营改增后销售不动产增值税

KJ五部 5月 营改增和增值税小测

一、单选 （15*0.3）

1、下列各项表述中，符合现行增值税税法有关规定的是（）。

A.印刷企业接受出版单位委托，自行购买纸张，印刷图书、报纸和杂志，按提供加工劳务征收增值税

B.银行销售金银业务不征收增值税

C.纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，征收增值税 D.销售货物的，增值税起征点为月销售额5000-10000元 [答案]：C

[解析]：选项A，印刷企业接受出版单位委托，自行购买纸张，印刷图书、报纸和杂志，按货物销售征收增值税；选项B，银行销售金银业务，征收增值税；选项D，销售货物的，增值税起征点为月销售额5000-20000元。

2、营改增在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增（）和（）两档低税率。 A、11%和3% B、6%和3% C、11%和6% D、3%和0% 3、下列关于营改增试点地区税率和征收率的表述中，错误的是（ ）。 A、提供有形动产租赁服务，税率为17% B、提供交通运输业服务，税率为11%

C、提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6% D、提供的国际

“营改增”背景下有形动产租赁业的增值税税收筹划

李卫杰

2013年4月10日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定自2013年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开，适当扩大部分现代服务业范围，将广播影视作品的制作、播映、发行等纳入试点。

实施“营改增”，有助于消除长期以来我国对货物和劳务分别征收增值税和营业税所产生的重复征税问题，为深化产业分工、加快现代服务业发展、促进三次产业融合营造良好的税收环境，对推动经济结构战略性调整和加快经济发展方式转变具有重要且深远的意义。但“营改增”的实施也将对部分行业的发展带来巨大的影响，特别是服务业中的有形动产租赁行业，由原来的营业税改为征收增值税后，其税率由原来的5%提高到17%，且税基的计算也发生了较大变化，若不经过合理的税收筹划，其增值税税收负担将大幅提高。

有形动产租赁包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁两项具体的业务。融资租赁区别于传统经营租赁的本质特点在于以承租人占用融资成本的时间计算租金，而传统的经营租赁则以承租人的使用时间计算租金。融资租赁是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式，由于它适应了现代经济发展的要求，将“融资”与“融物”

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

一、适用范围： 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

二、计税依据：

一般纳税人：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额

营业税改征增值税会计

核心处理方法

（基础篇）

一、有关增值税会计核算的基本账务处理介绍

应交增值税还应当分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。

小规模纳税人只需设置“应交增值税”明细科目，不需要在“应交增值税”明细科目中设置上述专栏。

（一）应交增值税的主要会计处理

1．小企业采购物资等，按照应计入采购成本的金额，借记“材料采购”或“在途物资”、“原材料”、“库存商品”等科目，按照税法规定可抵扣的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。购入物资发生退货的，做相反的会计分录。

购进免税农业产品，按照购入农业产品的买价和税法规定的税率计算的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照买价减去按照税法规定计算的增值税进项税额后的金额，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，按照应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“库存现金”、“银行存款”等科目。

2．销售商品（提供劳务、发生应税服务），按照收入金额和应收取的增值税销项税额，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（

关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析

【摘 要】本文分析在土地估价实务中采用剩余法估价估价时涉及的土地增值税计算问题，并解决该问题提出了解决思路。 【关键词】剩余法估价；土地增值税；假设前提 1、剩余法在土地估价中的应用

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

就土地估价而言，剩余法常用的基本公式： v = a –b - c –d - e

其中：v—土地评估价值，a—总开发价值或开发完成后的不动产价值，b—开发成本， c—开发商合理利润，d—税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），e—投资利息。

剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。

本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认

关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析

【摘 要】本文分析在土地估价实务中采用剩余法估价估价时涉及的土地增值税计算问题，并解决该问题提出了解决思路。 【关键词】剩余法估价；土地增值税；假设前提 1、剩余法在土地估价中的应用

