房地产是经济周期之母

房地产的经济周期和纠结

房地产的经济周期

我先写一个经济周期出来，所有的都是必然的结果。有人说改革开放的过程，其实都是一个被逼的过程，不外乎是。

-------------首先，为了发展经济，必然采用宽松的货币政策（低利息）。中国的强制结汇政策，保证了人民币的低汇率，保持了出口企业的价格优势，但是同时也带来了巨大的货币投放量。

-------------宽松的货币政策必然推高资产泡沫

因为实际利率为负，人们不愿把钱放在银行缩水，更加愿意投资保值。在中国，房地产基本就是唯一靠谱的投资渠道。大家必然去投资房产，大家又很有钱（做外贸赚来的），就把房价推高了。房价推高，提升了人们对房价升高的预期，这个预期又会催人买房推高房价，愈演愈烈，狂热的人群可以把房价推高到很夸张的地步。比如东京的房价可以买下美国啊，北京的地价超过美国GDP啊什么。

-------------这个过程的前期，资产价格（主要是房产）虽然狂涨，但是一般消费物价格（CPI）却是稳定的，所以央行一定认为没有通货膨胀，一定不会采用紧缩政策。

-------------这个过程的后期，由于资产价格狂高，一般百姓开始无力接盘，泡沫必定向一般消费物（CPI）传导，物价也开始涨了，通货膨胀开始了。

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房地产的经济周期和纠结

房地产的经济周期

我先写一个经济周期出来，所有的都是必然的结果。有人说改革开放的过程，其实都是一个被逼的过程，不外乎是。

-------------首先，为了发展经济，必然采用宽松的货币政策（低利息）。中国的强制结汇政策，保证了人民币的低汇率，保持了出口企业的价格优势，但是同时也带来了巨大的货币投放量。

-------------宽松的货币政策必然推高资产泡沫

因为实际利率为负，人们不愿把钱放在银行缩水，更加愿意投资保值。在中国，房地产基本就是唯一靠谱的投资渠道。大家必然去投资房产，大家又很有钱（做外贸赚来的），就把房价推高了。房价推高，提升了人们对房价升高的预期，这个预期又会催人买房推高房价，愈演愈烈，狂热的人群可以把房价推高到很夸张的地步。比如东京的房价可以买下美国啊，北京的地价超过美国GDP啊什么。

-------------这个过程的前期，资产价格（主要是房产）虽然狂涨，但是一般消费物价格（CPI）却是稳定的，所以央行一定认为没有通货膨胀，一定不会采用紧缩政策。

-------------这个过程的后期，由于资产价格狂高，一般百姓开始无力接盘，泡沫必定向一般消费物（CPI）传导，物价也开始涨了，通货膨胀开始了。

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房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一,其周期波动与宏观经济周期相协调,二者波动方向相同,是一种正相关关系,但是由于任何产业都有它自身的特殊性,而这种特殊性必将在经济运行中表现出来。因此,作为产业周期之一的房地产经济周期也有其自身的特点,与宏观经济周期相比,房地产经济周期的波动有以下几个方面的特点：

经济周期与房地产波动的关系研究分析吴瑞贤

(徽省蚌埠市五河县经济和信息化委员会建管所 2 3 0 )安 3 3 0【摘要】地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，周期波动房其与宏观经济周期相协调，者波动方向相同，一种正相关关系，是由于二是但

较发达的国家和地区，美国、如日本和香港、湾等的房地产业的台发展已表明：方面国民经济的增长扩大了对房地产的需求，一一另方面房地产业的发展带动了相关产业的发展，而进一步促进了从国民经济的发展。相反，国民经济不景气的情况下，在房地产业也

任何产业都有它自身的特殊性，而这种特殊性必将在经济运行中表现出来。因此，作为产业周期之一的房地产经济周期也有其自身的特点，与宏观经济周期相比，地产经济周期的波动有以下几个方面的特点：房 【键词】房地产；济周期；观经济周期；期波动；济发展关经宏周经

必然萧条，说明房地产业与国民经济同向波

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

房地产经济学—房地产价格

收稿日期: 2008 01 03 作者简介:高波 ( 1961— ) ,男,江苏泰兴人,南京大学经济学院教授,博士生导师,南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。 3 本文系国家社会科学规划基金项目 (项目编号: 06BJY084)和教育部人文社会科学研究规划基金项目 (项目编号: 05JA790036)的阶段性成果,并获国家哲学社会科学创新平台“南京大学经济转型与发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目的资助。 房地产开发商策略性定价行为的经济学分析 3 □高 波 (南京大学 经济学院, 江苏 南京 210093) 摘要:由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别,而中国现阶段又是一个增量房地产主导的市场,导致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。 房地产开发商在制定房地产价格时,一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用,如垄断定价、在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等。此外,房地产开发商也探索出一些独特的价格策略,即外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此,政府必须采取多种措施对

