房地产开发企业内部审计的基本内容

房地产企业《内部审计与内部控制》

实战案例讲座(第二期)

深入解读万科集团内控与内审体系建立模式、具体实施程序以及关键操作要点，为房地产企业打造系统“防火墙”

【主办单位】深圳市房地产交流促进会/深圳市睿达房地产顾问有限公司

【公司网站】

【会议时间】2010年8月14-15日（共2天）

【会议地点】中国·成都·峨眉山国际大酒店

【课程背景】

如何确保企业经营的效率和效果？

如何确保企业财务报告的可靠性？

如何保证企业始终遵守法律法规？

如何保证企业资产的安全？

如何评估与防范财务风险，保证企业永续经营？

如何通过内部审计发现企业经营异常并及时采取有效措施？

……

为了实现上述目标，房地产企业必须建立有效的内部控制体系，有效的内部控制体系已成为企业可持续发展的关键。

【课程收益】

本课程第一部分通过全面介绍万科建立内控体系的实践经验，系统的讲述如何将COSO理论框架运用到房地产行业中，分享万科在开发过程中的经验和教训，以使大家掌握运用内部控制的工具达到规避风险和提供企业运营安全性的目的。第二部分通过介绍万科多年来积累的内部审计经验，穿插生动的案例，以使学员能够掌握内审的方法和技巧，了解房地产行业集中的风险点，为企业的长期稳定发展保驾护航。具体

房地产企业《内部审计与内部控制》

实战案例讲座(第二期)

深入解读万科集团内控与内审体系建立模式、具体实施程序以及关键操作要点，为房地产企业打造系统“防火墙”

【主办单位】深圳市房地产交流促进会/深圳市睿达房地产顾问有限公司

【公司网站】

【会议时间】2010年8月14-15日（共2天）

【会议地点】中国·成都·峨眉山国际大酒店

【课程背景】

如何确保企业经营的效率和效果？

如何确保企业财务报告的可靠性？

如何保证企业始终遵守法律法规？

如何保证企业资产的安全？

如何评估与防范财务风险，保证企业永续经营？

如何通过内部审计发现企业经营异常并及时采取有效措施？

……

为了实现上述目标，房地产企业必须建立有效的内部控制体系，有效的内部控制体系已成为企业可持续发展的关键。

【课程收益】

本课程第一部分通过全面介绍万科建立内控体系的实践经验，系统的讲述如何将COSO理论框架运用到房地产行业中，分享万科在开发过程中的经验和教训，以使大家掌握运用内部控制的工具达到规避风险和提供企业运营安全性的目的。第二部分通过介绍万科多年来积累的内部审计经验，穿插生动的案例，以使学员能够掌握内审的方法和技巧，了解房地产行业集中的风险点，为企业的长期稳定发展保驾护航。具体

浅谈房地产开发企业中的税种审计

摘要：在住房制度的不断改革下，房产企业拥有了有利的发展空间。本文就从房地产开发企业中的几项主要税种来分析房地产开发在企业审计当中应该注意的一些问题。 关键词：房地产；税种；审计

中图分类号：f239 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）02-0-01

我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来，成为国民经济的支柱产业，对国家经济的增长发挥着重要作用。我国审计机关，结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序，提高了房地产产业的审计水平，也为房地产产业的展带来有效作用。 一、房地产企业的主要税种

我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别：

1.营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的，其中还有相应的建设维护税和教育附加税，一般以5%的税率进行缴纳。

2.企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。 3.印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时，按是适用税率缴纳。

4.房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。

内部审计实务：企业内部审计的基本流程

“企业内部审计的目的是为企业增加价值并提高企业的运作效率，以服务管理、服务效益为出发点，采取系统化、规范化的方法来对风险管理、控制及治理程序进行评估和改善，从而帮助企业实现目标。”

企业内部审计的基本流程

规范内部审计具体业务的操作流程是完善集团内部审计工作、确保审计人员顺利完成审计任务的重要保证，根据集团《内部审计制度》及《内部审计实务标准》的相关规定，内部审计业务的具体操作流程规范如下，审计人员应在审计工作中按规定遵照执行。根据内部审计工作的实质要求，审计工作可分为以下步骤：

一、审计立项与授权

二、审计准备

三、初步调查

四、分析性程序及符合性测试

五、实质性测试及详细审查

六、审计发现和审计建议

七、审计报告

八、后续审计

九、审计评价

十、审计档案

步骤一、审计立项和审批

一、 审计立项

审计立项是指确定具体的内部审计项目，即被审计的对象。审计对象包括集团下属的各子公司，集团内部的各职能部门、各项经营活动或项目、系统等。

审计对象的选择一般由以下三种方式决定：

1、集团审计部通过对集

强化企业内部审计的对策

杜燕

发布时间:2010-08-25

企业内部审计是企业内部开展的一种独立客观的监督和评价活动。企业必须健全内部审计法律制度，合理设置内部审计机构，保证内部审计独立性，充分发挥内部审计职能，提高内部审计人员素质，发挥企业内部审计的作用，促进企业提高经济效益，增强市场竞争能力，实现企业经营目标。

企业内部审计是依照国家法律法规和本单位规章制度，执行定期监督本单位及下属单位的各项经济活动，以协助管理部门更加有效地控制组织经营的一种组织活动。内部审计是我国审计体系的重要组成部分，也是完善企业内部控制机制的客观需要。企业内部审计的重点是为企业服务，应当服从并服务于企业发展。内部审计人员对企业的情况相对熟悉，既是局外人，又是局内人，容易查处违纪违规行为，找出最佳控制点，能够做到事前、事中监督，充分发挥内部审计对企业各项经营活动和各个经营环节的审计监督作用。企业内部审计通过对组织内部各种经济业务活动进行独立的审计和评价，以此来确定其是否遵循了公认的程序、是否符合既定的标准、是否有效地使用了资源、是否有效防范和控制企业财务风险。加强对企业各项控制机制评价和测试，对企业内部控制机制的运行情况进行检查和监督，促进企业

