天津东丽湖万科城别墅

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

天津万科东丽湖规划与定位分析

天津万科东丽湖规划与定位分析

东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。

天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%

。

天津万科东丽湖规划与定位分析

分期开发

红色为第一期 绿色为第二期 黄色为第三期 橘色为第四期 紫色为第五

万科城商业项目新品发布会 活动方案

1、活动概要 2、活动流程

3、场地规划4、活动推广

5、活动物料6、人员安排 7、附件

活动概要

活 动 目 的

活动流程

活动流程板块 领导签到 节目：沙画表演 时间 9:00-10:00 10:00-10:05 环节 嘉宾签到入场、茶歇区休息 万科商业项目写实

主持人开场播放宣传片 万科领导致辞 政府领导致辞 自由交流活动

10:05-10:1010:10-10:25 10:25-10:30 10:30-10:35 10:35-10:45

宣读开场词并介绍嘉宾播放万科飞地商业项目宣传片 宏观介绍 万科相关人员介绍商业项目具体信息 政府领导发言 介绍完毕后，自由享用红酒 ，美食

1.迎宾签到

时间安排：9:00-10:00

嘉宾签到：嘉宾到达现场后， 由礼仪递上签到金笔，指引嘉 宾在签到板签名，

2.沙画节目：万科城----财富之城

时间安排：10:00-10:05

3.主持人开场

时间安排：10:05-10:10

4.播放商业项目宣传片

时间安排：10:10-10:25

视频播放关于飞地商业的相关资料

5.万科领导致辞

时间安排：10:25-10:35

万科领导介绍飞地商业的相关信息

6.政府领导致辞

时间安排：10:35-10:45

政府领导致辞

7

专业编制可行性研究报告 了解更多详情..咨询公司网址http://www.ztxdzx.com

天津万科水晶城项目可行

性研究报告

1

专业编制可行性研究报告 了解更多详情..咨询公司网址http://www.ztxdzx.com 目

第一章 项目决策背景

1. 内部因素 2. 外部因素

录

第二章 项目概述

第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格

项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价

市场研究

1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位

规划设计要点

1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析

项目开发计划

1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排

投资收益分析

1. 成本预测 2. 税

金隅万科城价值梳理

一、 金隅万科城核心价值

幸福生活方“城”式 核心价值解读：

1、 概念阐述：幸福生活方“城”式，从精神、物理和时间属性上，对金隅万科城=幸福生活城的理念进行了表达，2010年金隅万科城核心策略重点在于面向北

京北部区域客户，向客户传递项目营造的生活社区的理念，迎合80后对于幸福不懈追求的理想。 2、 概念分解：

幸福：金隅万科城精神定位。

每个人眼中的幸福是不一样的，也许我们可以把幸福看成爱情，友情，亲情。

80后眼中的幸福是怎样的，他们事业刚刚起步，小有起色，也许他们还没有后代，他们的父母大多是健康的。 他们是压力最大的一群人，他们的资产还未有多少积累，他们还在为梦想打拼。 他们的幸福也更实际更简单，一个家。

他们渴望有个属于自己的居所，这有可能是他们第一次离开父母的呵护，这个家证明了父母眼中的他们已经长大，也证明了社会对他们的认可 他们渴望有个家，一个可以与爱人共同营造的家

他们的幸福离不开爱情，拥有爱情的幸福才是完整的，当然他们必须有个装的下爱情的家

他们是一群离不开城市的人，他们生活在城市，工作在城市，他们的家也要像城市一样；（配套、位置） 他们是时尚的，是潮流的，他们走在时代前沿，他们的家也要充满了时代气

天津滨海湖生态旅游度假区别墅工程

一、建设工程概况

1、工程概述：

A-4，A-8区段工程施工组织方案

天津滨海湖生态旅游度假区主要由天津东方鸿铭旅游房地产开发有限公司投资开发的高档楼盘。整个项目采取分期开发建设，分期分批投入使用。A-4、A-8两个区段共有独立及双拼别墅53栋（其中A-4区42栋,A-8区11栋），总建筑面积约22000m2。均为低层薄壁异型柱框架结构，基础形式为PHC-（80）-A型预应力砼管桩基础，屋面为坡屋面。

