在建工程抵押登记管理办法

精品资料

在建工程抵押贷款相关问题

一、在建工程抵押的定义及其构成要件

1、定义：指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。

2、法律依据：

《城市房地产抵押管理管理办法》

第十一条，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押

第二十八条，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项。

（三）已投入在建工程的工程款。

（四）施工进度及工程竣工日期

（五）已完成的工作量和工程量。

可编辑修改

精品资料

关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律

一、预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的问题1.商品房预售合同备案存在的问题。首先,我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为预售人的一项强制性义务,而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务,也不产生物权效力,因而对于预购人的保护相当有限,登记备案保护的似乎是商品房预售的一种管理秩序,而非合同

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记中黄亮中国土地勘测规划院

一

、

预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的

产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。一这规定是否意味着权属登记一经办理，登记备案就自动消灭？

问题

1.品房预售合同备案存在的问题。商 首先，国预售合同备案登记只是将办理登记备我案作为预售人的一项强制性义务，不是作为预购人而

2.房地分离的抵押登记问题。 在建工程抵押不仅涉及土地使用权，涉及在建还

为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务，也不产生物权效力，因而对于预购人的保护相当有限，记备案保登

工程的投入资产等。登记机关不仅涉及土地管理部门，涉及房屋管理部门。但目前我国现行法规中只还

有建设部《市房地产抵押管理办法》此进行了相城对关规定，即采用在抵押合同上记载的方式进行登记。

护的似乎是商品房

郑州机场至周口西华高速公路（一期）房建 工程设计变更管理实施细则（试行）

各总监办、项目经理部：

为加强郑州机场至周口西华高速公路（一期）工程建设项目设计变更工作的管理，规范设计变更的申报、审核、批复等程序，确保工程质量，有效控制工程造价，提高投资效益，根据《中华人民共和国公路法》、《公路工程设计变更管理办法》（原交通部令2005年第5号）、《河南省公路工程设计变更管理办法》（豫交文〔2014〕28号）等相关法律法规，结合收费还贷中心《关于印发高速公路建设项目设计变更管理办法的通知》（豫高管中心工〔2014〕34号）文件精神，项目公司对机西高速公路（一期）工程设计变更的申请、报批、审核以及申请资料等具体实施要求进行了细化和明确，并制定了《郑州机场至周口西华高速公路（一期）房建工程设计变更管理实施细则（试行）》。

附件：郑州机场至周口西华高速公路（一期）房建工程设计变更管

理实施细则（试行）

2015年4月

郑州机场至周口西华高速公路（一期）房建工程

设计变更管理实施细则（试行）

本实施细则适用于郑州机场至周口西华高速公路（一期）房建工程。

第一条 工程变更的审批权责

（一）工程设计变更管理工作由公司附属工程管理办公室、合同部分工负责，附属

重庆市石柱土家族自治县远林小额贷款有限责任公司

押品管理办法

第一章 总则

第一条 为完善和规范我司抵押资产的管理,确保抵押资产的完整和安全,保障我司授信业务第二还款来源的充足有效,防范风险,依据《授信业务担保管理办法》,《抵债资产管理办法》制定本办法。

第二条 本办法所称押品管理是指我司对我司信贷类的抵押品、质押品的实物管理、抵(质)押登记凭证管理和抵(质)押物价值管理。本办法适用于抵(质)押品集中管理模式。

第三条 符合物流金融业务特征的押品管理,按照我司物流金融业务的相关制度要求执行。

第二章 抵押品管理

第四条 抵押品是指依据国家法律法规和我司有关制度,在国家指定的有权登记行政部门办理抵押登记,并在我司已办理抵押登记的各种抵押物。主要包括如下的抵押品：

(一) 土地使用权; (二)房屋所有权; (三)机器设备;

(四)车船、航空器材;

(五)其他抵押物品。

第五条 我司客户经理或贷后监督岗人员定期或不定期检查抵押物管理和维护情况。

第六条 客户经理应按我司授信业务贷后管理实施细则的有关规定,对抵押物进行实地检查,必要时可聘请我司认可的中介机构参与,

1、工程名称： 黄渠头安置小区（金波园）建设工程二标段施工 业主： 西安曲江建设集团有限公司 施工方：中铁二十一局集团第二工程有限公司 工程概况：建筑面积：125095.17㎡ 开工时间： 2012.04.15 竣工时间： 2013.10.25 造价格： 30099.890514万元

2、工程名称： 恒原泰和都市之窗项目施工 业主： 陕西量得实业开发有限公司 施工方：武汉新建总建设集团有限公司 项目经理或总监： 李建荣

工程概况：建筑面积：总建筑面积135328. 2平方米；

其它内容：建筑层数：地上A座18层，B座28层，C座22层，地下3层；框架剪力墙结构。 开工时间： 2012.04.02 竣工时间： 2013.09.08 造价： 9839.75万元

3、工程名称： 曲江亮丽家园项目建安工程 业主： 西安曲江建设集团有限公司 工程概况：建筑面积约39383.56平方米 4、工程名称： 金光园小区工程 业主： 西安曲江建设集团有限公司 5、工程名称： 西安华海酒店工程施工 业主： 西安华海酒店投资股份公司 施工方：陕西建工集团总公司

