地产基金

金融与地产结合的最大领域！（附案例）

坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。但是积极的因素在于，在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。 缘起——房地产私募基金概述 何为私募地产基金？

私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类，与公募房地产投资基金的苛刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同，私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金，其与公募房地产投资基金的最大不同在于不得通过媒体披露信息发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者，且各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击，总体而言，私募房地产投资基金是一种面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和富有家族和个人量身定做的金融产品。 私募房地产投资

美格行商业地产顾问机构专项研究报告

房地产投资基金研究

目录

引言 (1)

1. 国外房地产信托投资基金（REITS）介绍 (4)

1.1 REITs的定义及特征 (4)

1.1.1REITs的定义 (4)

1.1.2REITs的特征 (4)

1.1.3REITs的优势 (5)

1.2 REITs的分类 (6)

1.2.1权益型、抵押型和混合型REITs (6)

1.2.2开放式REITs和封闭型REITs (7)

1.2.3公募REITs和私募REITs (7)

1.3国外REITs的组织形式：公司型、契约型和有限合伙型 (8)

1.3.1公司型REITs (8)

1.3.2契约型REITs (9)

1.3.3有限合伙型REITs (9)

1.4 REITs在全球的发展 (10)

1.4.1REITs全球发展概况 (10)

1.4.2从全球REITs投资，展望各地投资前景 (13)

1.5 REITs的运作流程 (13)

1.5.1REITS在成立阶段的主要运作流程 (13)

1.5.2 REITS在正式运作阶段的主要运作流程 (14)

1.5.3房地产投资信托资金的流向 (15)

1.6国外REITs的终止和清算 (16)

1.6.1 REITS的终止 (16)

1.6.2REITs的清算

房地产PE基金过桥投资合规操作

来源： ChinaVenture 作者： 孟庆君 吴珉

ChinaVenture注：本文作者孟庆君 吴珉，为ChinaVenture投资中国网特约撰稿人。ChinaVenture 特约评论属原创内容，代表个人观点，授权于ChinaVenture使用;如需转载请保留原意并注明来源：ChinaVenture投资中国网，请尊重原创!

2011年被称为房地产私募股权基金“元年”，这一年来，擎着“私募股权投资”大旗的基金管理公司、资产管理公司如雨后春笋般抢滩资本市场，更有雄心勃勃的大地产商也强力跻身此列。“庙堂之上”有褒贬之论不绝于耳，“江湖之远”自有践行者大胆试水。本文拟对此段时间活跃于房地产私募股权投资市场中的“过桥投资”产品作以介绍。

私募股权投资基金是指以私募方式向特定对象筹集资金，并主要投资于企业股权或准股权类权益的集合投资形式。目前我国的房地产私募股权投资基金并未完全建立起与股权投资模式相符的投资结构，与国外成熟的地产基金相比，目前国内投资者队伍中，机构投资者力量不足，而个体投资者或部分利用闲散资金投资的开发商，由于对于股权投资的认识和把握不足，接受程度尚低，所以实践中常见投资的模

房地产私募股权投资基金 成功在中国

嘉富诚国际资本有限公司 董事长 渤海金石投资基金 郑锦桥 合伙人

目

录

五. 六. 七. 八. PE的游戏

一. 房地产私募股权投资基金（PE）在 中国 --什么是私募股权投资基金及在我国 发展状况 二. 魅力无限的PE架构 --私募股权投资基金的结构特点及募 集程序 三. 基金管理人（GP）与投资人（LP） 博弈 --两者关系对成功私募及基金未来发 展的影响 四. 法律在保护谁的利益

--私募股权投资基金投资程序

赢在其中 --尽职调查对成功项目投资的影响 小心触雷

--投资协议中应注意的问题

胜者出局 --投资项目退出的路径选择

--私募股权投资基金成功设立的法律 文件

一. 私募股权投资基金（PE）在中国

--近期股权投资机构青睐的上市公司

近期VC/PE投入中国企业境内外上市情况

公司名称

汉王科技 联信永益 东方财富网 亚厦装饰 海兰信 三川水表 昊华能源 汇银家电

上市时间

2010-3-3 2010-3-18 2010-3-19 2010-3-23 2010-3-26 2010-3-26 2010-3-31 2010-3-25

上市地点

深圳中小企业板 深圳中小企业板 深圳创业板 深圳中小企业板 深圳创业板 深圳创业板 上海证券

浅析房地产投资信托基金（REITs）

（一）发行方式

目前我国REITs的雏形有两个方案。一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。

在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。

股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回

房地产私募股权投资基金

专题研究

目录

1、PE概述........................................................................................................................................ 5

1.1、PE的基本概念 ................................................................................................................ 5 1.2、 PE的分类 .................................................................................... 错误！未定义书签。

1.2.1、广义PE与狭义PE ............................................................ 错误！未定义书签。 1.2.2、本土PE与海外PE .............................

