最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷

最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条

规则摘要

1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。 2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高 ——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委

最高人民法院公报刊载关于借贷合同纠纷

典型案例 （一）

一、中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案（2005年12月8日最高院（2005）民二

终字第186号判决书）

《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。

关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。

关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。

当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。

二、中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案（2003年8月28日最高院

最高人民法院公报刊载关于借贷合同纠纷

典型案例 （一）

一、中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案（2005年12月8日最高院（2005）民二

终字第186号判决书）

《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。

关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。

关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。

当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。

二、中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案（2003年8月28日最高院

最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定

（2009年8月24日最高人民法院审判委员会第1472次会议通过）

法释［2009］16号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》已于2009年8月24日由最高人民法院审判委员会第1472次会议通过，现予公布，自2009年11月20日起施行。

二○○九年十一月十二日

为规范人民法院委托评估、拍卖和变卖工作，保障当事人的合法权益，维护司法公正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律的规定，结合人民法院委托评估、拍卖和变卖工作实际，制定本规定。

第一条 人民法院司法技术管理部门负责本院的委托评估、拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的评估、拍卖活动进行监督。

第二条 根据工作需要，下级人民法院可将评估、拍卖和变卖工作报请上级人民法院办理。

第三条 人民法院需要对异地的财产进行评估或拍卖时，可以委托财产所在地人民法院办理。

第四条 人民法院按照公开、公平、择优的原则编制人民法院委托评估、拍卖机构名册。

人民法院编制委托评估、拍卖机构名册，应当先期公告，明确入册机构的条件和评审程序等事项。

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

最高人民法院 法释[2004]14号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年9月29日由最高人民法院审判委员会第1327次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。

二○○四年十月二十五日

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合民事审判实际，就审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

第一条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：

一 承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

二 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

第二条 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

第三条 建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理： （一）修复后的建设工程经

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最高人民法院审理民间借贷司法解释

为了更好的保护债权人和债务人的合法权益，限制高利率，提升审判质量，最高人民法院根据实际审判经验出台了《最高人民法院关于审理借贷案件的若干意见》，本文整理了全文，请阅读下面的文章了解。

最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见

人民法院审理借贷案件，应按照自愿、互利、公平、合法的原则，保护债权人和债务人的合法权益，限制高利率。根据审判实践经验，现提出以下意见，供审理此类案件时参照执行。

一、公民之间的借货纠纷，公民与法人之间的借贷纠纷以及公民与其他组织之间的借贷纠纷，应作为借贷案件受理。

二、因借贷外币、台币和国库券等有价证券发生纠纷诉讼到法院的，应按借贷案件受理。

三、对于借贷关系明确，债权人申请支付令的，人民法院应按照民事诉讼法关于督促程序的有关规定审查受理。

四、人民法院审查借贷案件的起诉时，根据民事诉讼法第一百零八条的规定，应要求原告提供书面借据;无书面借据的，应提供必要的事实根据，对于不具备上述条件的起诉，裁定不予受理。

五、债权人起诉时，债务人下落不明的，由债务人原住所地或其财产所在地法院管辖。法院应要求债权人提供证

最高人民法院民二庭负责人

就《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》答记者问

近日，最高人民法院发布了《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）。最高人民法院民二庭负责人在接受记者采访时表示，在当前形势下，认真研究并及时解决民商事审判实务中与宏观经济形势变化密切相关的普遍性问题、重点问题，有效化解矛盾和纠纷，不仅是民商事审判部门应对金融危机工作的重要任务，而且对于维护诚信的市场交易秩序，保障公平法治的投资环境，公平解决纠纷、提振市场信心等具有重大意义。

问：情势变更原则的适用是当前形势下人民法院审判实务中的热点问题，人民法院应当如何把握该原则？

答：金融危机形势下，企业之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，如何妥善适用情势变更原则，成为当前商事审判中的热点和难点问题。

合同法的立法者考虑到不可抗力基本涵盖了情势变更，而且情势变更与商业风险难以区分，加之防止法官滥用，故未在合同法中规定情势变更原则。但合同法也未明文禁止适用该原则，因此

最高人民法院副院长黄松有就《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问

尽量维护合同的效力

问：调整建设工程施工合同纠纷案件的法律中，强制性条款很多，为何只列举５种合同无效的情形？

答：建设工程施工合同受到不同领域的多部法律及其他规范性文件调整。法律、行政法规和部颁规章中调整建设工程施工合同的强制性规范就有六十多条，如果违反这些规范都以违反法律强制性规定为由而认定合同无效，不符合《合同法》的立法本意，不利于维护合同稳定性，也不利于保护各方当事人的合法权益，同时也会破坏建筑市场的正常秩序。我们认为，法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。从相关法律、行政法规的强制性规范内容看，可分为两类：一是保障建设工程质量的规范，二是维护建筑市场公平竞争秩序的规范。《解释》第１条和第４条将这两大类分为以下五种情形：一是承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；三是建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；四是承包人非法转包建设工程的；五是承包人违法分包建设工程的。当然，《民法通则》和

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无