土地估价实务真题

(一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。

经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价期日的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对

一、判断题(20题，题号l一20，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“、/”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题0.5分)

第1题：所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。( )

【正确答案】：√

第2题：某商品的需求价格弹性系数为0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。( ) 【正确答案】：×

第3题：按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。( ) 【正确答案】：×

第4题：工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0.000”表示。( ) 【正确答案】：√

第5题：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。( ) 【正确答案】：√

第6题：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( ) 【正确答案】：√

第7题：股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。( )

【正确答案】：√

第8题：在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( ) 【正确答案】：×

第9题：商业银行是唯一能吸收活

一、判断题(20题，题号l一20，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“、/”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题0.5分)

第1题：所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。( )

【正确答案】：√

第2题：某商品的需求价格弹性系数为0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。( ) 【正确答案】：×

第3题：按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。( ) 【正确答案】：×

第4题：工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0.000”表示。( ) 【正确答案】：√

第5题：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。( ) 【正确答案】：√

第6题：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( ) 【正确答案】：√

第7题：股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。( )

【正确答案】：√

第8题：在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( ) 【正确答案】：×

第9题：商业银行是唯一能吸收活

一、判断题(10题，题号1—10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)

1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。（ ） 2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。（ ）

3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。（ ）

4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。（ ）

5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。（ ）

6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。（ ）

7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。（ ）

8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。（ ） 9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。（ ）

2008年土地估价师土地估价相关知识考试真题

一、判断题(20题，题号1 - 20，共10分。请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0) 1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。( )

2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。( ) 3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。( ) 4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。( ) 5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。( )

6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( ) 7.会计主体一定都具有法人资格。( ) 8.我国房产税实行定额税率。( )

9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。( )

10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。( ) 11.资本公

（一） 2009年土地管理基础与法规考试真题

一、判断题(10题，题号1-10，共10分。请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)

1．土地包括地下层、地表层以及地上空间。( √ )

2．根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。( √ )

3．根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。(× )

4．土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。( √ )

5．农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。( × )

6．《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权。( √ )

7．国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70％上缴国家中央财政，30％留给有关地方人民政府。(×

1、评估商业用地和工业用地价格，区域因素选择主要差异是（ ）。

A:商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度

B:商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况

C:商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况

D:商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度

答案:A

2、某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对同一区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式为（ ）。

A:将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估

B:将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估

C:纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估

D:按委托估价方的要求进行用途设定和评估

答案:C

3、工业用地影响因素不包括（ ）。

A:交通便捷度

B:产业集聚规模

C:城市规划限制

D:基础设施保证度

答案:D

4、在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是（ ）。

A:划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权

B:二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当

C:二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金

D:由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易

答案:A

5、在其他条

2016土地估价实务：界定土地价格定义考试试卷

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是。【2004年考试真题】 A：耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费 B：耕地补偿费、拆迁费、土地平整费 C：耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费 D：青苗补偿费、拆迁费、土地平整费 E：时间因素

2、下列土地估价中的技术处理不正确的是__。

A．当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例 B．当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C．收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D．剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

3、采用收益还原法评估地价时，其关键在于．(2002年真题) A：正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期 B：合理确定土地还原利率并掌握土地可供使用的年限 C：正确测定土地纯收益并合理确定土地还原利率

D：合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势 E：合法性

4、基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效

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2011-2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》模拟试卷(1)

总分：160分 及格：96分 考试时间：150分

一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）

(1)

(2)假设开发法又称剩余法，是（ ）的变种。

(3)以下属于农用地利用资料的是（ ）。

(4)由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是（ ）。

(5)营销分析对目标市场的（ ），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。

(6)反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（ ）环境。

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(7)区域因素不指土地所在地区的（ ）条件。

(8)影响地价的主要因素是（ ）。

成本法的计算公式究竟应该怎么写？

按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？

事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：

积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）

看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!

让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：

1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，可以用计算式表述为 管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管