海南旅游地产的现状分析

深入剖析海南旅游地产发展问题,并试图提出一些建设性转型发展建议

海南旅游地产政策调整建议

目录PART 1 背景研判一、国家旅游地产政策走向研判 二、国家支持海南国际旅游岛建设

contentsPART 4 海南旅游地产发展政策调整建议一、宏观政策导向 优化结构，提升档次 文化为魂，塑造特色 区域整合，产业融合 公开透明，利益共享

PART 2 海南旅游地产发展解读一、发展现状 二、开发模式

三、发展脉络

控制速度，持续开发

PART 3 海南旅游地产发展困境一、配套服务欠缺，度假功能不足 二、产品中低端为主，整体品质不高 三、空间分布不均，两极发展分化 四、地域特色不足，舶来文化为主

二、土地政策引导 三、分时度假政策试点

五、区域融合欠缺，地产孤立发展六、地产空置率高，社会资源浪费

深入剖析海南旅游地产发展问题,并试图提出一些建设性转型发展建议

背景研判

01

深入剖析海南旅游地产发展问题,并试图提出一些建设性转型发展建议

一、国家旅游地产政策走向研判我国的的30年间经历了数次大的调整，房地产政策与宏观经济环境有着密切关系，其调整是为了更好地为经济发房地产政策在改革开放展服务。自1998年房地产商品化以来，国家

地产调整政策基本是在地产过快增长时候，采

旅游地产综述海南旅游地产发展 综述

旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型 旅游景点地产在旅游区内为游客的旅游活 动建造的各种观光、休闲、 娱乐性质的、非住宿型的建 筑物及关联空间。一般以主 题公园最为常见。

旅游商业地产在旅游区内或旅游区旁边提 供旅游服务的商店、餐馆、 娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游住宅地产

√

依靠旅游景区、景点、主题公园 或者度假区的各种资源而发展起 来的住宅物业。包括为游客提供 度假需求的公寓、度假别墅、产 权酒店等物业类型，这一类属于 第二居所，也就是我们所说的度 假地产；同时也包括位于旅游区 内外用来居住的第一居所，此类 物业的购买者主要来源于旅游区 所在地常住居民。

产权酒店

分时度假酒店

休闲度假公寓

度假别墅

养身度假、交易、身份象征三者紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。 旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。

两 大 特 征

第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。 今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。 如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产 的提升。

房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难

Club Med创新模式研究

Club Med是法语“Club Méditerranée”（地中海俱乐部）的缩写形式。成立于1950年，是法国度假连锁集团，一共拥有遍布全球5大洲，30多个国家的80多个度假村，包括马尔代夫卡尼岛、毛里求斯爱必浓、泰国普吉岛、日本佐幌、印尼巴厘岛，等等。

自2003年Club Med进入中国并在上海设立其第一个销售代表处至今，中国的旅游度假市场正以平均超过20%的速度增长。到2020年，旅游度假市场预期将占到中国GDP的11%，约为36000亿人民币。2009年，Club Med中国已吸引了23,000位中国客人前往全球的Club Med度假村。Club Med全球首席执行官兼董事会主席亨利?吉斯卡?德斯坦先生表示：“中国已成为Club Med全球业务中主要的增长动力，伴随着2015年的潜在客户达到20万人，中国将会成为继法国之后Club Med全球范围内的第二大市场。”i

而国内的旅游市场的繁荣背后，危机潜藏。《2009年中国旅游行业年度报告》指出：“全国黄金周工作取得了明显成绩，但也反映出一些客观问题。一是热点旅游线路和高峰时段运力紧张，出现了不同程度的买票难。二是热点旅游景区游人拥挤，环境负荷加重，游览和

随着社会主义市场经济制度逐渐完善，旅游地产的消费市场化程度已经相对成熟，温泉开发地之间的竞争更加激烈。同时，人民生活水平有了大幅度的提高，人们对温泉消费的需求大幅度增长，在经济发达地区(如珠三角地区)，温泉消费更成为较高收入的都市人群的一种时尚休闲方式。由于温泉消费市场的潜力巨大，一些巨额的境内外资本开始进入温泉开发的投资领域，雄厚的资金使温泉开发地能在一开始就建设高起点的温泉旅游地产度假村。