工程概况：面积24617.46㎡，其中： B-16#-25#：均为地下1

基建项目管理办法

总 则

第一条 为了加强公司基建项目工程 (包括新建、扩建、改建工程和修缮工程等)管理，提高工程建设投资效益，美化公司环境，根据国家法律、法规及集团公司工程建设的有关规定，结合我公司实际，制定本办法。

第二条 在公司领导下，认真执行国家和地方有关工程建设的法规、规章和工程技术标准、规范，严格执行工程建设计划。

第三条 严格按照有关规定，建立建全监督机制，防止违规违纪现象发生。

第四条 本规定所称基建项目工程管理，是指对我公司工程建设进行的决策、计划、组织、实施、调控和监督活动，是我公司工程建设管理的基本依据。

依 据

第五条 引用文件：

《国家电网公司投资管理规定》 《集团公司发展战略》 《集团公司企业文化理念》

《集团公司及各单位“十二五”发展规划》 《集团公司小型基建项目管理办法》

《集团公司小型基建项目可行性研究报告内容及深度规定》（试行）

职 责

第六条 基建项目小组是我公司工程建设的实施和管理部门，

负责统一计划、集中管理，应履行下列职责：

（一）认真贯彻执行国家有关工程建设的方针、政策和法律、法规，拟定工程建设管理的办法和细则，并组织实施,监督执行；

（二）根据批准的设计任务书组织

项目监理机构人员岗位职责

青岛建工集团房建项目管理办法

目前公司在房建工程方面市场、管理经验、人力资源等各方面与公路工程相比，还存在较大的差距，为了更好的推进集团公司房建工程管理，早日实现房建工程方面市场的效益最大化，继续推进和更进一步成熟房建工程管理，提高各项目部管理人员的工作积极性，结合公司目前现状，经总经理办公会研究决定，特制订房建工程管理试行办法。

第一条、项目综合效益与项目责任人的确定

第1款、凡新承揽的工程项目均应实行项目效益评估，由房建部牵头，评估出综合效益率报总经理办公会批准后执行。

第2款、项目经理为项目责任人，由房建部推荐，并报请总经理办公会批准。项目责任人必须接受评估的综合效益率，并与集团公司总经理签订《工程项目经营管理目标责任状》。

第3款、与其他单位合作中标的项目，根据合作协议执行。

第二条、项目部的组建

第1款、项目主要人员（即股东）由3人组成，项目经理、项目总工和物资管理人员，特殊情况下经公司批准可以适当增加股东人数。项目经理持股50%，项目总工持股30%，物资主管持股20%。

股东必须全部参与项目管理，坚决制止只出钱不参与项目管理的股东模式。为激励先进和保持公司稳定发展，股东优先从现有的管理人员中选拔。

页脚内容18

项目监理机构人

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在建建筑物抵押及登记问题研究

王德响 深圳市住房和建设局

一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定

《物权法》出台前，关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中，在建工程抵押登记方面的规定，主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外，上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市，也相应制订了一些在建工程抵押的规则和登记管理规定。

根据上述规定，在建工程必须符合以下条件：1．抵押人为主债务人；2．债权人为具有贷款经营权的金融机构；3．主债权的种类为贷款：4．担保的贷款须用于在建工程的继续建造：5．抵押人已经合法取得了在建工程占用土地的使用权，且须依法将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。

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二、《物权法》对在建工程抵押的规定

《物权法》对在建工程抵押的特殊规定在第

国家税务总局制定的相关办法

税务登记管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范税务登记管理，加强税源监控，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）以及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以下简称《实施细则》）的规定，制定本办法。

第二条 企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位，均应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。

前款规定以外的纳税人，除国家机关、个人和无固定生产、经营场所的流动性农村小商贩外，也应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。

根据税收法律、行政法规的规定负有扣缴税款义务的扣缴义务人（国家机关除外），应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理扣缴税款登记。

第三条 县以上（含本级，下同）国家税务局（分局）、地方税务局（分局）是税务登记的主管税务机关，负责税务登记的设立登记、变更登记、注销登记和税务登记证验证、换证以及非正常户处理、报验登记等有关事项。

第四条 税务登记证件包括税务登记证及其副本、临时税务登记证及其副本。 扣缴税款登记证件包括扣缴税款登记证及其副本。 第五条 国家税务局（分局

目 录

总 则 ……………………………………………………………1 第一部分 工程组织管理……………………………………………4 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章

附录1 附录2 附录3 第二部分 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章

附 表 第三部分 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章

概 述……………………………………………………4 项目管理目标责任书……………………………………5 项目经理…………………………………………………6 项目经理部………………………………………………8 项目管理实施规划………………………………………10 实施性施工组织设计……………………………………11 各阶段工程管理重点工作………………………………14 项目考核评价……………………………………………16

中国铁建优秀项目经理评选试行办法…………………17 实施性施工组织设计编制办法…………………………26 中国铁建工程项目考核评价指导意见…………………28 工程调度管理……………………………………………31 概 述……………………………………………………31 基本任务………………………………