房地产谈客三板斧

三 板 斧

一板斧：升值、保值——有钱干什么 二板斧：入市良机——晚买不如早买 三板斧：价格合理——不买别人买我的。

一、保值、升值

1、目的：给客户灌输买房是最佳的投资的观点，激发客户的购买欲望 2、投资的不同方式： 1） 放银行获取利息。 5年前利率最高达到12% 现在：2.25%， 扣除利息税后仅余1.8%

存款实名制，防止腐败，杜绝灰色收入。 日本是0利率

2） 更可怕的是通货膨胀

通胀定义：货币发行的增长速度远远高于经济增长的速度，就象给牛奶里掺水，奶越来越稀，钱也越来越不值钱。 通胀的影响：钱在通胀下就象阳光下的冰块，对人们及生活影响很大。 例一：改革开放初期的万元户是大款 说法：1万2万贫困户 10万8万刚起步

百万富翁不算富（中国现有大约300万到400万左右） 例二：20年前，一碗面只需要1毛钱左右 现在，一碗面需要5元左右

例三：东南亚金融危机，货币贬值即人们的财富缩水，被蒸发掉了。 在香港，大富豪中有的人的财富被蒸发掉了40%——60% 中产阶级变成无产阶级或负资产阶级。 例四：在国民党时期，中国由于战争及腐败，通胀很严重 1937年，100法币(法定的货币)=2头牛 8年后，100法币=2个鸡蛋

谈客九大步骤

一、开场白。 1、寒暄：

自我介绍→您贵姓？→噢！X先生（小姐）您好！→我姓X，您叫我小X就可以了，我会把我们这里最适合您的房子介绍给您，不管您买不买都可以做个比较，在买房置业方面我算不上专家，但一定是行家。 要求：树立置业顾问的职业形象，表达出愿真诚为其服务的意愿 2、赞美、赞美、再赞美

X先生（小姐）看到您真的很亲切，您很像我的一个亲戚（朋友或朋友的表哥、表姐）我觉得特别是眼睛最像

X先生（小姐）您的气质真好，很象在我们这儿买了三套房的刘总（或刘总的太太）

X先生（小姐）一看您就是特别讲究品位和格调的，肯定经常去很多大城市，见过大市面的，以后很多地方我肯定是要向您请教的。 要求：有和客户一见如故的感觉，要有三分钟和客户成为朋友的本领，让客户喜欢你，不吝啬自己的微笑，不吝啬赞美 3、搜集客户资料

X先生（小姐）您现在住哪？→您买房主要是考虑自己住还是在自住的同时还有一些投资的倾向？→您考虑的面积是多大？→反正一定是买一套最好的，因为现在房价还不高，况且还有银行按揭支持，您今天可以选一套一步到位的家。

要求：了解客户以前居住区域，便于了解客户对项目所在区域认知度，

了解客户购买需求，购买目的，试探经济承受力。对所推户型、朝向有初步

拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种。 一、商圈派单

适用项目：中高端、中端及中端以下

工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。 工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。 工作安排：

1、制定一个完整的拓客计划

2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核

3、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段 4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图

5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息

6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气 审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、档次和推广力度不同，派发

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2018曲靖公务员考试申论备考

--作文的高分“三板斧”

第一斧：掌握写作技巧能事半功倍

磨刀不误砍柴工，掌握作答规律，写作才能有如神助。首先明确作文写作标准：立意要准，做到不跑题，一旦跑题偏题，便是白写;结构要清晰，做到逻辑严谨，一旦逻辑混乱，便是不知所云;内容要出彩，做到充分详实，一旦大段抄袭，便是内容空洞;卷面要美观，做到干净整洁，一旦潦草删改，便会影响心情。

第二斧：强化写作训练是关键环节

正所谓，师父领进门修行靠个人。掌握了写作的方法后，系统练习是必不可少的。在练习中发现问题，在练习中解决问题。只有在不断写作的过程中才能查找出自身的不足。例如，有的考生总喜欢跑题偏题，有的考生不会写标题，有的考生论证语言匮乏，有的考生则是不会写结尾。发现不足便可对症下药，可以咨询老师解决之道，也可以专项练习将其逐个突破。

第三斧：加强积累储备乃致胜法宝

巧妇难为无米之炊，没有积累，注定难以下笔成章。一要积累名言，名言对于提高文章档次来说，能起到立竿见影的效果，可以是历届领导人讲话，可以是古今中外伟人的格言，也可以是古文诗词;二要积累事例，用事例论证论点，力

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- 抱着好奇心及讨教如何培养团队的问题找到了《阿里三板斧》这本书。这

是阿里资深员工写的,更真实些。以下是我能网为大家带来的关于《阿里巴巴三板斧》读书笔记(37页PPT)说课讲解，以供大家参考!

