房地产经济周期的四个阶段

房地产的经济周期和纠结

房地产的经济周期

我先写一个经济周期出来，所有的都是必然的结果。有人说改革开放的过程，其实都是一个被逼的过程，不外乎是。

-------------首先，为了发展经济，必然采用宽松的货币政策（低利息）。中国的强制结汇政策，保证了人民币的低汇率，保持了出口企业的价格优势，但是同时也带来了巨大的货币投放量。

-------------宽松的货币政策必然推高资产泡沫

因为实际利率为负，人们不愿把钱放在银行缩水，更加愿意投资保值。在中国，房地产基本就是唯一靠谱的投资渠道。大家必然去投资房产，大家又很有钱（做外贸赚来的），就把房价推高了。房价推高，提升了人们对房价升高的预期，这个预期又会催人买房推高房价，愈演愈烈，狂热的人群可以把房价推高到很夸张的地步。比如东京的房价可以买下美国啊，北京的地价超过美国GDP啊什么。

-------------这个过程的前期，资产价格（主要是房产）虽然狂涨，但是一般消费物价格（CPI）却是稳定的，所以央行一定认为没有通货膨胀，一定不会采用紧缩政策。

-------------这个过程的后期，由于资产价格狂高，一般百姓开始无力接盘，泡沫必定向一般消费物（CPI）传导，物价也开始涨了，通货膨胀开始了。

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房地产的经济周期和纠结

房地产的经济周期

我先写一个经济周期出来，所有的都是必然的结果。有人说改革开放的过程，其实都是一个被逼的过程，不外乎是。

-------------首先，为了发展经济，必然采用宽松的货币政策（低利息）。中国的强制结汇政策，保证了人民币的低汇率，保持了出口企业的价格优势，但是同时也带来了巨大的货币投放量。

-------------宽松的货币政策必然推高资产泡沫

因为实际利率为负，人们不愿把钱放在银行缩水，更加愿意投资保值。在中国，房地产基本就是唯一靠谱的投资渠道。大家必然去投资房产，大家又很有钱（做外贸赚来的），就把房价推高了。房价推高，提升了人们对房价升高的预期，这个预期又会催人买房推高房价，愈演愈烈，狂热的人群可以把房价推高到很夸张的地步。比如东京的房价可以买下美国啊，北京的地价超过美国GDP啊什么。

-------------这个过程的前期，资产价格（主要是房产）虽然狂涨，但是一般消费物价格（CPI）却是稳定的，所以央行一定认为没有通货膨胀，一定不会采用紧缩政策。

-------------这个过程的后期，由于资产价格狂高，一般百姓开始无力接盘，泡沫必定向一般消费物（CPI）传导，物价也开始涨了，通货膨胀开始了。

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房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一,其周期波动与宏观经济周期相协调,二者波动方向相同,是一种正相关关系,但是由于任何产业都有它自身的特殊性,而这种特殊性必将在经济运行中表现出来。因此,作为产业周期之一的房地产经济周期也有其自身的特点,与宏观经济周期相比,房地产经济周期的波动有以下几个方面的特点：

经济周期与房地产波动的关系研究分析吴瑞贤

(徽省蚌埠市五河县经济和信息化委员会建管所 2 3 0 )安 3 3 0【摘要】地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，周期波动房其与宏观经济周期相协调，者波动方向相同，一种正相关关系，是由于二是但

较发达的国家和地区，美国、如日本和香港、湾等的房地产业的台发展已表明：方面国民经济的增长扩大了对房地产的需求，一一另方面房地产业的发展带动了相关产业的发展，而进一步促进了从国民经济的发展。相反，国民经济不景气的情况下，在房地产业也

任何产业都有它自身的特殊性，而这种特殊性必将在经济运行中表现出来。因此，作为产业周期之一的房地产经济周期也有其自身的特点，与宏观经济周期相比，地产经济周期的波动有以下几个方面的特点：房 【键词】房地产；济周期；观经济周期；期波动；济发展关经宏周经

必然萧条，说明房地产业与国民经济同向波

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

家庭生命周期和房地产

家庭生命周期和房地产

家庭生命周期理论的房地产营销机会分析

目前我国房地产市场总供求失衡，需求潜力巨大但有效需求不足，究其原因均在于房地产营销理念，营销战略和策略的问题。从家庭生命周期的角度看，其房地产营销明显忽略了家庭生命周期各阶段的需求特点，没有相对应的营销策略，更没有对处于不同家庭生命周期的消费者进行市场细分，主动寻找商机。因此通过分析家庭生命周期各阶段相应的营销战略和策略我们仍能发现在房地产市场的营销机会。 按家庭生命周期的理论，一个家庭从单身阶段开始到退休养老阶段，每个阶段都有其特定的购房需求。而不同阶段的不同购房需求产生了不同的房产定位，现根据家庭生命周期的理论初步把购房需求定位为以下几个阶段： （1）单身期

单身阶段流动性比较大，喜欢运动，朋友很多，同学之间来往密切；收入水平较低，用于交际和吃饭、旅游、教育等方面的支出较多，住房购买力低；单身公寓可能是一种过渡阶段的需求。针对年轻人独特的喜好，消费方式及媒体习惯，房地产开发商可突出房屋的精装，并通过价格策略和广告策

