商品房购房定金纠纷

商品房定金纠纷的法律适用

房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同，购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。我们应根据不同的情况作具体分析：

一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。

定金有立约定金(订约定金)、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是为主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在

　　卖方（以下简称甲方）：

　　买方（以下简称乙方）：

　　第一条房屋的基本情况

　　甲方房屋坐落于xx；位于第xx层xx户，房屋结构为xx，房产证登记面积xx平方米，地下室一间，面积xx平方，房屋权属证书号为xx。

　　第二条价格

　　以房产证登记面积为依据，每平米xx元，该房屋售价总金额为xx万元整，大写：xx。

　　第三条付款方式

　　乙方于本合同签订之日向甲方支付定金xx元整，大写：xxx，xx日内交付xx万元，余款xx元在房屋过户手续办理完毕之日支付。

　　第四条房屋交付期限

　　甲方应于本合同签订之日起xx日内，将该房屋交付乙方。

　　第五条乙方逾期付款的违约责任

　　乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的xx%向甲方支付违约金。逾期超过xx日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解

　　第六条其他

　　1、因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。

　　2、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

　　3、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由xx方所在地人民法院起诉。

商品房买卖合同纠纷典型案例剖析

近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放：

2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院

商品房买卖合同纠纷典型案例剖析

近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放：

2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院

商品房销售方案

公司名称（盖章）

年 月

日

表一 开发企业基本情况

开发项目基本情况

表二 销售项目基本情况

表三 单位（套）销售基本情况

表四 施工进度基本情况

年 月 日

表五 预售资金监管：

应说明事项基本情况

提示：本公司已在天津市房地产交易资金监管中心办理资金手续，签 署编号为：2010-K1638 号《天津市新建商品房预售资金监管协议》。

面积测算及分摊： 提示： 本公司已在天津市国土资源测绘和房屋测量中心办理新建商品 房前置测绘手续，领取房产面积测算成果。

公共部位和公共设施的范围： 提示：由企业按照设计要求自行说明。

住房质量责任承担主体和承担方式： 提示：由企业根据相关规定自行说明。

-5-

承诺书

根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发【2010】10号及住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》建房【2010】53号文件的要求，我公司承诺如下：

一、我公司保证在取得商品房销售许可证并进行商品房预售登记后十日内一次性公开全部准售房源信息，并开盘销售。

二、我

商品房购销合同

卖方：保德县兴盛建安有限公司 法定代表人：赵亮斌

联系电话：13903505245 买方人姓名：

身份证：

地址：

联系电话：

买方人和出卖方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条：买方所购商品房的基本情况， 买方购买的商品房（以下简称该商品房） 号楼 单元＿＿层＿＿户。该商品房的用途为居住，属砖混结构，层高为3.1米 ，建筑层数地上七层，地下一层，暂定名为马家洼集资房。该商品房阳台是【封闭式】。该商品房合同约定建筑面积共117.6平方米。

第二条 ：计价方式与价款 出卖人与买方约定按下述方式计算该商品房价款： 按建筑面积计算，该商品房单价为（人

购买商品房注意事项

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“证”。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一般《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。以上就是人们常说的五证二书。 1、 片区的选择：

房产投资中有句名言，除了地段还是地段，所以地段对于房子本身是非常重要的，尽量考虑城市中心区或者次中心。从供需比去分析，中心区的资源都是稀缺的，各种资源对比，中心区的教育、商业、交通、各种市政配套往往和郊区没有可比性，有钱没钱都想买中心区，买不买的起的问题罢了。 2、 交通：

交通便利，并不是所有人都有车，所以出行的方便性是很多人买房的首要考虑的问题，特别是对上班族而言，没人愿意坐个公车还要走几十分钟。因而首先考量居住区周边的交通网络是否发达、交通设施的辐射范围的大小和方向的多寡、交通吞吐能力的强弱（附近的道路在高峰时期不能太塞车），要尽量避开单行线。首先，出入坐车要方便，大公交、小中巴、出租车一样不能少，由小

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商品房买卖合同纠纷中的几个问题

经过对房地产法的学习，对相关法律法规的研究，以及阅读商品房

买卖合同案件过程中，发现下述几个问题是当事人争议较大的，亦是法官裁判案件时的疑难点，试析如下：

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司

浅析商品房买卖中购房返租的法律风险

从一起购房返租纠纷引发的法律思索

广东国悦（福州）律师事务所 洪序耿 引言：某地Ａ商城08年由B房地产公司开发的某商城，开发商在销售时打出了“返租X年 年回报率X%”的广告，很多购房者得知购买后可以返租，并且返租是委托给C公司委托统一出租，固定由C公司支付租金。租赁风险由C公司独立承担，因此很多业主购买了该商铺，2009年开发商交房后，1000多名业主由开发商的居中介绍，分别于C公司签订返租合同（即《委托经营管理合同》）。《委托经营管理合同》及之前签订的《商品房买卖合同》，均无记载返租与开发商（即Ｂ公司）具有任何的关系，且B、C两公司均为独立法人，且无任何关联性。

事情起因源于Ｃ公司从2012年春开始拖欠租金，到现在累计欠租达数月个月之久。业主委员经业主授权于Ｃ公司解除了《委托经营管理合同》。解除《委托经营管理合同》后，业主才发现原本购买的商铺是每个月可以固定收取收益的，现在解除后只能自行出租，租不出去就收不到租金，与原来购买该商铺是的本意已经背驰了。当时由于该开发商的返租噱头，该商铺的销售价格远远高于同期同地段的商铺价格。原本很普通的一个商品房买卖，结果演

商品房联机备案系统

商品房联机备案系统是一套根据房屋合同备案的工作流程和处理特点，量身定做的房屋合同备案管理系统。该系统使房屋备案管理和审核更加专业化、规范化，大大加快了房屋合同审核的速度，提高工作效率和质量，优化了管理部门的办事程序，并对商品房销售实现有效的监控和管理。系统提供多种报表统计功能，为决策部门提供有效的统计资料提供帮助。

一.商品房联机备案系统功能概述：

商品房联机备案系统包括：前台的统计显示和后台的录入、审核、综合统计两部分。

1． 前台的统计显示： a. 热销楼盘

b. 地区项目房屋统计

c. 最新上市楼盘

d. 最新备案楼盘

e. 预售合同查询

f. 可售房屋统计

g. 月成交房屋统计

h. 查看某年某月成交住宅统计

i. 项目查询

j. 房间查询

k. 楼盘展示 1．总体统计

2. 详细统计

1． 楼盘介绍

2． 楼盘基本信息

3． 楼盘其他信息

4． 开发商信息

5． 楼盘房间明细表

6． 楼盘电子图

7． 楼盘房间户型图

8． 楼盘统计信息

l. 今日备案楼盘

m. 咨询投诉板

2． 后台的录入、审核、综合统计

流程按a-y的顺序 a. 管理员登陆后台显示

b. 管理员添加企业

c. 返回企业管理

d. 添加企业用