浅析房地产投资信托基金（REITs）

（一）发行方式

目前我国REITs的雏形有两个方案。一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。

在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。

股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回

唐山市人民政府办公厅关于公布保留的31项涉及房地产开发收费（基金）项目的通知

（唐政办〔2009〕29号）

各县（市）、区人民政府，各开发区（园区、管理区、工业区）管委会，市政府各部门，市直各单位：

我市保留的31项涉及房地产开发的收费和基金项目，已经2009年3月19日市政府第十三届22次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起实施。 二〇〇九年三月二十四日

唐山市房地产开发收费（基金）项目目录

一、行政事业性收费（共7项） 1、国土部门（3项） （1）征（土）地管理费 （2）耕地开垦费 （3）土地复垦费 2、规划部门（1项） 城市基础设施配套费

3、城管（或执法）部门（1项） 城市道路占用挖掘费 4、人防部门（1项）

防空地下室易地建设费（省下放项目） 5、环保部门（1项） 噪声超标排污费

二、经营性收费项目（共14项） 1、建设部门（6项）

（1）建设工程施工图纸设计审查费 （2）工程勘察设计费 （3）建设工程监理费 （4）建设工程材料检验费

（5）工程招投标代理费 （6）建设工程交易中心服务费 2、房管部门（3项） （1）住房交易手续

平准基金

平准基金(Buffer fund)

“平准”一词语出“均输平准”，是中国古代政府为调节市场物价，取得财政收入而采取的货物运销政策。汉武帝元鼎二年（公元前115年），桑弘羊试办均输，在大司农下设置均输官和平准官，“开委府（商品仓库）于京师，以笼货物，贱即买，贵则卖，是以县官不失实，商贾无所贸利，故曰平准”。由于该方法确实可行，后代常仿效，如王莽行“五均六莞”；唐刘冕管理东南财赋，用税款购货供应关中；宋王安石行均输法和市易法；等。在西方著名的《国富论》中，也有“平准论”之说。

所谓平准基金，又称干预基金，是指政府通过特定的机构以法定的方式建立的基金。这种基金可以通过对证券市场的逆向操作，比如在股市非理性暴跌、股票投资价值凸显时买进；在股市泡沫泛滥、市场投机气氛狂热时卖出的方式，熨平股市非理性波动，达到稳定证券市场的目的。平准基金是政府通过特定的机构(证监会、财政部、交易所等)以法定的方式建立的基金，通过对证券市场的逆向操作，熨平市场的剧烈波动，以达到稳定证券市场的目的。一般情况下，平准基金的来源有法定的渠道或其基本组成是强制性的，如国家财政拨款、向参与证券市场的相关单位征收等，也不排除向自愿购买的投资者配售。从广义来说,平准

从基金开始理财!基金术语

1、基金成立日

基金成立日是指基金达到成立条件后，基金管理人宣布基金成立的日期。


2、募集期

基金募集期是指自招募说明书公告之日起到基金成立日的时间段。


3、存续期

基金存续期是指基金发行成功，并通过一段时间的封闭期后，称作基金的存续期。


4、开放日

开放日是针对开放式基金而言的（封闭式基金在交易所上市，可以在交易所的交易日进行基金的买卖）。投资人可以办理申购、赎回、转换、过户等等事宜的时间为开放日，目前我国的开放式基金的开放日即上海证券交易所、深圳证券交易所交易日，办理时间为9：00~15：00。


5、基金份额

也称基金单位，是指基金发起人向不特定的投资者发行的，表示持有人对基金享有资产所有权、收益分配权和其他相关权利，并承担相应义务的凭证。

当前端收费时：

? 净申购金额＝申购金额/（1+前端申购费率）

? 前端申购费用＝申购金额－净申购金额

? 申购份额＝净申购金额/T日基金份额净值

? 当后端收费时：

? 申购份额＝申购金额/T日基金份额净值


6、基金净值

指每份基金份额的净值，等于基金的总资产减去总负债后的余额再除以基金份额总数。

基金净值分单位净值和累计净值：

? 单位资产净值=（总资产-总负债）/基金单位