假设开发法和成本法的区别

假设开发法

一、单项选择题

1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C ）求取。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重

要的是选择（ A ）。

A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之

日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80 (解： 此题的关键是要会花时间轴，再有就是看清待求的是续建完成后的价值；

05年3月起计50年，06年9月完成主体结构——期间为1.5年，建成还需一年半，说明建成之日为08年3月，此

估价过程 A、市场比较法 1、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：

V=VB XA XBXD X正 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数

具体测算思路是： 1)选取比较实例；

2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2、估价过程 (1)比

估价过程

A、市场比较法

1 、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：V=VB XA XBXD X正

式中：V:待估宗地价格；

VB :比较实例价格；

A :待估宗地情况指数/ L匕较实例宗地情况指数

B :待估宗地估价期日地价指数/ L匕较实例宗地交易日期地价指数

D :待估宗地区域因素条件指数／L 匕较实例宗地区域因素条件指数

E :待估宗地个别因素条件指数／L 匕较实例宗地个别因素条件指数

具体测算思路是:

1) 选取比较实例；

2) 选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3) 在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格

差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4) 根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。

5) 采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6) 对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。

2 、估价过程

(1) 比较实例的选择

估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托

房地产评估的假设开发法及案例分析

学院：财政与公共管理学院 班级：09税务2班

房地产评估的假设开发法

关键词： 房地产 价值评估 地产开发 假设开发法

正文：

随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。

1、 房地产评估假设开发法的基本思路：

假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。

假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值

房地产评估假设开发法的应用解析

【摘要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。

【关键词】房地产；评估；假设开发法

引言

随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。

1 假设开发法的基本理论

1.1假设开发法的含义及应用条件

假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估

第九章 假设开发法及其应用 计算器 打印

颜色选择： 字体大小： 大 中 小 隐藏所有答案 一、单项选择题

1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

【加入题库收藏夹】 【加入题库打印收藏夹】 【答疑编号10525734,点击提问】 【隐藏答案】 【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。

A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价

假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）

解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）税收

120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246

（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地

市场法，成本法，收益法的区别

一、 含义

市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 成本法，是指在被评估资产现时重臵成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。

收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。

比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、 基本原理

市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重臵成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

三、 资产计价尺度

市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。

成本法，是以

主要介绍了时间驱动作业成本法的创建历程,并通过与传统作业成本法的比较,归纳出两种方法的区别,提出了时间驱动作业成本法的改进之处.

维普资讯

科技慵报开发与经济文章编号：0 5 6 3 (0 6 0— 1 3 0 10— 0 32 0 )7 0 3— 3

S IT C F R TO E E O M N C—E HI O MA IND V L P E T&E O O Y N CN M

20年 06

第 1卷 6

第7期

收稿日期：0 5 1- 1 20— 12

时间驱动作业成本法与传统作业成本法的区别及改进姚曼霏(浙江财经学院会计学院，江杭州， 10 8浙 30 1)摘要：主要介绍了时问驱动作业成本法的创建历程，并通过与传统作业成本法的比

较，纳出两种方法的区别，出了时间驱动作业成本法的改进之处。归提

关键词：时问驱动作业成本法；传统作业成本法；管理会计

中图分类号： 243 F3-

文献标识码： A

1时间驱动作业成本法的创建 自 18年，罗伯特 98卡普兰 ( oet . al )和史蒂文 德森 R brS K p n a安 (t e . ne o ) S vnR A d r n提出了作业成本法 (c v y- a dc t g以下简 e s a i-

企业价值评估的价值类型分为：市场价值和非市场价值；

1、市场价值是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；

公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指有一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 公开市场假设中的市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。

公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大、最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。

2、非市场价值下的持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所的实现的预期收益的折现值。

收益法：必要的前提是企业是否具有持续的盈利能力。只有当企业具有持续的盈利能力时，运用收益法对企业进行评估才具有意义。

也许是由于历史原因，其不属于一般的正常企业，能否用常态对待？

3、评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。

如果这样，就要启动破产清算程序，最终还是实现清算价值。

目前企业价值评估中多采用自由现金流折现（DCF）方法，但由于该方法