融资性售后回租业务 增值税

融资性售后回租业务的税务处理

融资性售后回租业务的税务处理

（作者：财税培训师 纳税筹划师 肖太寿博士）

融资性售后回租业务的税收处理

融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。对于融资性售后回租业务应如何进行税务处理呢?根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），明确了有关融资性售后回租业务的流转税和所得税政策。

一、增值税和营业税的处理

（一）出售方（承租方）的增值税和营业税的处理

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定:“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”

（二）受让人（出租方）的增值税和营业税的处理

根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）的规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移

(一)基础业务合作模式分析 1、直接融资租赁保理业务合作模式

该模式项下，租赁机构用自有资金或筹集资金，向供货商购进承租人选定的租赁物件，承租人按照租约支付每期租金，租赁机构在期满结束后以名义价格将租赁物件所有权卖给承租人。

直接租赁最大的受益人往往是生产厂商，对生产厂家来说，租赁可为其客户提供融资的增值服务，故可有效提升其企业竞争力，有利于扩大市场份额。

图表1：直接融资租赁保理流程图

①租赁物买卖合同

②卖出租赁物 出租人 ③支付货款 供货商 ④融资租赁合同 ⑤出租租赁物 ⑥租金转让及融资 ⑦支付租金 保理银行 承租人

2、融资性售后回租保理业务合作模式

该模式项下，承租人为获得融资为目的或改善财务结构，将自有物件出卖给租赁机构，同时与租赁机构签订融资租赁合同，再将该物件从租赁机构处租回，是承租人和供货商为同一人的融资租赁方式。

售后回租进一步发挥了租赁资本形态灵活转化的功能，企业

在添置设备等动产时将资本货币转化为了实物资本。而通过将现有设备卖给租赁再租回使用，又将实物资本转化为货币资本，为企业开辟了一条融资新渠道。和普通贷款相比，租赁既有债权债务关系，又有物权关系，而借贷只是债权债务关系。融资租赁可对租赁物进行加速折旧，

跨境融资租赁及售后回租业务操作指引

一、 售后回租定义

售后回租是指承租人（卖方）将一项自制或者外购的的资产出售后，又将该项资产从出租人（买方）处租回，俗称\回租\。在售后融资租赁中，资产的原所有者在保留对资产使用权的前提下，将固定资产转化为货币资本，满足了融资需求。

二、 跨境融资租赁及售后回租业务定义

我行企业客户向我行申请为合作融资租赁公司开立对外融资性保函（一般通过同业代开），境外银行以此保函向合作融资租赁公司提供跨境融资，合作融资租赁公司向所属地外管部门申请外债额度并结汇用于购买我行企业客户资产的新型融资租赁售后回租业务。 该业务模式实现了将企业客户的优良信用输送至境外银行，通过合作的融资租赁公司的外债管道在我行（或保函代开行）的监管下将境外资金无缝嫁接至企业客户。

三、 售后回租融资租赁对我行客户的好处

1、 客户可得到的融资款使用时间长，有利于客户实现融资品种的多样化，优化客户的负债结构；

2、 无资金使用强制要求，客户可自主灵活安排资金使用方向和性质，并可作为新项目资本金投入；

3、 资金成本低，为客户节省财务费用；

4、 不占用客户的原有授信指标，不影响

跨境融资租赁及售后回租业务操作指引

一、 售后回租定义

售后回租是指承租人（卖方）将一项自制或者外购的的资产出售后，又将该项资产从出租人（买方）处租回，俗称\回租\。在售后融资租赁中，资产的原所有者在保留对资产使用权的前提下，将固定资产转化为货币资本，满足了融资需求。

二、 跨境融资租赁及售后回租业务定义

我行企业客户向我行申请为合作融资租赁公司开立对外融资性保函（一般通过同业代开），境外银行以此保函向合作融资租赁公司提供跨境融资，合作融资租赁公司向所属地外管部门申请外债额度并结汇用于购买我行企业客户资产的新型融资租赁售后回租业务。 该业务模式实现了将企业客户的优良信用输送至境外银行，通过合作的融资租赁公司的外债管道在我行（或保函代开行）的监管下将境外资金无缝嫁接至企业客户。

三、 售后回租融资租赁对我行客户的好处

1、 客户可得到的融资款使用时间长，有利于客户实现融资品种的多样化，优化客户的负债结构；

2、 无资金使用强制要求，客户可自主灵活安排资金使用方向和性质，并可作为新项目资本金投入；

3、 资金成本低，为客户节省财务费用；

4、 不占用客户的原有授信指标，不影响

房地产开发企业融资性售后回租

一、法规分析

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时，应按照交易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

