商业地产财务的核算和纳税筹划

房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划

作者：周玉亮 来源：山东齐鲁税务师事务所 加入时间：2008-11-6 11:21:31 阅读次数：[610]

商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括宾馆、酒店、购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、写字楼、住宅的底层商铺等。商业地产租赁作为商业地产经营的主要形式，商业地产与住宅地产租赁的显著区别在于，住宅地产租赁的对象一般是个人，而商业地产租赁的对象一般是企业。随着第三产业的发展，商业地产开发租赁已成为房地产开发企业获取更大经营效益的重要途径，做好商业地产租赁的纳税筹划，对提高商业地产运营效果有着重要的意义。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”，据此，商业地产租赁期间，商业地产的核算方式分为转入固定资产核算方式和未转

房地产开发企业商业地产租赁核算方式的纳税筹划

作者：周玉亮 来源：山东齐鲁税务师事务所 加入时间：2008-11-6 11:21:31 阅读次数：[610]

商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，主要包括宾馆、酒店、购物中心、专业市场、物流仓储中心、直销店、娱乐类商业地产、写字楼、住宅的底层商铺等。商业地产租赁作为商业地产经营的主要形式，商业地产与住宅地产租赁的显著区别在于，住宅地产租赁的对象一般是个人，而商业地产租赁的对象一般是企业。随着第三产业的发展，商业地产开发租赁已成为房地产开发企业获取更大经营效益的重要途径，做好商业地产租赁的纳税筹划，对提高商业地产运营效果有着重要的意义。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：“开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”，据此，商业地产租赁期间，商业地产的核算方式分为转入固定资产核算方式和未转

房地产企业

纳税筹划和财务运作 王景江

中国注册会计师

北京托众管理咨询公司总经理 北京同道兴会计师事务所合伙人 中国企业联合会客座教授 国家会计学院客座教授

世界税收联合会财税研究员

新加坡华新世纪管理研究院客座教授 中国税务通网络客座教授 首都经济研究会理事

总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授

著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.

现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.

曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员

目录

一、项目概况 ...................................................... 1

1.地块状况 ...................................................... 1 2、周边项目及配套设施 ........................................... 1 3、项目周边环境 ................................................. 1 二、市场调研分析 .................................................. 1

1、区域经济发展状况 ............................................. 1 2、区域商业结构 ................................................. 2 3、竞争对手 ..................................................... 2 4、消费者消费行为 ........................

营销策划中心 2016年1月

商业部分 项目定位和营销思路建议 目 录

一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议

一、项目概况（原规划定位）

1

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。 项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。

项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。 彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。

规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善

商业地产定义大全

http://sx.house.sina.com.cn 2006-10-24 10:35:39 http://

地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家共同探讨。 地产商业的范畴

商业的定义：

《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费

的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。

而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。

前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体

〖商业地产基础资料〗 1

1 行业介绍 ................................................................. 5

1.1 零售业的演变史 ........................................................ 5 1.2 零售业的发展趋势 ....................................................... 6 1.2.1 1.2.2

国际零售业发展趋势 ........................................................ 6 国内零售业发展趋势 ........................................................ 7

2 商圈介绍 ................................................................ 10

2.1 商圈含义 ............................................................. 10

南宁商业地产现状

南宁商业地产现状

原子小猫 2006-4-3 11:54:12 发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 楼市话题 业主论坛

http://www.77cn.com.cn

据专家观点，2003年是商业地产元年，2004年是商业地产高峰年。2003年始，大连万达集团举资12亿进军南宁市中心商圈，华星时代广场紧随其后挟北京王府井“百货第一店”的豪气拉开了战局。从此，中心区烽烟四起，战火不断。阳光100城市广场、太阳广场、嘉和自由空间、新朝阳商业广场以及金朝阳、金山广场、人民商厦、裕丰商厦等数十个商业地产项目粉墨登场，一度将中心区的商业地产氛围炒到了沸点。一部《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，战线更是沿长至“两区两带两级城镇”，琅东商圈、江南商圈、长湖商圈 一时间种种商圈如雨后春笋，层出不穷。

一轮声势浩大的商业地产开发热潮席卷之后，2005年，随着项目陆续启动，南宁商业地产体味到了冲动冒进后的阵痛：短期商业面积供应量过大，销售吃力兑现慢，过密而无序的商业布局，业态规划重复单一，资金链断裂，管理混乱。已建成项目经营惨淡，新建项目招商步履维艰。

面对过高的空置率，业内人士

商业地产招租流程

餐饮街现场招租流程

本项目招租在即，为给予客户舒适的参观环境，同时指导现场销售人员向客户传达有效的项目信息，达到良好的销售控制，特与各部门共同制定甬上传说现场销售流程。

一、 基本销售流程

二、 标准销售流程

1

商业地产招租流程

未来潜力 等

位于东湖花园边上,鄞州新城市中轴线上,与现在动工 的 SMART 商 业 广 场 , 深 国 投 商 业 广 场 , 北 京 联 华 商 厦 , 城市经典广场隔路相望,咫尺相临,周边一公里半径范 围 内 常 住 人 口 10 万 人 以 上 . 面 荣 安 和 院 明 年 9 月 交 付 对 使用. 政 府 区 域 规 划 建 设 投 入 200 多 亿 元 , 以 后 城 区 将 为 宁 波 新城市新典范. 交 通 非 常 便 利 , 门 前 就 设 有 公 共 汽 车 站 , 而 步 行 500 米 即到区域商业商务核心地带. 周边各大型高尚住宅区围绕, 目承担日常生活功能外, 项 还 对 外 承 担 城 市 功 能 (本 项 目 位 于 此 区 域 ); 目前宁波市,各大餐饮街周边配套而言,本项目占据绝 对性优势.同时业态规划又与各大餐饮街功能互补.例 如:城隍庙小吃街,以快速消费低等餐饮产业

商业地产定义大全

http://sx.house.sina.com.cn 2006-10-24 10:35:39 http://

地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家共同探讨。 地产商业的范畴

商业的定义：

《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费

的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。

而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。

前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体