家庭生命周期和房地产

家庭生命周期和房地产

家庭生命周期理论的房地产营销机会分析

目前我国房地产市场总供求失衡，需求潜力巨大但有效需求不足，究其原因均在于房地产营销理念，营销战略和策略的问题。从家庭生命周期的角度看，其房地产营销明显忽略了家庭生命周期各阶段的需求特点，没有相对应的营销策略，更没有对处于不同家庭生命周期的消费者进行市场细分，主动寻找商机。因此通过分析家庭生命周期各阶段相应的营销战略和策略我们仍能发现在房地产市场的营销机会。 按家庭生命周期的理论，一个家庭从单身阶段开始到退休养老阶段，每个阶段都有其特定的购房需求。而不同阶段的不同购房需求产生了不同的房产定位，现根据家庭生命周期的理论初步把购房需求定位为以下几个阶段： （1）单身期

单身阶段流动性比较大，喜欢运动，朋友很多，同学之间来往密切；收入水平较低，用于交际和吃饭、旅游、教育等方面的支出较多，住房购买力低；单身公寓可能是一种过渡阶段的需求。针对年轻人独特的喜好，消费方式及媒体习惯，房地产开发商可突出房屋的精装，并通过价格策略和广告策

略等方面的创新来吸引这一潜在的消费群体。 （2）新婚期

新婚阶段的是新婚但尚无子女的阶段，新婚期的年轻人经济负担相对较轻，对赚钱信心十

经济增长理论和经济周期理论

1．经济增长与经济发展

在宏观经济学中，经济增长通常被定义为产量的增加，这里，产量既可以表示为经济的总产量，也可以表示为人均产量。经济增长的程度可以用增长率来描述。

若用Yt表示t时期的总产量，Yt－l表示(t－1)期的总产量，则总产量意义下的增长率可表示为：

式中，Gt为总产量意义下的增长率。 若用yt表示t时期的人均产量，yt－1表示(t－1)期的人均产量，则人均产量意义下的增长率可表示为：

式中. gt为人均产量意义下的增长率。

从广泛的意义上说，经济发展不仅包括经济增长，而且还包括国民的生活质量，以及整个社会经济结构和制度结构的总体进步。总之，经济发展是反映一个经济社会总体发展水平的综合性概念

2．经济增长与发展的一些事实

国家间在人均收入方面，进而在生活水平方面存在着巨大差异。 经济增长率在国家间有显著的差异。 增长率并不一定长期保持稳定。

一国在世界人均收入分布中的相对位置并非不变，各国均可以从穷国变为富国，反之亦然。

3．研究经济增长问题的方法 一种是增长核算，它试图把产量增长的不同决定因素的贡献程度数量化；另一种是增长理论，它把增长过程中生产要素供给、技术进步、储蓄和投资的互动关系模型化。

二、增长

第十八章 经济增长和经济周期理论

一、名词解释

1．经济增长 2. 经济发展 3. 稳态分析 4. 资本的黄金分割律 5. 经济周期 6. 加速原理 二、单项选择题

1．经济增长的最佳定义是（ ）。 A．投资和资本量的增长

B．因要素供给增加或生产率提高使潜在的国民收入有所提高 C．实际国民收入在现存水平上有所提高 D．人均货币收入的增长

2．哈罗德的有保证的增长率是这样一种发展速度，它（ ）。

A．使企业家满意于其在过去已做出的正确决策，并准备继续以同样的发展速度经营 B．使事前投资等于事前储蓄

C．等于意愿的资本需求除以边际储蓄倾向 D．以上说法均不正确

3．在长期，最大可能实现的最大增长率为（ ）。 A．有保证的增长率 B. 自然增长率 C．实际增长率 D. 以上说法均不正确 4. 根据新古典模型，人口增长率的上升将（ ）。

A. 提高人均资本的稳定状态水平 B. 降低人均资本的稳定状态水平 C. 对人均

房地产项目经济测算,包括成本核算和项目损益表,对于代理公司的前期策划人员足够用了,但不建议做为工程造价资料使用。

项目经济技术指标 56501.45 规划净用地面积 84.7517512 总建筑面积 地上建筑面积 住宅面积 写字楼面积 商业面积 地下建筑面积 绿地面积 道路及停车用地 容积率 绿地率 建筑密度 274123.66 237853.53 159255.92 64669.27 8989.15 36270.13 19153.99 15345.85 4.2 33.90% 23.60% 13334.34 项目成本计算表项目 成本(万) 合计 设计费用 审图费 水文、地质、勘探费 筹建开办费用 招投标 监理费 放线费 9322.69 822.37 56.17 56.17 0.00 262.15 318.43 2.50 95.14 47.57 15.00 0.00 40.00 74.90 0.00 计费标准 110万元/亩 建筑面积×30元/㎡ 建安工程费的0.15% 建安工程费的0.15% 较灵活 工程造价的0.7% 按照总造价的0.8% 单价(元/㎡) 按点计算，3000元/点 4元/㎡(地上建筑面积) 2元/㎡(地上建筑面积)

保障性住房的效率与公平 11中美投资理财 王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平 放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 我们可以从以下一段数据