三亚海棠湾土地出让

三亚市海棠湾椰子洲岛

土地价格咨询报告

咨询机构：海南正理土地评估有限公司

项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师）

项目参加人：王云松（中国注册土地估价师）

三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告

目录

第一章项目总说明 (2)

第一节项目背景 (2)

第二节项目预测的基准日 (2)

第三节项目委托单位 (2)

第四节项目咨询目的 (3)

第五节报告编制依据 (3)

第六节报告编制说明 (4)

第七节项目咨询结论 (4)

第二章项目规模 (4)

第三章投资环境研究 (5)

第一节三亚市总体社会经济情况 (5)

第二节三亚市房地产市场状况 (7)

第三节区域环境研究 (8)

第四章项目开发现状 (10)

第五章现状土地转让价格估算 (10)

第六章项目经济效益分析 (12)

第七章不确定性分析 (13)

第八章附件 (13)

海南正理土地评估有限公司 1

三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告

第一章项目总说明

第一节项目背景

2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总

土地出让平均纯收益标准

单位：元/平方米

等别 标准 160 125 105 90 75 65 59 53 47 41 35 30 25 20 15 十十十十十一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 一 二 三 四 五 注：1、土地出让平均纯收益征收等别划分中的市、区、县名称及行政范围，依据民政部《中华人民共和国行政区划简册2004》确定。

2、土地出让平均纯收益征收等别划分附后。

土地出让平均纯收益等别划分

一等：

上海： 黄埔区 卢湾区 徐汇区 长宁区 静安区 普陀区 闸北区 虹口区 杨浦区

二等：

北京： 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 海淀区 石景山区

上海： 浦东新区

三等：

广东： 广州市越秀区 广州市东山区 广州市荔湾区 广州市海珠区 广州市天河区 广州市芳村区 广州市白云区 深圳市福田区 深圳市罗湖区 深圳市南山区 深圳市盐田区

四等：

天津： 和平区 河东区 河西区 南开区 河北区 红桥区

河北： 石家庄市长

在实际工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题。一般来说，土地出让金的核算可按以下三种情况分别做出处理：一土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。

二土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列入无形资产后，不会再变动（除了摊销），但土地使用权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。而资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。土地出让金既然已列作无形资产，应当按一定的方法（一般是直线法）予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。

三土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，有两种处理方式，其一，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，可作挂账处理；其二，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照

三亚皇后湾旅游景点大全

皇后湾位于海棠湾南端。介于蜈支洲岛和亚龙湾之间。海棠湾，作为三亚最后一块高品质的滨海资源。这里被规格定位为“国家海岸”，即将被开发成世界级的度假天堂。在这片绵延２５公里的海湾上，分布着一些无人的小海滩。海棠湾南端有一处被称为“皇后湾”的小海湾，这里是一片未被世人打扰的世外桃源；三亚最原始最美的海岸；该景点前拥蔚蓝大海、背倚苍翠群山、激浪拍崖、怪石嶙峋的海天融为一体，青山、奇石、灯塔、海韵、阳光、白云、令人神往，是户外爱好者的天堂。

海棠湾，作为三亚最后一块高品质的滨海资源。这里被规格定位为“国家海岸”，即将被开发成世界级的度假天堂。在这片绵延２５公里的海湾上，分布着一些无人的小海滩。有一处被称为“皇后湾”的小海湾，是户外爱好者的天堂。

这里光旖旎，有清澈的海水、蓝天白云、洁净的沙滩、奇礁怪石。沙滩后郁郁葱葱的青山，生长着各类热带植物，海湾里完整未破坏的珊瑚，是开展浮潜的绝佳场所。这片宁静原始的海湾，散发着原生态的魅力。在这里享受海钓带来的惊喜，亲手捕获美味海鲜，或进行浮潜，与珊瑚和鱼群亲密接触，整个行程无法用语言描述，只有你身临其境才能体会。

皇后湾，本来是三亚市后海渔村外港的一个无名小海湾，由于这里的海底环境复

三亚规范农业用地 集体土地最长出让50年

2009年04月01日 22:04 王勇 海南日报

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海南日报记者今天(3月31日)从三亚市政府获悉，为促进农业发展和生态保护，合理使用土地资源，确保农业开发用地流转健康有序，三亚近日出台《三亚市农业开发用地管理暂行规定》，以保护土地权利人和经营者合法权益。

《三亚市农业开发用地管理暂行规定》规定，土地流转用于农业开发的，必须以招标、拍卖、公开协商等法律规定的方式进行。集体所有土地使用权出让最长年限50年，对外承包最长年限为30年，土地流转期限不得超过农户承包的剩余年限。

集体所有土地流转须经过2∕3以上的村民会议成员或者村民代表同意，对外承包的，报区管理委员会或乡(镇)人民政府批准。农户在承包期间，有权依法自主决定承包地是否流转和流转的方式。村集体经济组织无权单方面解除承包合同，也不能采用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。

对于土地出让金的收益问题，《三亚市农业开发用地管理暂行规定》规定，集体所有土地流转的收益归农村集体经济组织，任何组织和个人不得擅自截留，国有土地流转用于农业开发的，用地单位应当从用地合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金，当

三亚规范农业用地 集体土地最长出让50年

2009年04月01日 22:04 王勇 海南日报

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海南日报记者今天(3月31日)从三亚市政府获悉，为促进农业发展和生态保护，合理使用土地资源，确保农业开发用地流转健康有序，三亚近日出台《三亚市农业开发用地管理暂行规定》，以保护土地权利人和经营者合法权益。

《三亚市农业开发用地管理暂行规定》规定，土地流转用于农业开发的，必须以招标、拍卖、公开协商等法律规定的方式进行。集体所有土地使用权出让最长年限50年，对外承包最长年限为30年，土地流转期限不得超过农户承包的剩余年限。