略等方面的创新来吸引这一潜在的消费群体。 （2）新婚期

新婚阶段的是新婚但尚无子女的阶段，新婚期的年轻人经济负担相对较轻，对赚钱信心十

第四章 真实经济周期理论

一、导言：有关经济波动的一些事实

理解造成总量波动的来源是宏观经济学的一个核心目标。本章主要介绍关于宏观经济波动的来源和性质的主要理论。通过对美国经季节性调整后的真实GDP分析得出：第一个事实是，经济波动没有表现出任何规律性的或周期性形式（由于产出的变动不规则，因而现代宏观经济学一般都不试图将波动解释为由不同时间长度组成的确定性周期，想识别出有的基钦周期（3年）、朱格拉周期（10年）、库兹涅茨周期（20年）及康德拉耶夫周期（50年）的努力通常被认为是徒劳的。普遍的观点是，不同类型和大小的扰动，以随机的时间间隔来影响经济，这些扰动继而传递给整个经济。在这一点上，主要宏观经济学派的差别在于他们对扰动和传递机制的假设不同；第二个事实是，产出各个组成部分的波动程度不一（存货投资平均只占GDP中一个极小的比例，它在衰退时的波动却几乎占GDP下降的一半）；第三个事实，涉及产出变动的不对称性：产出在较长的时间内稍高于其通常路径，而在较短的时间内远低于其通常路径。第四个事实是，二战前后的产出波动的特征并没有明显的变化（剔除对二战前宏观经济时间序列的传统估计存在重大的偏差）；最后，失业率的变动一般小于产出变动。

二、波动理论

实际经济周期理论的发展综述1

陈昆亭 龚六堂2

(山东大学经济研究中心, 北京大学光华管理学院) (北京大学光华管理学院)

内容提要: 经济周期理论出现很早，它的发展是在上世纪80年代以后，随着计量技术的进步和政府的重视才得到突破的。80年代，诺贝尔经济学奖获得者Kydland 和 Prescott建立了以动态均衡模型为基础的重视模型的微观基础的实际经济周期理论(Real Business Cycle，简记为RBC)。在他们的工作的基础上，经过多年的发展，现在RBC理论已经变成融合了供给和需求（凯恩斯主义学派的主要思想）、货币冲击（货币主义理论学派的主要思想）、政府财政政策、市场与信息、心理（太阳黑子类模型）、行为（动物精神）等理论的多因素框架结构的随机动态均衡模型。因此，对经济解释及预测的能力也得到了大大的加强。RBC模型已经从最初的依赖外生冲击自身的序列相关性来解释实际观察到的波动传导机制逐渐发展成内生传导机制的模型, 并逐渐形成以数量化语言描述和解释经济波动特征的相对稳定成熟的方法论。这种方法的思想已经逐渐被周期理论之外的宏观经济理论和金融理论等借用

经济增长理论和经济周期理论

1．经济增长与经济发展

在宏观经济学中，经济增长通常被定义为产量的增加，这里，产量既可以表示为经济的总产量，也可以表示为人均产量。经济增长的程度可以用增长率来描述。

若用Yt表示t时期的总产量，Yt－l表示(t－1)期的总产量，则总产量意义下的增长率可表示为：

式中，Gt为总产量意义下的增长率。 若用yt表示t时期的人均产量，yt－1表示(t－1)期的人均产量，则人均产量意义下的增长率可表示为：

式中. gt为人均产量意义下的增长率。

从广泛的意义上说，经济发展不仅包括经济增长，而且还包括国民的生活质量，以及整个社会经济结构和制度结构的总体进步。总之，经济发展是反映一个经济社会总体发展水平的综合性概念

2．经济增长与发展的一些事实

国家间在人均收入方面，进而在生活水平方面存在着巨大差异。 经济增长率在国家间有显著的差异。 增长率并不一定长期保持稳定。

一国在世界人均收入分布中的相对位置并非不变，各国均可以从穷国变为富国，反之亦然。

3．研究经济增长问题的方法 一种是增长核算，它试图把产量增长的不同决定因素的贡献程度数量化；另一种是增长理论，它把增长过程中生产要素供给、技术进步、储蓄和投资的互动关系模型化。

二、增长

30000个楼盘名

1上海知音、江南山水、艺术专家堡、重归伊甸园、优诗美地、梦里水乡、动感之都、龙头王国、凤和凰、

数码精英、永胜大典、长城公社、炫特区、水印长滩……于是，广州的策划奇才们灵机触动，也随之创造了不少新颖奇特的命名，例如东山水恋、上善若水、爵世281、挪威森林、泊岸森邻、西关翡翠等等，当然还包括伊顿十八、海伦堡、波尔多庄园、欧洲故事、上领、尚海、左岸、君铂·国际、理想蓝堡国际、紫钻、自由心岸等等，即将推出的更有碧云天、维纶特莱、康桥365等等。丽江花园的九如通津，新燕花园的香榭里春天，白云高尔夫的荷塘月色，荔湖明苑的亲晴天，润汇大厦的城市日记

“牛街18”、“上东区”、“陶然北岸”、“三环新城”、“万泉新新家园”、“上地佳园”、“百望家苑” “东区国际”“朝阳新城”等；深圳的“罗湖金岸”、 “东门银座”、“福滨苑”（在福田）、西丽山庄、银湖别墅等；上海的“徐家汇花园”、“虹桥华庭”、“静安经典”

万科“万科城市花园”、“万科星园”、“万科青青家园”等；珠江的“珠江帝景”、“珠江骏景”、“珠江罗马嘉园”等；以及中海的“中海凯旋”、“中海枫涟山庄”等；万科温馨家园、中海深圳湾畔、金地香蜜山、招商花园城、长城盛世、绿景蓝湾半岛、朗钜御风