什么是资本化率公式

什么是“资本化率”和“还原利率”

资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法：

1、市场抽取法

这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。

什么是容积率 容积率对生活的影响

什么是容积率？容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。对于发展商来说，当然想建越多越高的房子，赚更多的钱，但这样容积率高，而对于住户来说，容积率高了，各楼房间距小，采光不佳，空气流动不畅等，舒适度就无从谈起了。因此容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。

容积率又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的

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什么是土地荒漠化地球陆地表面有极薄的一层物质，也就是土壤层，对

泥石流是怎样产生的

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泥石流的“源头”往往是一个四壁陡峭、有一个狭只

于人类和陆地动植物生存极为关键。没有这一层土质，地球上就不可能生长任何树木、谷物，不可能有森林或就

窄出口的谷地。附近的山体几乎是光秃秃的，木很少，树因此山上的岩石就很容易在日晒雨淋和风化的作用下，

动物，也就不可能存在人类。荒漠化，是指这一层土质就

形成裂缝，解成大大小小的岩块，崩在重力的影响下，坍落在谷地中，大量储存起来，为泥石流准备了物质来源。 如果在雪线附近，这种作用就更加显著了。晚上，进入裂缝中的水会冻结起来，积膨胀，就加剧了岩石的崩体也解；白天，冰融化了，岩石碎块失去了粘附力，纷纷坍就

恶化，有机物质下降乃至消失，从而造成表面沙化或板结而成为不毛之地，包括沙漠和戈壁。根据地表形态特征和物质构成，漠化分为风蚀荒漠化、荒盐渍化、融及石冻

漠化。造成荒漠化的原因很多，如全球变暖、北半球日益严重的干旱半干旱化、人类对大自然过度开采、破坏森林植被等。 据资料统计，目前全球沙化土壤正以每年 5 4 l—7 xO×14r 0k 2的速度扩展， 1

复合增长率的公式为r=(1+r1)(1+r2)-1=r1+r2+r1×r2; 比重增减公式为(A/B)×(a-b)/(1+a)，注意a为分子的增速，b为分母的增速。

倍数增速的公式为r=(a-b)/(1+b)，注意a为分子的增速，b为分母的增速。

从这三个公式来看，我们在解答试题的时候，只要直接套用公式就可以快速的得到正确答案，一般来说，复合增速公式应用在相对于2003年，2005年某指标的增速;比重增减公式，主要应用在求不同年份相同指标的比重差值;倍数增速公式，则主要应用在求平均数的同比增速上面。

【真题示例1】2010年上半年，全国原油产量为9848万吨，同比增长5.3%，上年同期为下降1%。进口原油11797万吨(海关统计)，增长30.2%。原油加工量20586万吨，增长17.9%，增速同比加快16.4个百分点。

126.2010年上半年全国原油产量比2008年同期约增长了

( )。

A.1.8% B.4.2% C.6.3% D.9.6%

【答案】B

【解析】本题考查的是增长率这一知识点。

材料中要求的是2010年上半年相对于2008年上半年的增速，是一个复合增长率，我们直接套用公式。

2010年上半年相对于2008年同期的增速为5.3

房地产估价,折现率,资产

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第2 4卷

第 3期

重庆建筑大学学报Jun lo h n qn i z u Unvri o ra f o g i￣Ja h ies y C n t

V0 . 4 No. 12 3

20 0 2年 6月

J n.0 2 u 20

文章编号：06—72 (020—08 10 3920 )3 02—0 4

关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨陈作昌 杨春 2,( .东茂名金苑 m程造价咨询事务所有限责任公司，东 1广广 5 50; .庆沙坪坝质监站，庆 20 0 2重重 4 O3 ) O OO

摘要：为规范我国房地产估价工作，国在房地产领域开展了全国房地产估价师注册考试我制度。中国房地产估价师学会为此专门组织编写了系列教材，关部门还颁布了房地产有估价规范。作者在系统学习了系列教材与规范后，现教材与规范中有关房地产估价资发本化率公式中存在不妥之处，自有资金收益率存在不明确性。由于资本化率的高低对房地产估价值会造成很大的影响，以在房地产估价中正确地求取资本化率就显得极为重所要。本文从海外成熟的房地产估价理论出发，证了教材中公式不妥之处，出了正确的论给

公式及定义，就公式及规范中没有明确表述的自有资金收益率进行了推理并得出了清

研发费用资本化研发费用资本化条件——

研发费用资本化操作浅析

旧准则费用化与新准则有条件资本化的适用性区别

在计划经济时代,整个社会开展研发活动的主体并不是企业,而是国家的专业部门及一些专业的科研机构,企业研发项目不多,投入相对较少,项目成功的可能性也较小。在这种情况下,企业实现创新的主要方式不是自创,而是购买已经开发成功的科研成果,并将其购买的费用一次性入账。因此,在计划经济时代将企业的研发支出费用化是符合实际的。但会计的发展是反应性的,一种会计理论是与特定的经济、文化环境相适应的,一旦经济、文化环境发生了变化,相应的会计理论也就有所变化。知识经济时代,研发成为制约企业发展和成功的最主要因素,创新是企业的竞争之源,研发是企业获取竞争优势的关键性因素,研发支出数额巨大,已成为企业一项制度化、经常性开支。 研发费用有条件资本化符合我国发展现状

从我国企业发展现状和所处的国际国内环境看,研发费用有条件资本化比全部费用化更具有积极意义。我国对国有企业及上市公司管理者的评价以经营业绩的好坏、实现利税的多少为标准,企业管理当局的个人收入通常也与企业的当期利润直接相关,如果采用全部费用化,必然会使企业利润下降。这样,企业高层人员很可能消