集体所有土地流转须经过2∕3以上的村民会议成员或者村民代表同意，对外承包的，报区管理委员会或乡(镇)人民政府批准。农户在承包期间，有权依法自主决定承包地是否流转和流转的方式。村集体经济组织无权单方面解除承包合同，也不能采用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。

对于土地出让金的收益问题，《三亚市农业开发用地管理暂行规定》规定，集体所有土地流转的收益归农村集体经济组织，任何组织和个人不得擅自截留，国有土地流转用于农业开发的，用地单位应当从用地合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金，当

现如今，大家逐渐认识到协议的重要性，协议协调着人与人，人与事之间的关系。相信很多朋友都对拟协议感到非常苦恼吧，下面是小编精心为大家整理的土地出让协议书【实用7篇】，如果能帮助到您，小编的一切努力都是值得的。

篇一：土地转让合同 篇一

甲方（转让人）：

身份证号：

电话：

乙方（受让人）：

身份证号：

电话：

甲方在自愿、民主、公平、公开、公证、平等合法的基础上转让给乙方，就房屋土地转让事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将 的古房（四合院） ，（计 平方）房屋土地转让给乙方。

二、乙方愿意以 整（￥： 元）的房屋土地购买甲方上述的房屋土地。甲方应证件齐全（如无房产证等证件需镇办公室。村部作证签字、保证无他人有争执。

三、乙方购买甲方的房屋土地将房产范围的土地使用权一并随房产转让，房产土地使用，建筑面积以实际测量的为准。乙方付清房款后，房屋土地归乙方所有。

四、甲方在协同办理好房屋土地转户登记手续后，乙方在取得房产证和土地使用证时房款一次付清给甲方。

五、甲、乙双方共同到房屋土地交易管理部门办理转户登记手续，办理登记手续的相关费用由乙方承担。

六、甲方转让房屋土地时，房屋内的固定生活设施一并转让给乙方，其它双方另行协商解决。

七、日后若乙方要加、改建房屋应与相邻方洽商进行，甲方

关于土地出让综合价金构成的情况说明

一、相关概念

1、土地综合价金：也就是土地挂牌成交价。土地综合价金=土地成本+土地标准出让金+土地增值收益+市区两级提取资金四大部分。土地招牌挂中通常将土地标准出让金和增值收益放在一起统称土地出让金。

2、土地成本=征地税费+征地实施费+地票（新增计划指标除外）+基本农田调剂费+土地整治成本+控规费+各项勘测费

土地标准出让金是按照《重庆市土地级别册》中的土地级别、土地性质、土地容积率及对应的出让金标准计算得出

例如A地块1000㎡，容积率为2，该地块性质为14级，性质为商业，14级商业对应的土地出让金为55元/㎡（以建筑面积计算）。该地块出让金=土地面积×容积率×出让金标准=1000×2×55=110000元。

3、土地增值收益

土地综合价金扣除土地成本和土地标准出让金及相关市区两级财政提留资金的剩余部分

二、市区两级财政提取或者留取的资金测算（以下“土地出让金”均含标准出让金和增值收益）

1、农业土地开发资金：根据渝办发（2004）370号，土地出让面积×出让平均收益标准定额。该费用为国家政策性资金，区县留用，用于农业土地的开发，市财政不定期检查。

2、土地收益金：根据渝办发（2007）74号，（土地

关于土地出让综合价金构成的情况说明

一、相关概念

1、土地综合价金：也就是土地挂牌成交价。土地综合价金=土地成本+土地标准出让金+土地增值收益+市区两级提取资金四大部分。土地招牌挂中通常将土地标准出让金和增值收益放在一起统称土地出让金。

2、土地成本=征地税费+征地实施费+地票（新增计划指标除外）+基本农田调剂费+土地整治成本+控规费+各项勘测费

土地标准出让金是按照《重庆市土地级别册》中的土地级别、土地性质、土地容积率及对应的出让金标准计算得出

例如A地块1000㎡，容积率为2，该地块性质为14级，性质为商业，14级商业对应的土地出让金为55元/㎡（以建筑面积计算）。该地块出让金=土地面积×容积率×出让金标准=1000×2×55=110000元。

3、土地增值收益

土地综合价金扣除土地成本和土地标准出让金及相关市区两级财政提留资金的剩余部分

二、市区两级财政提取或者留取的资金测算（以下“土地出让金”均含标准出让金和增值收益）

1、农业土地开发资金：根据渝办发（2004）370号，土地出让面积×出让平均收益标准定额。该费用为国家政策性资金，区县留用，用于农业土地的开发，市财政不定期检查。

2、土地收益金：根据渝办发（2007）74号，（土地

附表1

广州市2011年市辖区经营性用地出让计划宗地表单位：宗、平方米

序号

宗地

区属

土地面积 规划建筑面积 土地来源/所在园区

居住用地正式计划1 2 3 4 5 6 7 8 9 金沙洲B3711B-02地块 金沙洲B3711B-08地块 小谷围岛大学城DN0101地块 小谷围岛大学城DN0102地块 小谷围岛大学城DN0201地块 小谷围岛大学城DN0202地块 新客站A0210地块 新客站A0211地块 新客站A0310地块 白云 白云 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 天河 天河 天河 天河 天河 天河 天河 天河 天河 越秀 荔湾 荔湾 黄埔 黄埔 海珠 南沙 南沙 南沙 南沙 萝岗 41216 86719 12905 6375 10281 6837 27564 12760 9017 33299 25190 105928 107777 300000 59040 31609 69765 35450 117940 320000 30000 50000 173500 22935 63906 272749 200000 236935 12200 17999 289588 14055 13467 400000 1