（一）增值税和营业税。根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

（二）企业所得税。根据现行企业所得税法及有关收入确定的规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入。对融资性租赁的

资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租

融 资 租 赁 合 同

（售后回租—船舶类）

编号：

民生金融租赁股份有限公司

融 资 租 赁 合 同

出租人: XXX金融租赁股份有限公司 住所: XXXXX 法定代表人：XXX 电话：010-XXXXXXXX 传真：010-XXXXXXXX

承租人: 住所: 法定代表人： 电话: 传真: 鉴于：

出租人、承租人双方为实现出售回租之目的，由出租人向承租人购买承租人享有所有权之船舶，并再将该船舶出租给承租人使用。

为出售回租之目的，根据中华人民共和国相关法律法规，本合同各方当事人经协商一致，自愿签订本融资租赁合同(以下简称“本合同”)。

第一条 合同性质

1.1本合同性质属于中华人民共和国《合同法》第14章所指的“融资租赁合同”，所体现的具体交易类型为《金融租赁公司管理办法》第4条规定的“融资租赁售后回租方式”。在本合同项下，承租人为筹措资金，在不改变船舶的使用权和占有权的条件下，将其所有的船

1

舶（包括船壳、机器、设备、仪器和属具，以下统称“租赁船舶”）出售给出租人并再向出租

【------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------汇总增值税业务的会计处理（老准则）

一、有进出口经营权，实行“免抵退”办法的生产企业，按规定计算当期出口物资不予免征、抵扣和退税的税额，计入出口物资成本：

DR：主营业务成本

CR：应交税金-应交增值税（进项税转出）

按规定应予抵扣的税额：

DR：应交税金-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）

CR：应交税金-应交增值税（出口退税）

因应抵扣的税额大于应纳税额而未予全部抵扣的部分，按规定应予退回的税额：

DR：应收补贴款

CR：应交税金-应交增值税（出口退税）

收到退回税额：

DR：银行存款

CR：应收补款贴

二、应收补贴款

企业应设置“应收补贴款”会计科目对应收补贴款进行核算与账务处理。“应收

补贴款”科目核算企业按国家规定给予的定额补贴而应收的补贴款。企业按规定实行 所得税先征后返、流转税先征后返政策的，以及国家拨入具有专门用途的拨款和国家 财政扶持的领域而给予的补贴，其应返还的所得税、流转税，以及应拨入的款项和国 家财政应扶持

土地增值税鉴证业务约定书

编号：

甲方（委托方）： 甲方税务登记号：

乙方（受托方）： 惠州金玉税务师事务所 乙方税务师事务所执业证编号：

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项 （一）项目名称： （二）具体内容及要求： （三）完成时间： 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任

1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2、按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及其有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。

3、甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4、基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1、按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其

增值税业务测试题

姓名： 成绩：

一、单选题

1．下列选项中适用13%税率的货物有（ C ）

A．非金属矿采选产品 B．盐 C．饲料 D．煤炭

2．下列情形会造成不缴少缴增值税的是（ D ）。

A．多计进项税额转出

B．少计购买材料时的进项税额

C．多计销售产品的销项税额

D．非正常损失的进项税额未转出

3．某增值税一般纳税人某月份将自产的水泥用于不动产在建工程，成本5000元，不含税售价6000元，正确的账务处理为（ D ）。

A．借：在建工程 贷：产品销售收入 贷：应交税金-应交增值税（销项税额）

B．借：在建工程 贷：产成品 贷：应交税金-应交增值税（进项税额转出）

C．借：在建工程 贷：产成品 贷：应交税金-应交增值税（进项税额）

D．借：在建工程 贷：产成品 贷：应交税金-应交增值税（销项税额）

4．下列属于应征增值税的行为是（D ）。

A．财务咨询公司提供咨询服务

B．歌厅销售饮料、糖果

C．电视台播发广告

D．典当行销售死当物品

5.防伪开票子系统专用设备的3个主要部件是（ B ）、IC卡、IC卡读卡器。

A.黑匣子

B.金税卡

C.开票软件

D.实物发票

6．下列不属于增值税征税范围的是（ D ）。

A．货物期货交易

B．

全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

2004年4月，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的一座大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订了“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台，央行不断提高融资门槛以来，房地产企业开辟新融资渠道的一次探索性实践。在国家相关政策允许的范围内，房地产开发企业、金融租赁公司、股份制商业银行三方，通过融资租赁平台成功“牵手”。

目前，各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势和力度增强，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛比例”由20％（及以上）上升到35％（及以上），使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

售后回租这一创新的融资租赁项目，为房地产企开辟的一条创新渠道，既可以充分利用社会资源，以物权管理为中心整合各资源的