爱和喜欢的区别

什么是爱，什么是喜欢 喜欢，是一种心情

爱，是一种感情

喜欢，是一种直觉

爱，是一种感觉

喜欢，可以停止

爱，没有休止

喜欢一个人，特别自然

爱一个人，特别坦然

喜欢一个人，有时候盼和他在一起

爱一个人，有时候怕和他在一起

喜欢一个人，不停的和他争执

爱一个人，不停的为他付出

喜欢一个人，希望他可以随时找到自己

爱一个人，希望可以随时找到他

喜欢一个人，总是为他而笑

爱一个人，总是为他而哭

喜欢，是执着

爱，是值得

喜欢就是喜欢，很简单

爱就是爱，很复杂

喜欢你，却不一定爱你

爱你，就一定很喜欢你

爱是他在的时候，眼睛里只有他一人；

他不在的时候，一切都带有他的影子。

喜欢是在深夜看书时突然想起他， 想象他现在做什么，心里漾起一阵轻飘飘的温暖，

却从不主动给他打电话。几分钟后，

注意力又重新被书中的情节吸引!

爱是在寂寞的夜里，思念如潮水般涌来，

手里捧着书却怎么也看不进去，一心想着他吃没吃晚饭，

是不是如自己想着他一般想着自己!

喜欢是和他讨论问题争的面红耳赤，

各不相让，在他面前像个刺猬一样从不认输，

但在心里却早已暗暗佩服他的见地他的才华。

爱和喜欢的区别

爱是希望他和自己步调一致，和自己心灵相通，

他无心说的一句玩笑话也能让自己顷刻情绪低落甚至眼泪汪汪。

在他面前，自己是从不设防的！

喜欢是

中国资产评估/2003/1 2 9

房地产估价收益法,是目前国际上流行的资产评估

三大方法之一,该方法是利用资金时间价值原理,将房地 产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。三法 中，收益法相对较难，但它却以其充分的理论依据在 国外被广泛应用于收益性或有潜在收益性房地产的估 价中,在实际操作中，收益法集中的难点是未来纯收益 和资本化率的确定，特别是资本化率，其准确与否,将 极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和 客观性。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化 率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值 相差悬殊，有的仅把它作为调整估评价值的工具，甚 至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。 为此本文就国内外关于资本化率的含义、实质、构成 及确定方法作一比较分析，希望能在估价实践中有所 启示。

一、关于资本化率含义与实质的比较分析

由于投资购置有收益或有潜在收益房地产，是一

种投资行为，而非消费行为，因此，与其说是买房地 产本身，不如说是买该收益性房地产的未来收益，这 是收益法的理论出发点。收益法一般式为： 1 (1) n t t t AV =i= +

∑（1）

房地产估价资本化率的 国内外比较分析及启示

从公式(1)中可

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什么叫气化率？什么叫气化强度？

气化率又称产气率，也称煤气产率，是指每公斤煤经气化后产生的煤气量，其单位以标立方米/公斤来表示，气化率的高低主要决定于煤中固定碳的含量。 气化强度是指每平方米炉膛面积上每小时气化煤量，单位是以公斤/平方米时来表示，气化强度主要与煤种有关，同时与不同的气化方式有关。粉煤气化煤气发生炉是我国现有固定床煤气发生炉的理想换代产品，也为粉煤气化开创了新的途径。流化床粉煤气化煤气发生炉由于可以广泛采用我国各地所产大部分煤种，便于就地取材、节约成本，所产煤气过程是不伴生焦油和酚，彻底解决了二次污染问题，因此，有着广大的前景。粉煤气化煤气发生炉是我国现有固定床煤气发生炉的理想换代产品，也为粉煤气化开创了新的途径。流化床粉煤气化煤气发生炉由于可以广泛采用我国各地所产大部分煤种，便于就地取材、节约成本，所产煤气过程是不伴生焦油和酚，彻底解决了二次污染问题，因此，有着广大的前景。粉煤气化煤气发生炉是我国现有固定床煤气发生炉的理想换代产品，也为粉煤气化开创了新的途径。流化床粉煤气化煤气发生炉由于可以广泛采用我国各地所产大部分煤种，便于就地取材、节约成本，所产煤气过程是不伴生焦油

和酚，彻底解决了二次污染问题，因此，有着

【无形资产资本化】对无形资产研发费用资本化的利弊 作者：佚名 来源：中顾法律网

一、研发费用会计处理的新旧准则的演变

在新准则之前我国会计处理要求对企业自住研发的无形资产在取得专利权前发生的研发费用全部记入当期损益。新准则主要借鉴国际会计准则，将企业内部研究开发项目的支出区分为研究阶段支出与开发阶段支出分别处理。内部研究开发项目的研究阶段，是指为获取新的科学或技术知识并理解他们而进行的独创性的有计划调查。内部研究开发项目的开发阶段，是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其它知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或有实质性改进的材料、装置、产品等。企业内部研究开发项目研究阶段的支出(简称研究支出)，应当于发生时费用化——计入当期损益。企业内部研究开发项目开发阶段的支出简称(开发支出)，在能够证明下列各项时，应当资本化——确认为无形资产：(1)从技术上来讲，完成该无形资产以使其能够使用或出售具有可行性;(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图;(3)无形资产产生未来经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品具有市场或该无形资产自身存在市场;无形资产将在内部使用时，应当证明其有用性;(4)有足够的技术、财务资源和其他资源的支