物权法解释一

最高人民法院发布的《物权法司法解释一》,将于2016年3月1日起正式施行。

最高人民法院

关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

最高人民法院发布的《物权法司法解释一》,将于2016年3月1日起正式施行。

第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条 买卖不动产物权

官方文献

《物权法司法解释》(全文）

来源： 作者： 日期：09-06-09

物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、

官方文献

《物权法司法解释》(全文）

来源： 作者： 日期：09-06-09

物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、

最高人民法院近日出台了两部司法解释：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等做了进一步的明确规定，本所房地产部及时对相关条款进行了法律解读，供贵公司及您决策时参考！

解读：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2

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物权法司法解释考点解读

2015年12月10日，最高人民法院审委会通过物权法司法解释（一）。共22条。若干重要考点解析如下：

1.异议登记失效后的处理

《物权法》第十九条第二款（部分）申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

问题1：要求申请人在异议登记之日起十五日内起诉干什么？

问题2：如果申请人在异议登记之日起十五日内未起诉，其后又起诉的，法院是否受理？

解释第三条：异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

2.预告登记的具体适用

《物权法》第二十条预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

问题1：预告登记的权利人是谁？ 问题2：此处的处分如何理解？

解释第四条：主要包括转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权。

问题3：“不发生物权效力”如何理解？ 问题4：如何理解债权消灭？

解释第五条：指买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预

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物权法司法解释考点解读

2015年12月10日，最高人民法院审委会通过物权法司法解释（一）。共22条。若干重要考点解析如下：

1.异议登记失效后的处理

《物权法》第十九条第二款（部分）申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

问题1：要求申请人在异议登记之日起十五日内起诉干什么？

问题2：如果申请人在异议登记之日起十五日内未起诉，其后又起诉的，法院是否受理？

解释第三条：异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

2.预告登记的具体适用

《物权法》第二十条预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

问题1：预告登记的权利人是谁？ 问题2：此处的处分如何理解？

解释第四条：主要包括转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权。

问题3：“不发生物权效力”如何理解？ 问题4：如何理解债权消灭？

解释第五条：指买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预

梁慧星：物权法司法解释（一）的理解与适用（中）

现在回过头来讲，动产物权变动规则。物权法第二十三条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十四条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”按照第二十三条的规定，动产物权变动规则，是“自交付时发生效力”，即“交付生效主义”。条文附有“但书”：“法律另有规定的除外”。此“法律另有规定”，指第二十四条关于特别动产物权变动的规定：“未经登记，不得对抗善意第三人”，即“登记对抗主义”。将第二十三条和第二十四条结合起来理解，我国物权法规定，特别动产物权变动实行“登记对抗主义”，特别动产之外的动产（一般动产）实行“交付生效主义”。“交付生效主义”是什么意思？意思是：以动产的“交付（即移转占有）”作为物权变动的判断标准（公示方法），于出卖人将出卖标的物交付于买受人之时，买受人即取得标的物所有权。“交付生效主义”容易理解，例如，你到商店买手机，选定手机、谈好价钱，售货员开票，你到收银台付款，回来将付款凭证交给售货员，售货员将你选定的那台手机交给你、你接过（占有）该手机（即完成交付），你即于此时取得该手机的所有权。“登记对抗主义”

8王利明教授逐条解析《物权法司法解释

（一）》中篇 共有人的优先购买权

《司法解释》针对《物权法》第101条规定的“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，做了非常详细的解释。第9至14条都涉及到对按份共有权利的行使的具体解释。我想具体来讲几个问题。

（一）优先购买权的适用范围

第9条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

首先，《司法解释》确定了优先购买权行使的特定范围，即主要适用于有偿转让情形。继承、遗赠都是无偿的，按照法律解释中同类解释规则，第9条中“等”字也应理解为把赠与包括在其中。所以该条的本意是，在无偿转让的情形下，共有人要主张优先购买权，法律是不支持的。第9条的反面解释就是优先购买权只适用于有偿转让。我认为这个解释还是很合理的。

为什么优先购买权的行使仅适用于有偿转让？《物权法》第101条规定，其他共有人只有在同等条件下，才能享有优先购买权，这个“同等条件”进一步强调了必须是有偿的交易。《物权法》第101条的本意是只适用于有偿的转让。

其次，“按份共有人之间另有约定的除外”，是说在当事人有

梁慧星：物权法司法解释（一）的理解与适用（中）

现在回过头来讲，动产物权变动规则。物权法第二十三条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十四条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”按照第二十三条的规定，动产物权变动规则，是“自交付时发生效力”，即“交付生效主义”。条文附有“但书”：“法律另有规定的除外”。此“法律另有规定”，指第二十四条关于特别动产物权变动的规定：“未经登记，不得对抗善意第三人”，即“登记对抗主义”。将第二十三条和第二十四条结合起来理解，我国物权法规定，特别动产物权变动实行“登记对抗主义”，特别动产之外的动产（一般动产）实行“交付生效主义”。“交付生效主义”是什么意思？意思是：以动产的“交付（即移转占有）”作为物权变动的判断标准（公示方法），于出卖人将出卖标的物交付于买受人之时，买受人即取得标的物所有权。“交付生效主义”容易理解，例如，你到商店买手机，选定手机、谈好价钱，售货员开票，你到收银台付款，回来将付款凭证交给售货员，售货员将你选定的那台手机交给你、你接过（占有）该手机（即完成交付），你即于此时取得该手机的所有权。“登记对抗主义”

8王利明教授逐条解析《物权法司法解释

（一）》中篇 共有人的优先购买权

《司法解释》针对《物权法》第101条规定的“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，做了非常详细的解释。第9至14条都涉及到对按份共有权利的行使的具体解释。我想具体来讲几个问题。

（一）优先购买权的适用范围

第9条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

首先，《司法解释》确定了优先购买权行使的特定范围，即主要适用于有偿转让情形。继承、遗赠都是无偿的，按照法律解释中同类解释规则，第9条中“等”字也应理解为把赠与包括在其中。所以该条的本意是，在无偿转让的情形下，共有人要主张优先购买权，法律是不支持的。第9条的反面解释就是优先购买权只适用于有偿转让。我认为这个解释还是很合理的。

为什么优先购买权的行使仅适用于有偿转让？《物权法》第101条规定，其他共有人只有在同等条件下，才能享有优先购买权，这个“同等条件”进一步强调了必须是有偿的交易。《物权法》第101条的本意是只适用于有偿的转让。

其次，“按份共有人之间另有约定的除外”，是说在当事人有