我国长期以来人们对温泉旅游资源的利用只是停留在简单的健康疗养方面，或作为配套的温泉旅游项目出现在商务酒店中，其面向的群体范围非常狭小，更未能形成温泉旅游的观念。同时，人们对地热能资源的开发利用也是局限于单一的领域，没有形成温泉地热能开发利用的温泉旅游地产产业链。随着人们生活水平的提高，传统的温泉开发方式已无法为人们带来全新的体验和享受，更无法为投资者带来有效的回报。市场开始呼唤新的可适应温泉旅游快速发展的开发模式的出现。

该温泉旅游地产项目在设计过程中，将建筑、景观与生态作为一个共同促进与影响的一个群体来考虑。景观美学融入建筑，建筑不破坏生态和谐，生态的温泉旅游地产资源与景观融合;生态的元素融入建筑，建筑同时也是一种景观，景观满足生态温泉旅游地产的原则

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旅游地产营销策划

方案

?? 篇一：万科房地产营销策划书 ?? 万科进入北大学城市场 ?? 营 ?? 销 ?? 策 ?? 划 ?? 书

?? 策划人： ?? 徐超

?? 2013年4月25日 ?? 前 言

?? 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及----------------精选公文范文----------------

1

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丁桥房地产市场的发展前景。 ?? 目 录

?? 第1部分 概要提示 ................................................................

一、 海南省旅游纪念品市场现状

1.旅游纪念品市场空间分布广泛 海南省旅游纪念品市场以

海口和三亚两个主要旅游城市为中心，分布在沿东中西高速公路的交通线上。海口市的旅游市场主要集中于热带海洋世界、假日海滩、五公祠、万绿园和火山口公园附近；三亚市的旅游市场主要集中于亚龙湾、 大东海、鹿回头、天涯海角、南山等地； 东线旅游市场集中于东寨港、宋氏祖居东郊椰林、铜鼓岭、博鳌、东山岭 、兴隆和猴岛等地； 中线旅游市场集中于省民族博物馆、七仙岭、五指山、百花岭和南丽湖等地；西线旅游市场集中于尖峰岭、松涛水库 、东坡书院和临高角等地。广泛分布的旅游景区为海南旅游纪念品市场的建立提供了极佳的场所。

2.旅游纪念品类型多样 海南省的旅游纪念品拥有天然的

资源优势，集热带海岛气息、乡土风格、民族特色于一身， 形成了五个品种。① 贝艺及贝雕饰品。海南省海域拥有种类丰富的贝类资源,从细小的玉黍螺、岩螺到长达1米、重150公斤寿命长达2000年的 “食人贝”;有品质优良的四大名螺—唐冠螺、万宝螺、大法螺和鹦鹉螺；有世界上最珍贵的黄金宝螺、翁戎。贝艺及贝雕饰品收入已成为海南旅游纪念品收入一个极其重要的部分。②椰雕产品。 椰子

学科专业 技术经济及管理

所在学院 经贸管理学院

旅游地产购买行为影响因素研究

一以杭州旅游地产购买者为对象 摘要

旅游房地产,是国外分时度假产业中国化的产物。近年来,因为

休闲度假游的需求不断高涨,而房地产业又受到国家宏观调控政策的

影响,旅游地产成了众多房地产开发商新的“逐鹿场”。因而,对旅

游房地产购买行为影响因素的研宄无论是对政府的城市规划、还是地

产幵发商的开发决策,越来越凸显其重要性。本文基于对杭州市旅游

地产开发商的小规模访谈,设计调研问卷,针对杭州市旅游地产的潜

在购买者和己购买者进行问卷调研,在运用描述性统计分析法和因素

分析法,确定主要影响消费购买旅游地产的因素;其次,运用方差分

析法得出不同年龄、收入等的消费者,在旅游地产购买中的行为差异;

