容积率修正系数的确定方法
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地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例
天津师范大学
硕士学位论文
地价容积率修正系数确定方法研究——以天津市中心城区为例
姓名:苑伟
申请学位级别:硕士
专业:人文地理学
指导教师:贾艳杰;马振兴
20070401
摘要
“十分珍惜和合理利用每一寸土地,切实保护耕地”是我国的基本国策。党中央提出要推动经济增长方式由粗放型向集约型转变,建设资源节约型、环境友好型社会。土地作为基础的资源和最重要的生产要素之一,更需要加强保护并合理利用。节约集约利用土地、控制建设用地总量的增长速度、切实保护好耕地尤其是基本农田关系中华民族的长远发展大计。客积率是土地集约利用的重要指标,合理的容积率水平是在数量上指导土地节约集约、控制建设用地总量、切实保护耕地的基础性指标。同时,容积率对地价的影响非常大,地价的准确与否又关系到土地收益的合理分配,关系到土地管理水平尤其是土地市场体系的建设,关系到土地的节约集约利用和经济增长方式的转变。所以稿清容积率与地价的关系,并用合理的方法确定容积率修正系数有利于合理调节土地收益分配,有利于通过地价手段引导土地的节约集约利用。由于容积率修正系数的重要性和确定过程的复杂性,国内外对容积率修正系数的探讨一直没有停止过。笔者力图在前人研究的基础上,在改进容积率修正系数确定方法方面做出自己的努
什么是容积率 容积率对生活的影响
什么是容积率 容积率对生活的影响
什么是容积率?容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。对于发展商来说,当然想建越多越高的房子,赚更多的钱,但这样容积率高,而对于住户来说,容积率高了,各楼房间距小,采光不佳,空气流动不畅等,舒适度就无从谈起了。因此容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。
容积率又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。
容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。
一般情况下指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的
容积率计算规则
滁州市经营性用地开发项目 容积率计算规则(试行)
一、为规范和统一滁州市城市规划区范围内经营性用地开发项目容积率(以下简称容积率)的计算与核定标准,特制订本规则。
二、涉及容积率的建筑面积计算,按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)执行。
三、地下室不计入容积率,半地下室计入容积率。地下室室外地坪标高不一致时,以最低点确定室外地坪标高。
四、建筑外墙装饰、保温层不计入容积率。
五、无偿移交政府或业主的非营利性用房不计入容积率,包括社区服务、物业管理、中学、小学、托儿所、幼儿园、公厕、供配电、给排水、热力、环卫、煤气等公共服务设施和配套服务设施用房。
六、住宅建筑面积除阳台外,均全面积计入容积率,如户内设备房、空中花园等按全面积计入容积率。
七、住宅阳台不论是否封闭,均按投影面积的一半计入容积率,且阳台投影面积不得超过住宅户内投影建筑面积(含阳台)的10%,超出部分按全面积计入容积率。
底板标高与阳台或室内地坪高差小于30厘米的有顶盖平台(如装饰性阳台、花台、设备平台等,以及可通过改造
增加建筑面积的构件)均视同阳台,按其结构底板投影面积一半计入容积率。顶盖与平台间高度超过标准层高度的,每超出标准楼层一倍高度,增加一层面
建筑容积率调整面积方法
建筑容积率调整面积方法
为切实加强城市建设项目审批管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、省政府《关于进一步加强城乡规划工作的意见》(政发〔2006〕40号)等法律、法规的规定,现就建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认工作提出如下管理办法。 一、适用范围
本办法适用于县范围内建设项目建筑容积率调整及建筑面积确认的处理。 二、建设项目建筑容积率调整的处理
(一)一切建设项目均应严格执行城市规划,项目开发建设单位必须认真履行土地出让合同,按照合同中约定的建筑用途和容积率进行设计和建设,不得擅自改变用途或变相超容积率建设。凡不按照约定用途建设,或未经项目审批单位和建设(规划)行政主管部门批准而超容积率建设的超建筑面积部分,均为违法建筑。
(二)县规划与建设局在组织项目方案设计及施工图设计审查时,应对建设项目按规划控制性指标、项目立项文件、初步设计批复及国土资源局供地合同等文件进行严格审查,并应要求施工图审查单位对建筑面积进行严格审查。
(三)经县规划与建设局审查,对建设项目建筑容积率超过规划控制性指标及县发改委、国土资源局等有关文件、合同规定的,分别按以下程序处理: 1.工业性项目(
ArcGIS现状容积率统计
ArcGIS10 现状容积率统计
实验目的
1. 完成规划任务:快速而准确地统计出地块的现状容积率 2. 熟悉GIS技术:空间连接、相交叠加
1. 建筑平面图和层数信息输入
? 新建空的地图文档,将其保存至自建目录下,文件名:现状容积率统计.mxd。 ? 点击工具栏的【目录窗口】,
点击【文件夹连接】浏览到C\\:ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\建筑.dwg。(展开该文件可以看到ArcMap识别到了该文件的5个要素类)
? 将【建筑】下的【Polygon】和【Annotation】要素类拖到ArcMap界面。 (【建筑.dwg
Annotation】中的【Text】属性是建筑层数)
? 右键点击【建筑.dwg Annotation】图层,在弹出
菜单中选择【连接和关联】下的【连接】,按图所示进行设置,输出为【建筑.shp】
1
? 打开生成的【建筑】图层的属性表,删除除【Text】字段外的其它字段。(右键点击列
标题/删除字段)
2. 建筑和地块的相交叠加
? 加载【地籍边界】要素类:C\\:ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\地籍
边界.shp。
? 启动【相交叠加】工具:在工具栏中点击
ArcGIS现状容积率统计
ArcGIS10 现状容积率统计
实验目的
1. 完成规划任务:快速而准确地统计出地块的现状容积率 2. 熟悉GIS技术:空间连接、相交叠加
