房地产企业预售房款如何进行纳税调整

房地产企业预售房款如何进行纳税调整？

房地产企业主营业务收入确认条件以《企业会计准则－收入》为依据，而企业所得税计税收入确认的条件以国税发【2009】31号文件为依据。会计处理方法与税法执行口径的差异会导致纳税调整方法不同。现结合会计处理说明房地产企业预售房款的纳税调整方法。一、房地产公司会计核算1.领取预售房许可证之后至开发产品交付之前收到的款项，全部作“预收账款”处理。2.所有主营业务收入均通过预收账款科目结转。即使是一次性收款同时交房结算方式，也先借记“银行存款”，贷记“预收账款”，同时借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。3.预收账款缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税，各月末借记“预付账款-预交营业税及附加”，贷记“应交税费-应交营业税”等科目，次月申报缴纳时，借记“应交税费——应交营业税”等科目，贷记“银行存款”科目。待“预收账款”结转收入时，按照结转收入数与营业税及附加（含土地增值税）的综合征收率的乘积，借记“营业税金及附加”科目，贷记“预付账款-预交营业税及附加”科目。4.开发产品交付之日由预收账款结转至主营业务收入，同时结转主营业务成本。结转主营业务成本=（预算开发总成本/总可售建筑面积

房地产开发企业如何进行项目质量管理与成本控制

管理纵横

Sweeping over the Management

房地产开发企业如何进行项目质量管理与成本控制

殷董涛　　　湖北地矿局职工培训中心　　　４３００２２

必须把管理和控制重点转移到前期工作阶段和设计阶段上来，尤其抓实、抓好设计这个关键阶段，尽可能全面考虑，取得事半功倍之效果。

重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约１％，但设计工作对工程造价的影响程度可达７５％以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段，两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，它可以确定具体的技术经济指标，每一项指标直接关系到项目的开发成本与质量。整个设计阶段既要将目标进一步优化，又要具体分解目标成本并进行落实。

１、开发企业在寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制，实现设计方案最优化。即由开发企业选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。设计前，向他们详细介绍项目可行性研究、产品市场定位、各项经济技术指标、建设成本范围、质量及效果等方面的资料和情况，特别要强调设计方案的经济与合理，使各设计单位做到心中有数。设计时，让设计人员尽情发挥，开发企业不要干涉设计思维。

特别纳税调整实施办法（试行）新发展

1， 企业所得税调整

国税发〔2009〕2号

第五章 转让定价调查及调整

第二十八条 税

务机关有权依据税收征管法及其实施细则有关税务检查的规定，确定调查企业，进行转让定价调查、调整。被调查企业必须据实报告其关联交易情况，并提供相关资料，不得拒绝或隐瞒。

第三十条 实际

税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

第四十八条 预约定价安排一般适用于同时满足以下条件的企业：

（一）年度发生的

关联交易金额在4000万元人民币以上；

大商股份租金案例

计提未实际支付的借款利息是否可以税前扣除？

关于企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否可以

税前扣除？

根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 这里的利息支出要求

实际发生，也即实际支付。

特别纳税调整办法：第九十一条 本章所称“实际支付利息”是指企业按照权责发生制原则计入相关成本、费用的利息。

福建最大一宗反

避税案件近日查结

福建省国税局特别纳税调整补税数额最多的

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新

房地产开发企业纳税问题汇总-安寓网

1、外商投资的房地产开发企业预提小区配套建设费如何进行税务处理？www.chiancfo.net

问：我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，独立核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套设施建设费（该笔预提费用在当年所得税汇算中做了调增利润处理）。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司帐上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款（因为牧业管理公司认为该笔款项迟早会用于小区配套设施修建）。现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。从帐面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业收，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额外负担中。请问谁的理解正确呢？

答：《关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件规定：“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后

房地产企业会计实务及纳税申报

房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍

房地产企业如何合理避税？

所谓避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，研究各国税收法律之间的差异，策划个人或集团内部财务节税计划，以规避纳税。