最后,针对实证分析结果,提出了杭州市旅游地产发展的相关建议。

研究显示:1)旅游房产认知率较低;2)杭州市旅游房产购买者

购买动机主要以本地购置第一居所以及在异地购置休闲度假第二居

所为主,且杭州市居民更加喜爱南方城市;3)在杭购置旅游房产的

异地购买者多以杭州市周边人群和北方城市人群为主;4)房屋质量、

购买时可否获得相关权证、后期的物业服务

学科专业 技术经济及管理

所在学院 经贸管理学院

旅游地产购买行为影响因素研究

一以杭州旅游地产购买者为对象

摘要

旅游房地产,是国外分时度假产业中国化的产物。近年来,因为

休闲度假游的需求不断高涨,而房地产业又受到国家宏观调控政策的

影响,旅游地产成了众多房地产开发商新的“逐鹿场”。因而,对旅

游房地产购买行为影响因素的研宄无论是对政府的城市规划、还是地

产幵发商的开发决策,越来越凸显其重要性。本文基于对杭州市旅游

地产开发商的小规模访谈,设计调研问卷,针对杭州市旅游地产的潜

在购买者和己购买者进行问卷调研,在运用描述性统计分析法和因素

分析法,确定主要影响消费购买旅游地产的因素;其次,运用方差分

析法得出不同年龄、收入等的消费者,在旅游地产购买中的行为差异;

最后,针对实证分析结果,提出了杭州市旅游地产发展的相关建议。

研究显示:1)旅游房产认知率较低;2)杭州市旅游房产购买者

购买动机主要以本地购置第一居所以及在异地购置休闲度假第二居

所为主,且杭州市居民更加喜爱南方城市;3)在杭购置旅游房产的

异地购买者多以杭州市周边人群和北方城市人群为主;4)房屋质量、

购买时可否获得相关权证、后期的物业服务质量、是否会因某些原因

造成大幅度贬值、项目园区生态环境、自然景观资源(江河湖泊

学科专业 技术经济及管理

所在学院 经贸管理学院

旅游地产购买行为影响因素研究

一以杭州旅游地产购买者为对象 摘要

旅游房地产,是国外分时度假产业中国化的产物。近年来,因为

休闲度假游的需求不断高涨,而房地产业又受到国家宏观调控政策的

影响,旅游地产成了众多房地产开发商新的“逐鹿场”。因而,对旅

游房地产购买行为影响因素的研宄无论是对政府的城市规划、还是地

产幵发商的开发决策,越来越凸显其重要性。本文基于对杭州市旅游

地产开发商的小规模访谈,设计调研问卷,针对杭州市旅游地产的潜

在购买者和己购买者进行问卷调研,在运用描述性统计分析法和因素

分析法,确定主要影响消费购买旅游地产的因素;其次,运用方差分

析法得出不同年龄、收入等的消费者,在旅游地产购买中的行为差异;

最后,针对实证分析结果,提出了杭州市旅游地产发展的相关建议。

研究显示:1)旅游房产认知率较低;2)杭州市旅游房产购买者

购买动机主要以本地购置第一居所以及在异地购置休闲度假第二居

所为主,且杭州市居民更加喜爱南方城市;3)在杭购置旅游房产的

异地购买者多以杭州市周边人群和北方城市人群为主;4)房屋质量、

购买时可否获得相关权证、后期的物业服务

旅游地产的成功物业方式--盛方咨询

人们在逐步摆脱了吃、穿、住、用等基本需求之后，休闲、娱乐、交际、享受等高层次需求逐步形成，与此同时，仅仅注重功能设施建设的理念已经为现代城市发展所抛弃，随之而来的是构建符合居民和外来游客多元化需求的新型城市体系，生态环境、游憩空间、休闲度假、商业游憩、商务会展、文化创意等现代城市功能将成为主流。 1. 一、旅游地产的居住物业

度假房地产与普通的房地产开发不同，它更依赖于周边环境和投资实力。因为度假房地产的客户不仅仅需要满足住房的需求．而是更加注重生活品质、更加重投资效益。而随着中国经济持续发展，未来会产生更大规模的富裕阶层，再加上旅游经济潮流的到来，度假房地产未来发展前景乐观。具体表现在功能的城市化、强调环境的舒适性、度假区与中心城市有快速干道相连接、客源市场的地域界线逐渐消失等几个主要特征。

目前在度假旅游房地产开发中，主要分为景区依托型和生态打造型两种类型。景区依托型：城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。同时，景区的人

北京盛方咨询有限公司www.clydc.com

TEL: 010-8498