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

三一文库（www.31doc.com）/实习报告

企业内部审计实习报告

内部审计虽然不参与单位的经营管理活动，但随着集团公司的规模扩大，内部审计作为集团公司的经济监督机构，其作用越来越重要。集团公司的内部审计不同与社会审计，同样内部审计报告与社会审计报告存在较大差别，社会审计遵循的是《独立审基准则》，而内部审计遵循的是《内部审基准则》。因此两者在审计的独立性上、审计方式、审计重点、审计目的、审计职责作用是不同的，从而使内部审计报告对集团公司内部控制的健全有效，会计信息的真实合法完整，经营绩效，经济责任及经营合规性等进行检查、监督、评价、整改及奖惩建议，内部审计报告作为改进内控管理的参考依据只对集团公司本单位、本部门、股东负责并对外保密。而社会审计主要围绕会计报表进行，对会计报表发表意见，对外出具《审计报告》，具有鉴证作用，需要对股东、债权人、及社会公众使用人负责，社会审计出具的《管理建议书》仅仅指出内部控制制度及执行的不足，出具建议。 但内部审计与社会审计在工作上具有一致性，在审计内容、审计依据、审计方法等方面有一致之处。因此《独立审计具体准

则第7号--审计报告》某些要求，值得我们再写内部审计报告时参考，如审计的目的、审计对

《企业内部控制审计指引》

一、内部控制审计概述

（一）实施内部控制审计的必要性

目标：规范注册会计师执行企业内部控制审计业务，明确工作要求，保证执业质量。 （二）我国对内部控制审计的要求

2010年4月26日，财政部发布《内控审计指引》，自2011年1月1日起首先在境内外同时上市的公司施行，自2012年1月1日起扩大到在上海证券交易所、深圳证券交易所主板上市的公司施行；在此基础上，择机在中小板和创业板上市公司施行；同时，鼓励非上市大中型企业提前执行。 （三）内部控制审计的定义

内部控制审计，是指会计师事务所接受委托，对特定基准日内部控制设计与运行的有效性进行审计。 1．企业内部控制审计基于特定基准日。注册会计师基于基准日（如年末12月31日）内部控制的有效性发表意见，而不是对财务报表涵盖的整个期间（如一年）的内部控制的有效性发表意见。

2．财务报告内部控制与非财务报告内部控制

内控审计指引第四条第二款规定，注册会计师应当对财务报告内部控制的有效性发表审计意见，并对内部控制审计过程中注意到的非财务报告内部控制的重大缺陷，在内部控制审计报告中增加“非财务报告内部控制重大缺陷描述段”予以披露。

财务报告内部控制：是指企业为了合

现代企业内部控制与内部审计

一、内部控制和内部审计的定义

内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的、旨在实现控制目标的过程。其目的是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。

内部审计是组织内部的一种独立客观的监督和评价活动，它通过审查和评价经营活动及内部控制的适当性、合法性和有效性来促进组织目标的实现，目的是为机构增加价值并提高机构的运作效率。 二、内部审计和内部控制相互促进、相互渗透

（一）在过渡阶段内部审计机构可履行内部控制部门职责 根据财政部对企业内部控制规范体系实施中相关问题解释，一般情况下企业应当成立专门机构负责组织协调内部控制的建立实施及日常工作，对于少数企业受制于岗位编制、专业人员等条件限制，目前尚不具备成立专门的内部控制管理机构的，可暂将内部控制管理职能划归现有机构。笔者认为在过渡阶段将该职能划归内部审计部门较为适宜。

从内部控制部门的职责来看内部控制部门的职责包括制定内部控制手册并组织落实、确定各职能部门在内部控制中的权利和义务、指导内部控制与其他经营计划和管理活动的整合等等。内部审计对企业生产经营活动的各个重要环节较为了解，容易发现缺陷

房地产开发企业有关会计处理

林向炜

建发房地产集团限公司

随着城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行，房地产开发企业得到迅猛发展。从1993年7月1日执行会计制度起，房地产开发企业实行了独立的企业制度，推动了房地产开发企业的规范发展。由于房地产企业业务有一定的特殊性，加之房地产企业销售方法等管理业务方法的不断更新，现行制度对有些业务的会计处理没有明确规定或规定不够严密，造成会计实务模糊不清，会计核算与实际情况产生较大的出入。下面就几个会计模糊问题进行探讨。

一、关于收入、成本的确认和结转

由于房地产开发企业的收入金额通常可以通过合同和收到的现金进行确认，基本上比较明确。所以关于收入的确认问题实际上就是关于收入确认的时间问题。但是对于收入的确认时间一直存在争议。那在实务中应如何处理呢？因为在房地产的销售过程中有以下几个时点，即预售日、竣工日、入伙日、业主验收日、办理产权证日等。到底哪一天可作为收入确认日呢？我们可以结合《企业会计制度》中商品销售收入的确认条件做探讨。

1、 企业已将商品所权上的主要风险和报酬转移给购货方。

本条判断点在于什么是所权上的主要风险和报酬。如果仅强调所权，那实际上毫无

疑问收入确认必须办理产权证，可是同时也很多人认为