万科投资价值

西南财经大学天府学院 万科投资价值分析

西南财经大学天府学院

2014 届

本科毕业论文

学生姓名： 唐宾谦 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 会计学（CPA方向） 学 号： 41005244

指导教师： 陈 雪

论文题目： 万科投资价值分析

2014 年 5 月

西南财经大学天府学院 万科投资价值分析

西南财经大学天府学院

本科毕业论文原创性及知识产权声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

金隅万科城价值梳理

一、 金隅万科城核心价值

幸福生活方“城”式 核心价值解读：

1、 概念阐述：幸福生活方“城”式，从精神、物理和时间属性上，对金隅万科城=幸福生活城的理念进行了表达，2010年金隅万科城核心策略重点在于面向北

京北部区域客户，向客户传递项目营造的生活社区的理念，迎合80后对于幸福不懈追求的理想。 2、 概念分解：

幸福：金隅万科城精神定位。

每个人眼中的幸福是不一样的，也许我们可以把幸福看成爱情，友情，亲情。

80后眼中的幸福是怎样的，他们事业刚刚起步，小有起色，也许他们还没有后代，他们的父母大多是健康的。 他们是压力最大的一群人，他们的资产还未有多少积累，他们还在为梦想打拼。 他们的幸福也更实际更简单，一个家。

他们渴望有个属于自己的居所，这有可能是他们第一次离开父母的呵护，这个家证明了父母眼中的他们已经长大，也证明了社会对他们的认可 他们渴望有个家，一个可以与爱人共同营造的家

他们的幸福离不开爱情，拥有爱情的幸福才是完整的，当然他们必须有个装的下爱情的家

他们是一群离不开城市的人，他们生活在城市，工作在城市，他们的家也要像城市一样；（配套、位置） 他们是时尚的，是潮流的，他们走在时代前沿，他们的家也要充满了时代气

证券投资学股票分析

姓名:xxxxxxx 班级：xxxxxxxxxxx 学号：xxxxxxxxx 股票名称：万科A股票

股票代码：000002

一:基本概况

万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科，股票代码（000002）经营范围｜兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发。 ｜主营业务｜房地产、贸易及零售

等。 ｜历史沿革｜万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公

司”。

万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告

深圳市怀新企业投资顾问有限公司

重要提示：

本报告根据万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）公开披露的资料信息以及公司提供的有关资料，在实地尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成，旨在帮助投资者了解公司本次发行的可转换公司债券（以下简称“万科转债”或“可转债”）的投资价值。本报告并不构成任何投资建议，仅供参考。

投资要点：

1、 万科为国内最为知名和最具实力的房地产上市公司，2000、2001年度分别入选世界权威

财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。

2、 未来3~5年内，住宅产业可望保持年均15%的高增长率，行业发展空间巨大。随着土地

供给和行业竞争的规范化，具备综合实力的万科竞争优势将进一步突现。

3、 近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%

和24%，业务处于高速扩张阶段。

4、 据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全

国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。

5、 万科转债期限五年，每年付息，年利率1.5％，优于市场上其它万科转债品种

学 号： 0120803530107

财务战略管理

题 目 万科融资、投资及鼓励分配分析 学 院 专 业 班 级 姓 名 指导教师

管理学院 财务管理 财务管理0801

谢常蓁 石友蓉

2011 年 10 月 22 日

万科融资、投资及股利分配分析

一、万科简介

万科成立于 1984 年 5 月，现今以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一 上市之初，万科业务分为五大类，包括房地产，贸易及零售，工业制造，娱乐及广告，股权投资 1997年，万科正式开始对非核心业务进行调整，同年转让了深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电公司股权，逐步确立房地产业务为其核心业务 万科曾三次获得福布斯颁发的最佳小企业奖，英国 IR颁发的中国区 最佳公司治理奖和最佳年报提名奖，2007获选财富杂志最具领导力公司大中国区排行榜第一名及中国杰出创新企业称号双项大奖，是中国大陆唯一进入亚太区排行榜的企业1991年到2007年，万科主营业务复合增长率 28%，市场份额占据全国首位；净利润复合增长率 31%，在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续 15 年保持盈利保持增长的公司。郁亮(万科董事总经理)曾说: 万科企业文化的

