房地产行业涉税筹划

袅房地产行业涉税会计处理（一）

主讲老师 王越

衿

蒄一、房地产行业的业务活动涉税分析

膇房地产开发企业纳税业务概述：

薇企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。

膂获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占

用税等。

芃开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土

地的城镇土地使用税等。

薈转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、

预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。

羅房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业

的房产税及城镇土地使用税等。

芅二、房地产行业的土地增值税预缴与清算

莃《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

罿（一）《土地增值税暂行条例实施细则》

螇第十六条 纳税人在项目全部竣工结

袅房地产行业涉税会计处理（一）

主讲老师 王越

衿

蒄一、房地产行业的业务活动涉税分析

膇房地产开发企业纳税业务概述：

薇企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。

膂获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占

用税等。

芃开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土

地的城镇土地使用税等。

薈转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、

预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。

羅房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业

的房产税及城镇土地使用税等。

芅二、房地产行业的土地增值税预缴与清算

莃《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已

交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

罿（一）《土地增值税暂行条例实施细则》

螇第十六条 纳税人在项目全部竣工结

房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。说老实话，对于一个企业的筹划思路，如果不到现场调研是拿不出来的。这里仅提供一个思考方法：

对于房地产企业而言，涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。对于规避涉税风险，笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析，对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳（33个风险点）。 在土地取得环节存在5个风险点：

1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票，导致利润虚增，税负加大； 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；

3、虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 4、以股权收购方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本； 5、非“招拍挂”手段取得土地，无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点：

6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响； 7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点：

9、向非金融机构（包括企业和个人）融入的资金利息支出未取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；

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房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。说老实话，对于一个企业的筹划思路，如果不到现场调研是拿不出来的。这里仅提供一个思考方法：

对于房地产企业而言，涉税筹划应当包括规避涉税风险的筹划和节税筹划两个方面。对于规避涉税风险，笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析，对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳（33个风险点）。 在土地取得环节存在5个风险点：

1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票，导致利润虚增，税负加大； 2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；

3、虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 4、以股权收购方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本； 5、非“招拍挂”手段取得土地，无法列支土地成本。 在规划设计环节存在3个风险点：

6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响； 7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在6个风险点：

9、向非金融机构（包括企业和个人）融入的资金利息支出未取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；

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预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金)从事其项目的开发与经营。正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。 一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。否则将面临税法的惩罚。

案例：创恒房地产开发有限公司2006、2007年分别开发义国春天、大夏庭院2个居民住宅小区，其中义国春天小区于2007年7月开发完毕。已交付使用．实现收入6000万元。大夏庭院小区于2007年4月开工建设，分三期开发，一期工程开发商住综合楼3栋。其中商业店铺32套，住宅96套．计划2008年7月完工并交付使用。2007年已签订预售房屋销售合同80份，合同金额为4000万元，已预收售房款1500万元，2007年度公司损益表显示公司利润总额为300万元。假设该地区的计税毛利率为10％，企

中央广播电视大学人才培养模式改革 和开放教育试点会计学专业毕业论文

浅析房地产企业所得税纳税筹划 —以淮安XXXX有限公司为例

学员姓名 学号 入学时间 年 季 指导老师 职称 试点学校

目 录

一、绪论 ................................................. 2 二、企业所得税的政策概述 ................................. 2

（一）企业所得税的定义 ............................... 2 （二）企业所得税的征缴管理 ........................... 3 （三）企业所得税的税收优惠 ........................... 4 三、房地产企业企业所得税纳税筹划存在的问题及分析 ......... 4

（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位 ................. 4 （二）税收筹划人员的专

“房地产税”系误读 热议反映民众期望

《决定》一出，广州、深圳等城市被认为是第二批房产税试点城市，有报道称广州、深圳地方政府制定的房产税试点方案已经成型。更有传言“2014年1月1日起将全面开征房产税”，并言之凿凿称：《决定》中“加快房地产税立法”并不单指房产税，而是指与房地产直接相关的一系列税种，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等，而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种，属财产税，之所以受关注是对房产税抑制房价上涨过高的期望，同时也反映出民众对房价下降的渴望。

“房产税之于房地产市场，大多数人都希望它能成为抑制房价过快上涨的调控举措，但这样的期望显然是过高了。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建坦言，“近年来，各地房价持续上涨成为趋势，即使在上海和重庆两个房产税试点城市，房价的上涨速度仍然可见一斑。”

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试点收效甚微 房产税难抑制房产上涨

国家统计局最新发布的数据显示，1月份我国70个大中城市新建商品住宅 （不含保障性住房）的价格，与12月份相比，下降的城市仅有2个，持平的城市3个，上涨的城市则高达65个；从二手住宅价格变动来看，上涨的城市也达到62个。也就是说，房价上涨是普遍现象。而且部分城市年内房价涨

浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划

摘要：通过介绍房地产业土地增值税的情况，提出了房地产行业土地增值税的筹划思路及具体的筹划分析，最后讨论了纳税筹划应注意的几点问题，并得出结论纳税筹划主要就从税基和税率的方向上来考虑的并且是一个整体的工程，纳税筹划还需要相关企业的配合且纳税筹划不是不缴税只是降低企业的税负这对于多数企业都具有借鉴意义。

关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划 一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述

土地增值税是流转税的一种。转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。

二、房地产企业土地增值税纳税基本思路 （一）控制增值额

主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包括

房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避

第一节 经济合同与账前税务处理

一、税收风险产生的根源

1、合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算

（1）销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 （2）房屋出租 比较：联营/承包 （3）房屋转租 比较：委托代理租赁

（4）以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 （5）定金返息的涉税问题分析 2、决策不能忽略税收风险

3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的票据取得与管理）

4、财务不产生税收，只是反映税收，税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限 5、生产经营方式决定了适用的税收法规

例：A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便，建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知，开发过程中所发生的

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房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分