一二级土地开发联动模式

一二级联动开发的“控地”策略 2018-01-09

一、招标、竞拍门槛设限

（一）捆绑开发商拆迁，设置拍地竞争者； 【操作方式】

企业与政府达成协议，由政府负责或协助完成拟出让用地中的拆迁工作，但在土地公开挂牌出让时设定的条件是由开发商完全负责拆迁安置工作，以此增加土地开发操作难度，阻止竞争者进入。

（二）“一级开发者可限价回购开发产品” 【操作方式】

一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。 【成功案例】

2006年北京CBD核心地段白家庄地块在挂牌时《招标文件》中包含了一条“回购协议”，主要内容为：待开发完成后，一级开发商北京恒世华融房地产开发有限公司有权以12000元/平方米的价格回购部分物业，包括5000平方米的商业物业及8000平方米的写字楼，并且一级开发商有权挑选回购

物业的位置。项目地块本身的面积不大，回购面积已占13%，将直接让利2亿元左右，使其他开发商望而却步，一级开发商关联公司顺利摘牌。

（三）虚增一级开发成本，抬高地价，限制竞争者拍

PE参与资本一二级市场联动专题

资料来源：海通证券，赵健

鸿路钢构6月20日公告与天堂硅谷合作，将加速向绿色集成建筑的转型。我们系统的研究了天堂硅谷这种一、二级市场联动资本运作的效果。

一、整体运作对股价的效果值得肯定

成立于2000年的硅谷天堂是行业领先的综合性资产管理集团，旗下基金达70余只，管理资产超过300亿元人民币。2010年硅谷天堂进行战略性调整，形成了产业整合并购、创业投资、资本管理三线并行的业务架构。硅谷天堂与上市公司通过签订战略咨询协议（鸿路钢构、通威股份等）、合资成立并购基金或合伙企业（京新药业、大康牧业等）等多元化的方式展开合作，以合资、举牌、大股东受让股份等方式实现实质性的利益捆绑，期望通过后续一系列的资本运作实现股价的上涨。

我们统计了A股14家与天堂硅谷发生合作或入股等资本运作关系的上市公司情况，以天堂硅谷与上市公司签订资本运作服务协议或入股等首次向二级市场传递信号的公告日为基期，计算基期前后不同时间段的超额收益率情况（超额收益率=公司股价收益率-公司所在行业指数的收益率），样本公司中京新药业和立思辰2家公司在公告与天堂硅谷合作后超额收益十分显著，对整体股价表现分析

的扰动较大，我们将独立分析两家公司的情况。通过对其

园区开发模式以及土地开发融资

建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。

开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。

我国的高新区经过十几年的发展，

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

1

下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

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下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益

施工技术交底记录

2010年 月 日 施管表5 伊通河桥梁检测、加固及外装修改造 工程名称 分部工程 装饰工程 （长春大桥）设计施工一体化 分项工程名称 一级交底 交底内容： 一、设计依据 1、伊通河桥梁检测、加固及外装修改造（长春大桥、自由大桥）设计施工一体化建设项目招标文件； 2、长春市建设工程中标通知书（编号2010G173）； 3、伊通河现有桥梁改造工程长春大桥自由大桥改造方案设计（2010.05 天津城建设计院有限公司、长春市市政工程设计研究院； 4、多次汇报的会议精神； 5、伊通河改造工程的规划和长春市的总体规划； 6、国家及交通部现行有关设计规范、标准； 7、长春市跨伊通河老桥改造工程长春大桥改建工程初步设计。 二、工程概况 1、桥梁总长150米，全桥总宽42.35米，共64个大腹拱柱及160个小腹。 2、本次改造工程的范围为两侧桥台范围以内部分，同时考虑人行道护栏装饰、车行道防撞护栏装饰、人行道盲道铺装、破损大理石板更换及辅道

土地一级开发整理的收益模式初探

密集的宏观调控使得房地产开发行业进入了低迷状态，但土地一级开发却丝毫未感受到寒意。“卖地”的巨大盈利空间，促使着房地产企业纷纷开始转型做“土地一级开发商”。

■ 文：方正商学院李明旭

资源集团 石生荣

目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。

一、土地一级开发的流程与分工

土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政

风险控制

世联研究模型

土地一级开发的风险及 控制

本报告是严格保密的。

2005.07.15

风险控制

[关键字]: 关键字] 一级开发、土地控制、风 一级开发、土地控制、 险

[简介]: 简介] 此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险， 此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险，并针对规划 立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析， 立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析，提出规避风险的 建议。 建议。

本报告是严格保密的。

风险控制

规划立项、 规划立项、土地控制和资金安全是项目过 程中三大关键

规划

立项

征地拆迁

获得土地开 发 建 设

规划通过和获得立项时开发的先 决条件

以安全的资金策略获得并控制土 地是开发的关键因素

能否纳入规划？ 能否获得立项？能够以什么名义 立项？

能否顺利征地拆迁？ 能否获得土地？ 能否获得、控制开发条件理想的 土地？ 能否在征地、受让土地的过程中 保证资金安全？

本报告是严格保密的。

风险控制

规划立项阶段的风险环节 风险 思考

规划

规划无法通过

规划中包含什么样的内容能够有助于规划通过？ 可否在规划中加入社会主义新农村的内容？ 如何解决规划审批中验收基本农田调整的问题？

立项

无法获得立项

以什么样的名义申请立项？ 能否与国家近期的重大政

中伦土地投资团队知识整理成果系列——

从土地一级开发时代到PPP时代

——土地综合开发项目（CLDP）中的PPP模式应用

引言：

政府和社会资本合作模式（或称“政企合作模式”、“公私合营模式”、“PPP模式”）是指政府与社会资本在基础设施和公共服务领域建立的一种长期合作关系。这一模式肇始于17世纪至19世纪的英、美、法等国家的公路、桥梁的特许经营，并在今天被广泛应用于基础设施和公共服务设施的建设和运营。

2014年9月23日，财政部发布《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金(2014)76号），拉开了在全国范围内推广PPP模式的序幕；2014年11月29日，财政部发布了《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金(2014)113号）和《政府和社会资本合作项目通用合同指南》；2014年12月2日，国家发改委也同步发布了《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资(2014)2724号）。

2014年11月，汕头市政府向财政部上报其与中信集团合作推动的中信滨海新城项目为PPP示范项目。该项目旨在通过政府采购方式，签署一系列政企合作协议，由企业进行项目的投资、建设和运营全流程操作，实现政府债务调控和政企多元化

土地一级开发

一、何谓土地一级开发？ 1、基本概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

2、延伸理解

从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；

从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；

从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。

二、土地一级开发常见操作模式 1、区域土地开发模式的转变

当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：

粗放开发方式向集约开发方式的转变

坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效

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利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地