房地产项目投资分析决策管理

【课程背景】

房地产项目投资——可以狭义理解为开发商“买地”、“控地”、“拿项目”，通过获取土地而取得项目开发权。

无论是参与土地招拍挂，或是定向“勾地”运作储备土地，仅凭“地价”的高低，粗略匡算的大账、靠直觉、拍脑袋决策项目土地获取与否，无疑蕴含着巨大的投资风险。

开发商拿不到地着急，拿或不拿？什么条件下可以拿？亿万计的资金投入，拿错地的后果不堪设想，甚至危及企业生命！如何在拿地之前综合市场、成本、产品、营销等竞争因素，结合企业自身的战略、盈利目标及投融资能力，以及城市经济发展、政策、法律、税务等外部环境因素，进行全方位的分析研究和判断，从而实现科学决策！

胆子大有可能被自己抢到手的山芋烫伤了手；胆子小看到别人拿了地开盘后赚钱时悔不当初，问题的关键不是胆量，而是艺高！

所以，土地获取环节想要做到该出手时就出手！开发商必须要掌握高超的项目投资分析决策的专业能力。 【思想介绍】

项目获取环节存在巨大的不确定性，所以拿地前所有的投资分析研究工作的投入—人财物、时间和精力等，都可能变成无用功，但我们不应患得患，失而应该抱定“以终为始”的心态，在项目获取前借鉴“策划前置”的工作方法进行严谨的分析和求证。

瞬息万变的土地拍卖

中国房地产指数系统

项目购房投资测评

中粮万科长阳半岛购房投资测评

测评结果：AA【交通便捷，社区配套完善，企业实力雄厚，性价比高】

项目交通便利，社区配套成熟，产品设计针对刚需购房者，以 80-90 ㎡的紧凑户型为主，精装修交房，企业实 力雄厚，全程参与项目开发与后期物业管理。在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、成本法、 收益法对其进行测评，结果显示，2 月测评价格低于成交均价 1.0%，因此我们将中粮万科长阳半岛测评为AA 级。 中粮万科长阳半岛月度成交套数及价格 n 2 月项目测评价格 15854 元/平方米，低于成交均价 1.0% ，每平米相

差 167 元。

基于中国房地产指数系统样本，我们选取 3 个项目作为可比案例，在

分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市

场比较法、收益法进行测算。

1) 市场比较法测算项目价格：16305 元/平方米

2) 成本法测算项目价格：15563元/平方米

数据来源： CREIS中指数据 3) 收益法（典型投资者收益模式）测算价格：14793 元/平方米

中粮万科长阳半岛户型基本信息

主力户型 85平米

户型结构

成交均价

单套总价

首付款（30%）

按揭贷款

按揭方式

月均还款 2室2厅1卫 160

四、万科战略分析 （一）理论导入

“战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。

公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。

本节将从公司战略分析万科的战略发展。 （二）万科战略演变道路分析

回顾万科发展的三十几年，

全心全意全为您走近万科物业

目录 万科物业概况 万科物业发展历程

万科物业服务特色 大连万科物业介绍

走近万科物业公司历史1990年 1992年

物业行业的领跑者万科开始从事物业管理类业务 深圳市万科物业管理有限公司正式注册 中国首批一级物业管理资质企业 1996年 大连万科物业服务有限公司成立 北京 长春 沈阳 大连 天津

发展规模业务遍及全国44个城市，管理面积超过3500万平方米，拥有一支15000

人的专业队伍，物业管理项目达192个，国家级优秀示范小区、大厦31个，省级优秀示范小区29个，市级优秀示范小区28个。 多次被中质协评为“用户满意的物业管理企业”。

成都

南京 上海 苏南 武汉 南昌 杭州 东莞 广州 厦门 佛山 深圳 中山

万科物业助推品牌价值“破百” 万科物业一直是万科品牌的核心要素之一 引领行业健康、快速发展。万科物业连续两年蝉联

“中国物业服务百强企业第一名” 万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55 亿元 在万科的所有客户中，60%以上的客户是冲着万科的品 牌和物业来的

走近万科物业

万科物业愿景愿景： 万科物业根据战略发展的需要建设成为独立运营的事业部，作为万科集团的 利润中心。万科物业矢志成为中国最让客户安心

陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

【小组成员】：

09B511307 陈一丹（组长、资料整理 ）

09B511311 詹纯( 查找资料、文档编排整理 ) 09B511312 路光茜( 查找资料、整理 ) 09B511318 伍思杭( 参与讨论、检查 )

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陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

目录

一、公司治理结构分析 .................................................................... 1 1.公司简介........................................................................................ 1 2、高管分析 .................................................................................... 2 3、董事会构成 Board of Directors .............................................