2、工程名称：天津滨海湖生态旅游度假区A-4，A-8区段工程 3、业主名称：天津东方鸿铭旅游房地产开发有限公司 4、质量监督部门：天津市滨海新区质量监督站 5、设计单位：中国建筑上海设计研究院

天津华夏建筑设计有限公司

6、监理单位：

7、建设地点：天津黄港水库

8、工程规模：独立及双拼别墅53栋，总建筑面积约22000㎡。 9、结构形式：薄壁异型柱框架结构。 10、工程内容：

地基与基础工程；主体结构工程；防水工程；水、电安装工程；除二次装修外的其他普通装饰装修工程；临时道路等附属工程。

11、开工时间： 12、竣工时间：

二、工程设计概况

1、建筑设计总概况：

本工程为53栋独立及双拼别墅， 薄壁异型柱框

西安金地〃湖城大境项目

金地湖城大境别墅竞品点对点说辞

与和园对比：

位置： 与和园相比，我们项目的别墅产品，无论是6号地别墅还是8号地合院，距离南湖的距离更近，都更加亲湖。

1、 与南湖的距离：整个地块处于南湖里，距离南湖仅几步之隔，南湖具有开放性，出

门即达南湖，具有亲湖的感觉。而和园位于曲江池北路和曲江池东路的东北角，距离南湖较远，周围没有水系，视野效果不佳。北侧虽是唐城墙遗址公园，但还有一路之隔，没有公园优势，居住感受不佳；

2、 视野效果：本项目6号地北边可观南湖，南向可观秦二世遗址公园，8号地合院南向

即是南湖，视野感受特别好。而和园的独联体位于其地块的西南角，周围一圈均是高层（北侧和东侧是自身地块的高层，西侧和南侧是本项目1号地和8号地高层，会感觉非常压抑；

3、 是否临路：本项目6号地和8号地合院外边的路均为公园内部道路，车流量不大，

相对更加安静，私密性强。而和园别墅区的南侧和西侧均是主干道，车流量大，比较嘈杂，舒适度不高；

4、 文化气息：本项目6号地就在阅江楼对面，地理位置绝佳，具有深厚的文化气息，

是上风上水的宝地。

附：阅江楼，建在半月形平台之上，好似楼船栖于池边，“细草岸西东，酒旗摇水风。楼台在烟稍，鸥鹭下沙中。”在阅江楼

西安金地〃湖城大境项目

金地湖城大境别墅竞品点对点说辞

与和园对比：

位置： 与和园相比，我们项目的别墅产品，无论是6号地别墅还是8号地合院，距离南湖的距离更近，都更加亲湖。

1、 与南湖的距离：整个地块处于南湖里，距离南湖仅几步之隔，南湖具有开放性，出

门即达南湖，具有亲湖的感觉。而和园位于曲江池北路和曲江池东路的东北角，距离南湖较远，周围没有水系，视野效果不佳。北侧虽是唐城墙遗址公园，但还有一路之隔，没有公园优势，居住感受不佳；

2、 视野效果：本项目6号地北边可观南湖，南向可观秦二世遗址公园，8号地合院南向

即是南湖，视野感受特别好。而和园的独联体位于其地块的西南角，周围一圈均是高层（北侧和东侧是自身地块的高层，西侧和南侧是本项目1号地和8号地高层，会感觉非常压抑；

3、 是否临路：本项目6号地和8号地合院外边的路均为公园内部道路，车流量不大，

相对更加安静，私密性强。而和园别墅区的南侧和西侧均是主干道，车流量大，比较嘈杂，舒适度不高；

4、 文化气息：本项目6号地就在阅江楼对面，地理位置绝佳，具有深厚的文化气息，

是上风上水的宝地。

附：阅江楼，建在半月形平台之上，好似楼船栖于池边，“细草岸西东，酒旗摇水风。楼台在烟稍，鸥鹭下沙中。”在阅江楼

津 万 科 玻 璃 厂 项

可行性研究报告

天津万科兴业(集团)有限公司

二零零壹年八月

1

天 目

目

第一章 项目决策背景

1. 内部因素 2. 外部因素

录

第二章 项目概述

第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格

项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价

市场研究

1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位

规划设计要点

1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析

项目开发计划

1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排

投资收益分析

1. 成本预测 2. 税务分析 3. 经济效益分析 4. 项目资金预测

可行性结论

1. 项目优势 2. 项目劣势 3. 结论及建议

2

第一章 项目