房地产信托监管政策变化

房地产信托监管政策回顾

2010-6-18

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。 二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”)

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。（二○一一年一月五日 银监发[2011]1号文废止）

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目

房地产信托贷款监管法规梳理

近年来有关房地产信托的法规主要有四个：

2008年10月28日颁发的中国银监会办公厅2008年颁发的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》

（简称“265文件”）；2009年3月25日颁布的《关于支持信托公司创新发展的有关问题的通知》（简称25号文）；2009年9月3日颁布的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（简称84号文）；以及2010年2月21日颁布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（简称54号文）。限制性规定主要体现在265号文和54号文中。

265号文规定：“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款”。例如购买房地产开发企业的应收资产并附回购约定。同时265号文重申了2008年7月办法的214号文中禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款的要求。54号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。但固有资金不受限制。实际上，这些政策已经从方向上对房地产信托进行了纠正和引导。

有监管层人士表示，在风险控制上，对于房地产信托产品的风险控制，信托公司可以参照银监会对于银行业金融机构房地产开发

房地产项目信托融资实务

房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通

过信托公司发行房地产信托计划产品实现。

自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，2010年11月中旬银监会下

发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。

、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本:

需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%L间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的

房地产集合资金信托流程

房地产集合资金信托项目选择标准

中融信托金融市场部

1. 公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，

避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。 2. 开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任

何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3. 产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1（？？）的低密度住宅、

酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。 4. 项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市（宁波、青岛、厦门、

大连、 ）沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。

5. 地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动

迁的项目。

6. 开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周

期较长，

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房地产信托的发展趋势

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房地产市场调控 政策与市场走势分析谢家瑾

2011年12月1

谢家瑾 谢家瑾，女，经济学家 。 住房和城乡建设部总经济 师兼住宅与房地产业司司 长，中国物业管理协会会 长。

一、从世界金融危机带来2008年底房产新政出台的背景谈起

政策出台的背景世界金融危机给中国经济带来的影响在2008

年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出下半年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较

快发展。要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引

导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。4

为阻止国内房地产市场下行趋势，2008年下

半年，各地陆续出台了刺激住房消费的政策。在此基础上，鉴于国内外经济形势的变化， 根据中央统一部署，2008年四季度国家出台一系

列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足于扩大内需保经济增长。5

1.财政部、国家税务总局联合下发《关于调整 房地产交易环节税收政策的通知》。 从2008年11月1日起， *对个人首次购买90平方米及以下普通住房的， 契税税率暂统一下调到1%; *对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

*对个人销售住房暂免征收土地增值税。*地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。6

2.中国人民银行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率

当前我国房地产信托融资分析

东北财经大学网络教育本科毕业论文

当前我国房地产信托融资分析

作 者 陈 谦

学籍批次 0409

学习中心

层 次 本 科

专 业 工程管理

指导教师 杜贵成

当前我国房地产信托融资分析

内 容 摘 要

本文对近年兴起的“房地产信托融资”进行研究。首先，给定“房地产信托”的概念，阐述国外的发展现状——在国外“房地产信托融资”的发展已经转入成熟阶段，进而分析“房地产信托融资”在我国的发展尚处于初级阶段的状态，从而指出在发展过程中所存在的问题，其问题主要表现为以下三个方面：第一、现有相关政策法规不健全，有待完善；第二、规模较小，品种单一，信托面狭窄；第三、缺乏风险防范。本文针对上述问题，为完善和促进我国“房地产信托融资”的发展，提出了借鉴国外房地产信托成熟经验，加快相关法规的制定；加快建立个人信用体系；建立房地产信托的监管机制，防范风险；完善房地产信托计划创新与引进机制；制定房地产信托专业化人才培养战略等五个方面的策略。

关键词：房地产信托；信托融资

当前我国房地产信托融资分析

目 录

一、房地产信托融资及其发展现状．．．．

房地产基本制度与政策 房地产基本制度与政策 房地产基本制度与政策

第一章 房地产业

1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业。具有基础性、先导性、带动性、风险性。

2、房地产业分投资开发业和服务业[物业管理业和中介服务业（咨询业、价格评估业、经纪业）。

3、房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

4、1998年下半年开始，停止住房实物分配，实行货币化。

5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。 6、房价收入比（60平米经济适用房/双职工年工资）在4倍以上可实行住房补贴。 7、新建经济适用住房出售实行政府指导价，按保本微利原则，利润在3%以下。 8、廉租住房租金实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成。

9、《估价师经纪人资格制度暂行规定》《考试办法》《市场评估管理暂行办法》属规范性文件。 10、最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅。 11、对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后出售。

第二章 建设用地制度与政策

房地产政策法规汇编

全文目录

一、综合 二、公房管理 （一）城乡建房 （二）房产登记

（三）公房使用及修缮 （四）部队用房及退房 （五）代管房产 三、私房管理 （一）私房产权 （二）私房改造 （三）房产公私合营 （四）房产典当 四、宗教房产

五、华侨及外国人房产 （一）华侨房产 （二）外国人房产

六、宅基地及土地征用管理 （一）宅基地 （二）土地征用

七、房契税及房地产税

八、房地产纠纷诉讼、案例及问答 （一）房地产纠纷诉讼与管辖 （二）房地产纠纷案例 （三）房地产纠纷问答

附录：北京、上海、天津市和经济特区有关房地产文件 （一）北京市 （二）上海市 （三）天津市 （四）经济特区

政务院关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示（1951年2月4日） 政务院对中南军政委员会的批复（1951年6月1日）

政务院关于没收反革命罪犯财产的决定（1951年6月22日政务院90次政务会议通过）

政务院函发《最高人民检察署关于处理战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的初步意见》（1952年6月13日政政字第73号）

附件：最高人民检察署关于处理战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的初步意见 中南行政委员会为修正《中南区关于城市房产权的几项