《阿里巴巴三板斧》读书笔记(37页PPT)说课讲解

管理的真相“一个优秀的管理者，是通过成就别人来成就自己的”

管理者通过成就自己团队的成长，支持团队成员进步，成就团队成员的价值，获得自己管理者的价值。

中高层的管理者要理解，优秀的管理者是通过自己团队的努力，成就其他团

队的价值。因为我们都是大团队达到最终目标一个环节和一个组成部分。

高层的管理者通过成就体系之外的价值，来成就体系之内的价值。体系之外

的价值，例如我们行业就是我们的买家。就像为什么我们那么喜欢一些知名品牌

的产品，他们的产品带给我们使用的满足感，喜悦，这是品牌带给我们的价值体现。

基层管理者三板斧

定目标、追过程、拿结果。

1定目标团队最大的问题是没有目标，没有目标导致团队漫无目的的等待，

一直等下去事情会散。

2追过程要追踪我们像目标努力时候的每个细节和过程，前面越清晰，越知

道问题出来哪里，前面不清晰，会导致连问题都不知道在哪里。所以现场管理非

常重要，一定要在现场看。

3拿结果一线管理者在每个阶段都要拿出明确的

其实各位朋友，全世界没有一个国家会关心今天这个主题的，全世界也没有一个政府会如此调控房地产，到这种可以说是已经走火入魔的一种情况。’;

我举一个例子来讲，我们甚至前阵子还说要推出物业税，什么目的呢？要打压房价，各位朋友，这个话出来之后震惊全世界，你知道为什么吗？

物业税是打压房价的吗？连一个最起码的道理都不懂，所以对于这样的政府调控我只有四个字——无话可说。连一个最起码基本观念都不懂的地产管理单位，你要我郎咸平跟大家谈什么呢，有什么可以谈的呢？

甚至有人跟我说这次“国十条”出来对于我们地产商的影响，我想“国十条”，不知道出了多少条了。“国三条”、“国七条”、“国十一条”我都搞糊涂了，最好建议政府从001开始编号，国001、国002，按照我们的估计现在应该是国0097差不多了。

出了这么个调控措施，纯粹是没事找事还是多事，出了90几个调控措施之后的今天还需要我们来谈这个无聊的题目我不懂为什么，你这90几次都是失败的，到今天房价还是如此失控。

全世界各国推出物业税的目的都是为了筹措财源以做地方政府发展之用，而且是非常具体的。

比如以美国为例，物业税收了之后只能做两个用途，第一个当地警察之用，第二公立学校。一概不

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2018曲靖公务员考试申论备考

--作文的高分“三板斧”

第一斧：掌握写作技巧能事半功倍

磨刀不误砍柴工，掌握作答规律，写作才能有如神助。首先明确作文写作标准：立意要准，做到不跑题，一旦跑题偏题，便是白写;结构要清晰，做到逻辑严谨，一旦逻辑混乱，便是不知所云;内容要出彩，做到充分详实，一旦大段抄袭，便是内容空洞;卷面要美观，做到干净整洁，一旦潦草删改，便会影响心情。

第二斧：强化写作训练是关键环节

正所谓，师父领进门修行靠个人。掌握了写作的方法后，系统练习是必不可少的。在练习中发现问题，在练习中解决问题。只有在不断写作的过程中才能查找出自身的不足。例如，有的考生总喜欢跑题偏题，有的考生不会写标题，有的考生论证语言匮乏，有的考生则是不会写结尾。发现不足便可对症下药，可以咨询老师解决之道，也可以专项练习将其逐个突破。

第三斧：加强积累储备乃致胜法宝

巧妇难为无米之炊，没有积累，注定难以下笔成章。一要积累名言，名言对于提高文章档次来说，能起到立竿见影的效果，可以是历届领导人讲话，可以是古今中外伟人的格言，也可以是古文诗词;二要积累事例，用事例论证论点，力

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房地产项目拓客渠道方式

拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种，以下为拓客十二式在项目拓客工作中的实际应用方法：

一、商圈派单

适用项目：中高端、中端及中端以下

工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。

工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。 工作安排：

1、制定一个完整的拓客计划

2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核

3、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段 4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图

5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息

6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气 审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张

房地产项目拓客渠道十二式

拓客房地产项目拓客渠道十二式

就是当下最为直接与有效的客户召集方式之一,其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐,其中拓客方式主要分为十二种,以下为拓客十二式在项目拓客工作中的实际应用方法:

一、商圈派单

适用项目:中高端、中端及中端以下

工作周期选择:基本贯穿整个项目营销过程,派单量最大的时间应选在蓄客期与强销期。

拓客人员选择:根据各项目实际人员与项目体量安排,一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择:项目周边与全市重点的繁华区域,人流量与商圈档次就是商圈选择的主要标准。

工作目的:广泛传递项目信息与有效收集客户信息。

工作安排:

1、制定一个完整的拓客计划

2、确定拓客人员,并进行相关培训(包括项目基本资料、核心卖点与优势及拓客说辞与技巧),培训完毕后进行相关考核

3、安排拓客周期与时间节点,选择节假日及周末,以及平日里商圈人流量较大的时段

4、对拓客商圈进行选取与划分,并事先进行踩点与绘制拓客地图

5、拓客人员执行拓客计划,在商圈进行大范围派单,并竭力留取客户信息

6、统计每日派单量与留电量,并进行拓客人员工作心得与拓客技巧分享,提高团队士气

审核标准:工作审核标准依据派单量与有效留电量而定,要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300

保障性住房的效率与公平 11中美投资理财 王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平 放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 我们可以从以下一段数据