1. 建筑平面图和层数信息输入
? 新建空的地图文档,将其保存至自建目录下,文件名:现状容积率统计.mxd。 ? 点击工具栏的【目录窗口】,
点击【文件夹连接】浏览到C\\:ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\建筑.dwg。(展开该文件可以看到ArcMap识别到了该文件的5个要素类)
? 将【建筑】下的【Polygon】和【Annotation】要素类拖到ArcMap界面。 (【建筑.dwg
Annotation】中的【Text】属性是建筑层数)
? 右键点击【建筑.dwg Annotation】图层,在弹出
菜单中选择【连接和关联】下的【连接】,按图所示进行设置,输出为【建筑.shp】
1
? 打开生成的【建筑】图层的属性表,删除除【Text】字段外的其它字段。(右键点击列
标题/删除字段)
2. 建筑和地块的相交叠加
? 加载【地籍边界】要素类:C\\:ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\地籍
边界.shp。
? 启动【相交叠加】工具:在工具栏中点击
用地指标及容积率
表3-10 珠江道区域各规划用地负荷密度指标选取结果
建筑面积指标(W/m2) 二类居住 50 二类工业 55 商业金融 70 行政办公 60 文化娱乐 40 公共设施 教育科研 30 中小学、幼儿园 25 其它公共设施 10 市政设施 5 交通设施 15 其它 发展备用地 55 公益性公共设施预留地 10 用地性质 占地面积指标(kW/km2) -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 需用系数 0.3~0.5 0.7~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 -- -- -- 0.7~0.9 -- 最终指标(W/m2) 20 45 50 40 30 25 16 10 5 15 40 10 容积率 1.5 0.7 1.8 1.8 2 1.2 1 0.3 0.7 0.8 0.7 0.5 表4-24 居住用地参考指标 地区 上海 北京良乡卫生城 漯河 龙岩 保定 唐山 小区名称 漕河经开发区 居民生活 奉青房地产 华德花园 南小街原住宅小区 刺桐路“国际星城” 604生活宿舍小区 电业小区 新型小区 居民住宅负荷密度指标调查(W/m2) 30 35 35 40 20
用地指标及容积率
表3-10 珠江道区域各规划用地负荷密度指标选取结果
建筑面积指标(W/m2) 二类居住 50 二类工业 55 商业金融 70 行政办公 60 文化娱乐 40 公共设施 教育科研 30 中小学、幼儿园 25 其它公共设施 10 市政设施 5 交通设施 15 其它 发展备用地 55 公益性公共设施预留地 10 用地性质 占地面积指标(kW/km2) -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 需用系数 0.3~0.5 0.7~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 -- -- -- 0.7~0.9 -- 最终指标(W/m2) 20 45 50 40 30 25 16 10 5 15 40 10 容积率 1.5 0.7 1.8 1.8 2 1.2 1 0.3 0.7 0.8 0.7 0.5 表4-24 居住用地参考指标 地区 上海 北京良乡卫生城 漯河 龙岩 保定 唐山 小区名称 漕河经开发区 居民生活 奉青房地产 华德花园 南小街原住宅小区 刺桐路“国际星城” 604生活宿舍小区 电业小区 新型小区 居民住宅负荷密度指标调查(W/m2) 30 35 35 40 20
用地指标及容积率
表3-10 珠江道区域各规划用地负荷密度指标选取结果
建筑面积指标(W/m2) 二类居住 50 二类工业 55 商业金融 70 行政办公 60 文化娱乐 40 公共设施 教育科研 30 中小学、幼儿园 25 其它公共设施 10 市政设施 5 交通设施 15 其它 发展备用地 55 公益性公共设施预留地 10 用地性质 占地面积指标(kW/km2) -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 需用系数 0.3~0.5 0.7~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 0.6~0.9 -- -- -- 0.7~0.9 -- 最终指标(W/m2) 20 45 50 40 30 25 16 10 5 15 40 10 容积率 1.5 0.7 1.8 1.8 2 1.2 1 0.3 0.7 0.8 0.7 0.5 表4-24 居住用地参考指标 地区 上海 北京良乡卫生城 漯河 龙岩 保定 唐山 小区名称 漕河经开发区 居民生活 奉青房地产 华德花园 南小街原住宅小区 刺桐路“国际星城” 604生活宿舍小区 电业小区 新型小区 居民住宅负荷密度指标调查(W/m2) 30 35 35 40 20
ArcGIS现状容积率统计
ArcGIS10 现状容积率统计
实验目的
1. 完成规划任务:快速而准确地统计出地块的现状容积率 2. 熟悉GIS技术:空间连接、相交叠加
1. 建筑平面图和层数信息输入
? 新建空的地图文档,将其保存至自建目录下,文件名:现状容积率统计.mxd。 ? 点击工具栏的【目录窗口】,
点击【文件夹连接】浏览到C\\:ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\建筑.dwg。(展开该文件可以看到ArcMap识别到了该文件的5个要素类)
? 将【建筑】下的【Polygon】和【Annotation】要素类拖到ArcMap界面。 (【建筑.dwg
Annotation】中的【Text】属性是建筑层数)
? 右键点击【建筑.dwg Annotation】图层,在弹出
菜单中选择【连接和关联】下的【连接】,按图所示进行设置,输出为【建筑.shp】
1
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标题/删除字段)
2. 建筑和地块的相交叠加
? 加载【地籍边界】要素类:C\\:ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\地籍
边界.shp。
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