确定估价时点与得出评估价值同时进行

D．确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以。 3、土地的（ ）使得一宗土地一个价格，且彼此差异很大

A．独一无二性 B．不可移动性 C．价值高大性 D．数量有限性 4．由于土地数量难以增加或减少，并具有（ ），其供给弹性小。 A．独一无二性 B．不可移动性 C．价值高大性 D．数量有限性 5．在不动产估价中一般所说的价值是指（ ）。

A．投资价值 B．正常成交价格 C．使用价值 D．交换价值

6．一般地说，成交价格围绕（ ）而上下波动，市场价格一般围绕（ ）而上下波动

估价实习总结

实习对于每一个大学毕业生来说都是必不可少的一次实战，它使我们在实践中了解社会、在实践中了解所在行业发展情况;实习又是对每一位大学毕业生专业知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上学不到的知识，既开阔了视野，又增长了见识;实习更是对一个人身体心智的磨练考验，它是我们正式踏入社会的一个缓冲期，也是我们走向社会工作岗位的一个跳台，为我们以后在社会更好发展打下坚实的基础。

我是****财税分院资产评估10307班的***，这次在吉林正业房地产土地估价有限公司实习。在校期间我系统学习了经济数学、大学英语、计算机应用基础、基础会计、财务会计、财务管理、财政学、税法、经济法、国有资产管理、资产评估、机电设备评估基础、建筑工程评估基础、企业价值评估等课程。初步掌握了资产评估的基本方法和基本知识，基本具备从事资产评估业务工作能力。我所实习的公司——*****有限公司，是在XX年注册成立。公司在近9年的发展中，已经能够熟练对各种房地产、土地、的评估;房地产项目策划与可行性研究;房地产咨询、经纪服务;市场营销策划。可以从事土地及房产买卖、租赁、抵押、征收补偿、企业兼并、作资入股、司法鉴定等方面的价格评估。在实习期间，我通过查阅资料和向公司从

估价方法

一、考试大纲考试范围 1．土地价格概念

(1)土地价格的内涵与外延 (2)我国土地价格的形式 2．土地价格的主要特征 (1)土地价格是权益价格

(2)土地价格不由生产成本决定 (3)土地价格主要由土地需求决定 (4)土地价格呈上升趋势

(5)土地价格具有明显的地域性 3、土地价格的类型

(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

(2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 (3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等

(4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 (5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 (6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

(7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 (8)其他一些划分方法形成的土地价格 4．我国土地价格的主要类型 5．我国土地价格理论的发展历史

班级：土地1201班 姓名： 贾力哈斯 学号： 20120935

土地估价报告

项 目 名 称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水

西村地块国有土地使用权价格评估

受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号 提交估价报告日期：二○一五年六月十九日

目 录

土地估价报告 ................................ 1 第一部分 摘 要 ............................ 1

一、估价项目名称 ................................... 1 二、委托估价方 ..................................... 1 三、估价目的 ....................................... 1 四、估价基准日 ..................................... 1 五、估价日期 ....................................... 1 六、地价定义 ......................................

新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区住宅评估报告

第一部分 总述

1.估价项目名称 2.委托估价方

单位名称： xxxx 单位地址： xxxx 法定代表人： xxxxxx 联 系 人： xxx 联系电话： xxxxx

3.受托估价方

机构名称： xxxx 机构地址： xxxx 资质证书号：XXX 法人代表： xxx 联系人： xxx

联系电话： XXXX

4.估价目的

本次评估的目的是此次实习的一个任务，为了更加深入了解房地产估计的过程和熟评估报告的编写。

5.估价依据

1、法律文件

1.1《中华人民共和国土地管理法》 1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、技术规程

中华人民共和国国嘉质量监督检验检疫总局发布的国嘉标准《城镇土地估价

规程》（GB/T18508-2001）

3、其它

3.1.《不动产估价》，中国农业出版社 3.2.市场资料及实习人员实地勘查、调查资料 3.3.课业指导ppt

3.4.百度有关怡景嘉园小区房地产方面的资料

6.估价基准日

二○一三年六月三十日

7.估价日期

二○一三年六月九日至二○一三年六月二十三日

8.估价定义

本估价报告提供的房地产价

成本法的计算公式究竟应该怎么写？

按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？

事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：

积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）

看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!

让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：

1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，可以用计算式表述为 管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管

案情简介 2008年5月，深圳H医药有限公司向某海关申报进口两个规格的复方磷酸可待因溶液（Ⅱ）47.8万瓶，申报价格分别为FOBHKD9.9/瓶（60ml）和HKD15/瓶（120ml）。由于上述进口货物属于《国家基本医疗保险药品目录》一类精神药品，根据2006年《药品政府定价办法（草案）》有关规定，该类药品实行政府定价或政府指导价，其市场指导价与企业进口申报价格有关，据此，海关根据其政府指导价对其申报价格是否合理开展了重点审核。并认定其进口货物涉及申报价格不合理，最终补征税款约88万元。 估价过程

在此案中，海关估价的依据与常见案例不同 —

最后，海关审价人员终于找到了另外一个借口，由于该药品是一类精神药品，而一类精神药品是受到国家严格管制的。审价人员查阅了《药品政府定价办法（草案）》、《国家基本医疗保险药品目录》等关于限制类药品国内定价的相关文件，发现限制类药品的零售价格是由经营单位的购进成本、流通费用、利润和税金构成，最高不超过生产企业出厂（口岸）价格与流通差价之和。海关根据这一规定，推断出出厂（口岸）价格。 根据《药品政府定价办法（草案）》规定，进口限制类药品的零售价格由含税口岸价和流通差价构成，含税口岸价由到岸价、口岸地费用（包括报

贵州君安房地产资产评估有限公司 【房地产估价报告】

房地产估价技术报告

一、估价程序

（一）选定专业人员组成评估小组；

（二）现场勘察，收集相关市场资料； （三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划； （四）进行评定估算，完成评估报告。

二、个别因素分析 （一）个别因素分析

1、估价对象

估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的11228.7平方米房屋（其中的5,296.25平方米办理了房屋所有权证，5500.00平方米办理了规划许可证），13,060.00平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。

2、产权状况

委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》，黔筑高新国用（2004）第27号《国有土地使用证》，地类用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：2047年4月。

3、估价对象个别特征 （1）、厂房

委估房产建成于2004年，钢架结构一层，层高约10米，建筑面积9213.29平方米（其中的5296.25平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地面，水电齐全。

浅 谈 房 地 产 估 价 中 的 成 本 法 估 价

院系：专业：姓名：学号：土木工程学院

工程造价1133班王婷

201121301104

房地产估价中的成本法估价

作者：王婷

摘要：在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往会受到偏高或偏低的猜疑，

使其难于被人们接受，但是，有时我们又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某种情况下成本法又有可能成为估价所能采用的唯一方法。但是，在运用成本法估价时又有一定的使用原则和范围。

英汉对照

Appraisal cost method in real estate appraisal

Author: Wang Ting

In the real estate appraisal practice, the method, the results tend to estimate suspicion by high or low, making it difficult to accept by people, but sometimes we have to cost method is used to the lack of valuation based

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资