外资企业都各有避税秘方，虽然说避税违反了税收立法意图，有悖于政府的税收政策导向，但避税并不违法，法律上存在合理避税之说。正因如此，很多外资企业采取各种招术，以达合理避税的目的。

转让定价

工作人员透露，他们在审计外资企业的时候，常会遇到一些利用现有中国税法不健全进行转让定价的避税方法。工作人员举例说，她在审计中，就遇到一家总部设在国外分部设在国内的加工制造企业，总部有意提高原材料成本价格，增大负债，在售价不变的情况下，使收益减低，甚至出现亏损，在亏损后，还会增加投资，常年如此，税务部门拿这种做法也无可奈何。这种做法被审计人员叫做“转移定价”。这家企业“长亏不倒”的做法在很多外企中也很盛行。

转让定价是现代企业特别是跨国公司进行国际避税所借用的重要手段。在现代经济生活中，许多避税活动，不论是国内避税还是国际避税，都与转让定价有关。它们往往通过从高税国向低税国或避税地以较低的内部转让定价销售商品和分配费用，或者从低税国或避税地向高税国以较高的内部转让定价销售商品和分配费用，使国际关联企业的整体税收负担减轻。

贷款

房地产企业如何控制建安成本

摘 要：房地产作为一种基础的稀缺产业，在促进经济发展，带动城市建设，保障百姓居住等方面的影响功不可没，但近年来市场环境变化莫测，房地产企业间的竞争也日益激烈，如何控制成本是保持竞争力的关键之一，其中建安成本占到了总成本70%左右。基于此，本文对房地产企业中的建安成本进行分析，指出了控制建安成本中的问题及必要性，并对控制建安成本有效途径进行探究。

关键词：房地产；建安成本；控制要点 一、引言

纵观分析房地产企业中成本组成部分，包括了土地和前期成本、建安成本、销售和管理成本、配套费用、财务费用、维修基金等。显而易见，建安成本的比重是突出的，占到总成本的40%~70％左右，有效控制建安成本成为了关键环节。

建安成本全称是建筑安装工程成本，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项费用，包括了直接费、间接费、利润和税金四项费用。其中，直接费用耗费比例最大，由材料费用、人工费用以及机械设备使用费三项组成。可见，建安成本是影响商品房价格的最重要因素之一，同时也是近年来房地产企业开始控制建安成本重要原因之一，所以，如何竞争日趋激烈的大环境下有效控制建安成本将逐渐关系到房地产企业的生存和发展。

二、房

目前,企业进行资产剥离的主要几种方式。

企业如何进行资产剥离？

资产剥离是指企业将现有部分子公司、部门、产品生产线、固定资产等出售给其他企业，并取得现金

或有价证券的经济行为。一般来说，被出售的资产为不适合企业长远发展战略的资产或闲置的不良资产。企业资产剥离的动机，一是优化资产结构，提高企业整体资产质量；二是筹集新的发展资金。 企业资产剥离作为企业改制的一种重要途径，就目前情况来看，企业资产剥离的方式主要有以下几种：

1、向控股股东（或者母公司）出售资产。这种剥离方式是上市公司的控股集团内部进行资产调整最常用的手段，优点在于交易达成；价格和支付方式灵活；售出的资产对自身不具有竞争威胁。

2、向非关联公司出售资产。按照资产剥离协议，将企业的一部分资产出售给本企业控制之外的其他企业。通过这种形式的资产变现，售出方可以获得一定的现金流入，摆脱“非赢利资产”的困扰；而收购方则有机会低价获得相关资产，增强自身的行业内竞争力。

3、运用管理层收购剥离资产。管理者收购，也被称为杠杆收购，是指将企业的一部分出售给管理者或管理者团队。收购的大部分资金来源于各种贷款和债券，管理者通常要与收购专家、投资银行家或商业银行家合作。管理者首先出资成立一家新公司，然后向银行或