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

就土地估价而言，剩余法常用的基本公式： v = a –b - c –d - e

其中：v—土地评估价值，a—总开发价值或开发完成后的不动产价值，b—开发成本， c—开发商合理利润，d—税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），e—投资利息。

剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。

本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认

《不动产估价专业词汇》美国估价学会编 11版

第一章 不动产与不动产估价 appraisal 估价、评估 bundle of rights 权利束

complete appraisal 完整性估价 consulting 咨询

eminent domain 征收 escheat 没收

FIRREA金融机构改革、复原和执行法 four powers of government 政府的四种权利 leased fee estate 出租人权益 leasehold estate 承租人权益 liability 责任

limited appraisal 限定性估价 personal property 动产

police power 管制权，警察权 purpose of an appraisal 估价目的 real estate 不动产，房地产

real property 不动产，不动产权利

restricted appraisal report 限制式估价报告 review appraisal 复审性估价

self-contained appraisal report 叙述式估价报告 state licensing and certification 州政府颁发地

《不动产估价专业词汇》美国估价学会编 11版

第一章 不动产与不动产估价 appraisal 估价、评估 bundle of rights 权利束

complete appraisal 完整性估价 consulting 咨询

eminent domain 征收 escheat 没收

FIRREA金融机构改革、复原和执行法 four powers of government 政府的四种权利 leased fee estate 出租人权益 leasehold estate 承租人权益 liability 责任

limited appraisal 限定性估价 personal property 动产

police power 管制权，警察权 purpose of an appraisal 估价目的 real estate 不动产，房地产

real property 不动产，不动产权利

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self-contained appraisal report 叙述式估价报告 state licensing and certification 州政府颁发地

提示：所有增值税专用发票均在本月通过认证。

A企业系增值税一般纳税人，从事建筑安装业务，所有建筑服务业务均由直接管理的项目部施工或分包，企业2016年7月份业务如下：

业务1：本地A建筑项目为营改增后的项目，采取一般计税办法，于当月竣工结算。收取含税工程款220万元，另因提前竣工收取奖励款2万元，一并与工程款开具增值税专用发票，款均已收到。对A建筑项目的部分工程进行分包，分包给B工程公司，本月对分包工程进行结算，取得B公司开具的分包款增值税专用发票，注明工程款10万，增值税款0.3万元；购买材料物资，取得增值税专用发票，注明价款100万，增值税17万。

解析：

1.结算、收取工程款

销项税额＝222/1.11×11%＝22（万元） 借：银行存款 2220000

贷：工程结算 2000000 应交税费——应交增值税（销项税额） 220000 附列资料（一）（本期销售情况明细）

开具增值税专用发票 项目及栏次 销项（应纳）税销售额 额 1 2 11%税4 2000000 220000 一、一般计税方法全部征税率 计税 项目 6%税5

“营改增”非居民企业代扣代缴增值税政策

一、增值税纳税人

在中华人民共和国境内，向试点地区单位和个人提供交通运输业和部分现代服务业服务的境外单位和个人，为增值税纳税人。浙江省自2012年12月1日起正式施行。

解读：“中华人民共和国境内”理解为应税服务接收方在境内，只要应税服务接受方在境内，无论应税服务发生地、应税服务消费或使用地是否在境内，都属于境内应税服务，即收入来源地原则。

下列情形不属于在境内提供应税服务：

（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。包括下列三层意思：1.应税服务的提供方为境外单位或者个人；2.境内单位或者个人在境外接受应税服务；3.所接受的服务必须完全发生在境外并在境外消费（包括提供服务的连续性和完整性，以及服务的开始和结束，包括中间环节均在境外）。如：区内某公司在美国租用仓库保管货物，是完全在境外消费的应税服务，因此不属于在境内提供应税服务。

（二）境外单位或者个人向境内单位或个人出租完全在境外使用的有形动产。包含两层意思：1.应税服务的提供方为境外单位或个人；2。有形动产完全在境外使用，这就要求有形动产使用的开始和结束均在境外（包括中间环节）。如：居住地在试点地区的中国公民在美国承租一